RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 oktober 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
Samenvatting
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/8629
en
de heffingsambtenaar van de Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
1. Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) (de waardebeschikking) en de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2024 (de aanslag OZB). Belanghebbende is het niet eens met de waardebeschikking en de aanslag OZB. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB in stand blijven. Het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. De heffingsambtenaar heeft met de waardebeschikking de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 1.223.000. Met deze waardebeschikking is aan belanghebbende ook de aanslag OZB voor het jaar 2024 opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 november 2024 het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. Hierbij heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning verlaagd tot € 1.069.000. De aanslag OZB is dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
De rechtbank heeft het beroep op 21 augustus 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [persoon].
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 566 m² en is gelegen op een perceel van 785 m².
De woning is gelegen in een voormalig schoolgebouw en betreft een Rijksmonument. Het pand is oorspronkelijk gebouwd in 1890 en is in 1924 uitgebreid. In 2010 is het pand gerenoveerd en verbouwd tot woning. Daarbij zijn zowel de binnen- als de buitenzijde van het pand gerenoveerd.
Belanghebbende exploiteert op de eerste verdieping van de woning een Bed & Breakfast (B&B). Ten behoeve van de realisatie daarvan zijn geen bouwkundige aanpassingen aan de woning verricht. De kamers die als gastenkamers worden gebruikt, waren voorheen in gebruik als slaapkamers van de kinderen van belanghebbende.
Beoordeling door de rechtbank
Vooraf
Schending motiveringsbeginsel?
Belanghebbende voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd omdat de heffingsambtenaar niet is ingegaan op een aantal van de door belanghebbende aangevoerde gronden. De rechtbank vat deze beroepsgrond op als een beroep op een schending van het motiveringsbeginsel.
Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet een uitspraak op bezwaar berusten op een deugdelijke motivering. Aan de inhoud en omvang van de motivering stelt de wet geen nadere eisen, maar een (negatieve) beslissing op bezwaar moet wel afdoende ingaan op de aangevoerde argumenten en moet inzicht bieden in de redenen die aan die beslissing ten grondslag liggen. Een schending van het motiveringsbeginsel kan in beginsel niet leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, maar enkel tot gevolg hebben dat de rechtbank, zo deze de uitspraak van de heffingsambtenaar bevestigt, verplicht is om zelf de gronden daarvoor in haar uitspraak op te nemen. Naar het oordeel van de rechtbank is in het voorliggende geval geen sprake van een schending van het motiveringsbeginsel. In de uitspraak op bezwaar komt voldoende specifiek naar voren waarom de WOZ-waarde is gehandhaafd, waarbij de heffingsambtenaar voldoende is ingegaan op de door belanghebbende aangedragen gronden.
De waarde van de woning
Toetsingskader
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.117.502 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle te [plaats].
Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar met de woning
Belanghebbende voert aan dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Daartoe voert belanghebbende meer specifiek aan dat de heffingsambtenaar bij de vergelijking is uitgegaan van referentiewoningen met hoogwaardige monumentale interieurs, terwijl de woning van belanghebbende is gelegen in een voormalig schoolgebouw dat niet over een historisch interieur beschikt.
De heffingsambtenaar erkent dat de woning van belanghebbende, anders dan de referentiewoningen, geen monumentale uitstraling heeft en in die zin afwijkt van de gebruikte referentiewoningen. De woning van belanghebbende is een uniek object en is qua uitstraling lastig vergelijkbaar. Echter, dit neemt niet weg dat aansluiting is gezocht bij de best beschikbare vergelijkingsobjecten, waarbij voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentieobjecten, aldus de heffingsambtenaar.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. De rechtbank begrijpt belanghebbende in zijn standpunt dat zichtbaar sprake is van enige verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. Of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met deze verschillen komt hierna aan de orde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft aan afzonderlijke onderdelen van de referentiewoningen en de woning van belanghebbende, zoals bergingen en overkappingen, afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en er is rekening gehouden met verschillen in perceel- en woonoppervlakte.
Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren (Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen) toegekend en zijn bij zowel de woning als bij de referentiewoningen correcties toegepast. De heffingsambtenaar heeft een neerwaartse correctie van in totaal 15% toegepast vanwege het onderhoudsniveau en de uitstraling van de woning en zo rekening gehouden met de specifieke staat van de woning van belanghebbende. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar voor wat betreft het onderhouds-, uitstralings- en voorzieningenniveau van de referentiewoningen juist diverse opwaartse correcties toegepast. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar middels de neerwaartse correcties voor de woning van belanghebbende en de opwaartse correcties voor de referentiewoningen voldoende rekening gehouden met de verschillen in uitstraling en specifieke staat van de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat de heffingsambtenaar verdergaande correcties had moeten toepassen.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
Corrigeren van de waarden en aanslagen OZB voorgaande jaren
Belanghebbende voert aan dat nu zijn bezwaar gegrond is verklaard omdat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuist gebruiksoppervlakte, de heffingsambtenaar ook in voorgaande jaren van deze onjuiste oppervlakte is uitgegaan. Dit betekent dat ook de WOZ-waarden en de aanslagen OZB van voorgaande jaren gecorrigeerd moeten worden, aldus belanghebbende.
De rechtbank merkt op dat dit beroep slechts ziet op de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2024. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar ook slechts over de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2024 beslist. Indien belanghebbende wil dat de waarden van voorgaande jaren wordt aangepast, dan kan hij bij de heffingsambtenaar een verzoek om ambtshalve vermindering doen.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat WOZ-waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr.drs. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.