ECLI:NL:RBZWB:2026:9634

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de mondelinge behandeling van 16 september 2026.

2. De feiten

- [verhuurder] verhuurt sinds 14 oktober 2019 het appartement aan [adres] aan [huurder]. Het gaat om de verhuur van geliberaliseerde woonruimte.

- Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst woonruimte [verder: AHV] van toepassing. Daarin is onder andere opgenomen:

Huurder zal zich gedragen en het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.”

- De woonruimte van [huurder] bevindt zich op de begane grond. Direct boven het appartement van [huurder] is het appartement met [huisnummer]. In dit appartement woonden van 31 oktober 2019 tot en met 31 december 2025 een vrouw met haar partner met in de laatste maanden ook een baby [verder: de (oorspronkelijke) bovenburen]. Van 1 januari 2026 tot en met 1 juni 2026 werd dit appartement verhuurd aan een nieuwe huurster.

- Naar aanleiding van een overlastklacht op 5 november 2025 van de oorspronkelijke bovenburen, heeft [verhuurder] op 7 november 2025 [huurder] een e-mailbericht gestuurd. Daarin heeft zij hem op de hoogte gebracht van klachten en aangesproken op zijn verantwoordelijkheden en verplichtingen als huurder. [huurder] heeft daarop laten weten dat hij de zaak wel voor wil laten komen bij de rechter.

- Op 18 november 2025 ontving [verhuurder] opnieuw een klacht over overlast die op 17 november had plaatsgevonden, zowel van de bovenburen als van de buurvrouw die naast [huurder] woont. Zij hadden in verband met de geluidsoverlast de politie laten komen.

- De bovenburen hebben vanaf 17 november 2025 de woning verlaten en de huurovereenkomst per 31 december 2025 opgezegd.

- In verband met de klachten van 18 november, was er op 24 november 2025 een gesprek tussen [verhuurder] en [huurder]. [verhuurder] heeft dit gesprek aan [verhuurder] per brief van 5 december 2025 bevestigd. Daarin schrijft zij onder andere:

“Tijdens het gesprek heeft u erkend dat u op 17 november jl. hinderlijk gedrag heeft vertoond richting uw buren in de vorm van geluidsoverlast en verstoring aan de voordeur.

Wij hebben u erop gewezen dat dergelijk gedrag niet acceptabel is en niet door de beugel kan.

U heeft aangegeven dat u vanaf heden rekening zult houden met uw medebewoners om herhaling te voorkomen.

Verder heeft u aangegeven dat geluid voor u een trigger is, wat vanuit uw kant heeft geleid tot de overlast, en dat u voornemens bent op termijn te verhuizen naar een plek waar u minder last heeft van deze triggers. Indien u hinder ervaart, neemt u contact op met [verhuurder] Vastgoedmanagement zodat wij kunnen meedenken over een oplossing.”

- In december 2025 zijn twee medewerkers van Bemoeizorg bij [huurder] aan de deur geweest.

- Op 19 januari 2026 is er een nieuwe huurster [verder: de nieuwe bovenbuurvrouw] in het appartement boven de woning van [huurder] komen wonen.

- Op 6 maart 2026 heeft [verhuurder] een e-mailbericht gestuurd aan [huurder] vanwege klachten over overlast in de nacht van 28 februari op 1 maart 2026. Daarin schrijft zij onder meer:

“Gezien de herhaling van de overlast willen wij u met klem verzoeken om een persoonlijke toelichting te komen geven bij ons op kantoor. Wij achten dit gesprek noodzakelijk om de situatie te bespreken en om duidelijk te maken

welke consequenties verdere meldingen kunnen hebben.

[…]

Tot slot wijzen wij u er nadrukkelijk op dat bij een volgende melding van (geluids-) overlast wij genoodzaakt zijn verdere stappen te ondernemen. Dit kan leiden tot formele maatregelen. Wij vertrouwen erop dat u de ernst van de situatie inziet.”

- In reactie hierop heeft [huurder] dezelfde dag telefonisch aan [verhuurder] laten weten dat ze er niet uit gaan komen, dat hij ook overlast ervaart van zijn bovenbuurvrouw, maar dat hij zijn gemak zal houden.

- Op eind maart 2026 klaagt [huurder] bij [verhuurder] enkele keren over geluidsoverlast van een hondje. [verhuurder] vraagt hierover meer informatie om de melding te kunnen beoordelen.

- Op 30 maart 2026 klaagt [huurder] per e-mail bij [verhuurder] over gedrag van zijn nieuwe bovenbuurvrouw.

3. Het geschil

[verhuurder] vordert samengevat - ontruiming van het appartement aan de Kloosterstraat 20-02 [verder: de woning] in [plaats].

[verhuurder] legt aan de vordering ten grondslag dat [huurder] tekort schiet in zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst doordat hij ernstige (geluids-) overlast veroorzaakt voor omwonenden. Hierdoor zagen twee elkaar opvolgende bovenburen zich genoodzaakt om te verhuizen. Zij heeft een spoedeisend belang, omdat zij moet zorgen voor rust, woongenot en gevoel van veiligheid van haar (overige) huurders in het wooncomplex. Bovendien loopt zij huurinkomsten mis doordat zij vanwege de overlast het bovengelegen appartement nu niet kan verhuren.

[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [verhuurder], Als de vordering wordt toegewezen, wil hij in ieder geval een langere ontruimingstermijn.

[huurder] erkent dat hij in november 2025 overlast heeft veroorzaakt, maar niet dat dit ernstig was. Hij stelt dat het complex waarin zijn appartement is gelegen al 6,5 jaar voortdurend verbouwd wordt en dat [verhuurder] weinig tot niets doet om overlast voor bewoners te beperken. Regelmatig heeft hij [verhuurder] gevraagd de geluidsoverlast van de verbouwing te beperken, maar daar wordt niet of nauwelijks op gereageerd. Dat heeft bij hem tot zeer veel frustratie geleid met als gevolg dat hij erg prikkelbaar is geworden en geluid nog maar moeilijk kan verdragen. Bovendien had hij zelf overlast van de nieuwe bovenbuurvrouw. Hij heeft veel geklaagd, maar [verhuurder] heeft daar steeds niks aan gedaan, maar bleef enkel vragen naar geluidsopnames Volgens [huurder] hadden de bovenbuurvrouw en hij over en weer last van elkaar. Zij had volgens [huurder] vaak vrij luidruchtig bezoek waarbij ook veel gebonkt en gestampt werd. Het ging volgens [huurder] een beetje tegen elkaar op. [huurder] betwist dat hij bedreigend is geweest naar deze bovenbuurvrouw. Ze hebben elkaar nooit persoonlijk ontmoet.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [verhuurder] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de kantonrechter moet beoordelen of de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

Spoedeisend belang

De kantonrechter is van oordeel dat [verhuurder] een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. [verhuurder] heeft namelijk gemotiveerd gesteld dat het hier gaat om een situatie waarbij sprake is van ernstige geluidsoverlast voor omwonenden.

Beoordeling van de kans van slagen

Er is een tekortkoming

Op grond van de wet en de AHV is [huurder] als huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. [huurder] heeft erkend dat hij enkele keren geluidsoverlast heeft veroorzaakt. Dat levert een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichting als huurder op.

Toewijzing in een bodemprocedure is onvoldoende aannemelijk

Of het voldoende aannemelijk is dat in een eventuele bodemprocedure de vorderingen vanwege die tekortkoming zullen worden toegewezen, is afhankelijk van de vraag of de tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, mede gezien de afweging van de belangen van partijen. De kantonrechter is van oordeel dat dat niet voldoende aannemelijk is.

Onvoldoende ernstige en structurele overlast

Ten eerste blijkt onvoldoende van ernstige en structurele overlast door [huurder]. De oorspronkelijke bovenburen hebben vanaf 2019 boven [huurder] gewoond. Pas in november 2025 hebben zij twee keer geklaagd over geluidsoverlast vanuit de woning van [huurder]. Dat ging in die twee gevallen om (kortdurig) schelden en hard bonken. Daarna hebben zij de woning op 31 december 2025 definitief verlaten omdat zij zich niet langer veilig voelden De nieuwe bovenbuurvrouw is op 19 januari 2026 in de woning boven de woning van [huurder] komen wonen. Zij heeft geklaagd over geluidsoverlast in de nacht van 22 en 23 januari en de nacht van 28 februari op 1 maart 2026. De overlast bestond uit schelden en harde bonken op plafond en leidingen. Daarnaast heeft zij in een verklaring genoemd dat zij daarna nog enkele keren overlast van [huurder] heeft ervaren. Deze overlast is echter niet gemeld bij [verhuurder], is niet nader omschreven (7 maart 2026), niet te kwalificeren als overlast (13 maart 2026) en niet duidelijk of die afkomstig is van [huurder] (30 maart 2026). Wel heeft de nieuwe bovenbuurvrouw nog een klacht over geluidsoverlast op 10 april 2026 ingediend bij [verhuurder]. In haar verklaring van 16 april 2026 benoemt zij deze (recent ervaren) overlast in het geheel niet. Uiteindelijk heeft zij op 1 juni 2026 haar woning verlaten, omdat zij, aldus haar verklaring, niet meer alleen in de woning durfde te wonen vanwege de overlast van [huurder].

Hieruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter op voorhand dat weliswaar sprake is geweest van enkele incidenten met betrekking tot geluidsoverlast, maar dat niet zonder meer gesproken kan worden van structurele ernstige overlast. De meldingen van overlast zijn gedaan in een periode van nog geen vijf maanden en bovendien alleen afkomstig van 2 bovenburen. Indien [huurder] de veiligheid van omwonenden in een complex van 100 appartementen in gevaar zou brengen en woongenot zou verstoren zou men verwachten dat meer omwonenden meldingen zouden doen van overlast en onveiligheidsgevoelens. Daarbij komt dat [huurder] heeft gesteld dat hij ook overlast ervaarde van de nieuwe bovenbuurvrouw en zij over en weer last van elkaar hadden. Het valt dus niet uit te sluiten dat het - zoals [huurder] dat ter zitting heeft gesteld - ‘tegen elkaar op ging’. Ter zitting lijkt [huurder] zijn aandeel in de door hem veroorzaakte geluidsoverlast te erkennen. In het kader van dit geding kan de rol die de nieuwe bovenbuurvrouw heeft gespeeld niet nader onderzocht worden.

De kantonrechter houdt bij haar beoordeling tevens rekening met het feit dat de door [huurder] veroorzaakte overlast gezien moet worden tegen de achtergrond van langdurig verstoord woongenot aan de zijde van [huurder] als gevolg van een zeer langdurige renovatie (bijna 7 jaar) van het appartementencomplex waarin de woning van [huurder] is gelegen. De bij [huurder] opgebouwde frustratie rond de door hem dagelijks ondervonden geluidsoverlast van de renovatiewerkzaamheden en het door hem ervaren gebrek aan communicatie vanuit [verhuurder] hierover is geen excuus voor zijn gedrag, maar wel invoelbaar.

Op grond hiervan is de kantonrechter van oordeel dat weliswaar is gebleken van geluidsoverlast, maar niet dat deze zodanig ernstig en structureel is dat voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de vorderingen zullen worden toegewezen en dat in dit kort geding daarop vooruitgelopen kan worden met toewijzing van de ontruiming. De kantonrechter wijst de vorderingen daarom af.

[verhuurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op een bedrag van € 50,00 aan verletkosten.

5. De beslissing

wijst de vorderingen van [verhuurder] af,

veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 50,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 30 september 2026.