RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 oktober 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende,
Samenvatting
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/4641
en
de heffingsambtenaar van de Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
1. Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) (de waardebeschikking) en de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2025 (de aanslag OZB). Belanghebbende is het niet eens met de waardebeschikking en de aanslag OZB. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB in stand blijven. Het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. De heffingsambtenaar heeft met de waardebeschikking de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 936.000. Met deze waardebeschikking is aan belanghebbende ook de aanslag OZB voor het jaar 2025 opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 11 augustus 2025 het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
De rechtbank heeft het beroep op 21 augustus 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [persoon].
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande (recreatie)woning met bouwjaar 1974.
Beoordeling door de rechtbank
Toetsingskader
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
De rechtbank stelt voorop dat het belastingrecht een vrije bewijsleer kent. Dit betekent dat partijen in beginsel in elke stand van het geding vrij zijn om hun bewijs te wijzigen en/of aan te vullen, zo ook middels nieuwe referentiewoningen. De heffingsambtenaar mag daarom in de beroepsprocedure gebruik maken van andere referentiewoningen dan in de bezwaarfase. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 971.225 naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en Jhr. [adres 4], alle te [plaats 2].
Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar met de woning?
Belanghebbende voert aan dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Meer specifiek voert belanghebbende aan dat de referentiewoningen aanzienlijk afwijken in oppervlakte en ligging.
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat er weinig tot geen verkooptransacties beschikbaar zijn van woningen met (exact) dezelfde objectkenmerken als de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar stelt dat hij voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende de best mogelijke beschikbare referentieobjecten heeft gebruikt. Met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen is rekening gehouden, aldus de heffingsambtenaar.
De rechtbank is, anders dan belanghebbende aanvoert, van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten bruikbaar zijn. De rechtbank acht de referentiewoningen wat betreft het type woning, het bouwjaar en de uitstraling voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De rechtbank merkt op dat alle woningen een vrije ligging hebben en zijn gelegen op een ruim perceel. Hoewel het ene perceel groter is dan het andere perceel, komt de aanblik en uitstraling van de woningen voldoende overeen. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. De heffingsambtenaar dient echter wel rekening te houden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar de grondwaarde behorend bij de woning onjuist heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met de ondoelmatigheid van het perceel. Een deel van het perceel is nutteloos en onbruikbaar voor uitbreiding, aldus belanghebbende.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ten aanzien van de waardering van de grond stelt de heffingsambtenaar dat de grondwaarde is berekend aan de hand van een grondstaffel. Voor elk van de referentiewoningen geldt dezelfde grondstaffel, waarbij ten aanzien van de verschillen in grootte van de percelen rekening wordt gehouden met afnemend grensnut, aldus de heffingsambtenaar.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. Hij heeft aan afzonderlijke onderdelen van de referentiewoningen en de woning van belanghebbende, zoals bergingen en overkappingen, afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en er is rekening gehouden met verschillen in perceel- en woonoppervlakte. Hoewel sprake is van verschillen in perceeloppervlakte tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen, heeft de heffingsambtenaar hier voldoende rekening mee gehouden door een grondstaffel te hanteren en rekening te houden met het afnemend grensnut. Ter zitting heeft belanghebbende het, volgens hem, onbruikbare gedeelte van het perceel nader geduid. Naar het oordeel van de rechtbank is dit gedeelte van het perceel onderdeel van de tuin en als zodanig bruikbaar. Er is geen aanleiding om dit gedeelte van het perceel lager te waarderen dan wel buiten de waardering te laten.
De rechtbank merkt op dat het door belanghebbende overgelegde advies van een makelaar in april 2026 voorgaande niet anders maakt. De waarde die de makelaar voorstelt ziet immers niet op de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2024, maar is twee jaar later gegeven. Verder is de waarde niet onderbouwd middels vergelijkbare transactiecijfers waaruit een lagere waarde is af te leiden.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de WOZ-waarden van andere woningen in dezelfde straat bij het bepalen van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende. Belanghebbende heeft hiertoe een cijfermatig overzicht van 16 woningen overgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt deze stelling niet. De door belanghebbende gemaakte vergelijking en berekening aan de hand van de WOZ-waarden van andere woningen past niet binnen de systematiek van de Wet WOZ. De vergelijkingsmethode, zoals ook door de heffingsambtenaar gebruikt, baseert zich op de gerealiseerde transactieprijzen van vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum en niet op de WOZ-waarden van deze objecten. Nu niet is gesteld en gebleken dat de aangevoerde woningen in dezelfde straat rondom de waardepeildatum zijn verkocht, kunnen deze woningen niet worden gebruikt voor de waardebepaling van de woning. Voor zover belanghebbende ten aanzien van de WOZ-waarden van de aangevoerde woningen een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel slaagt ook dit beroep niet. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door hem aangevoerde woningen identiek zijn aan zijn woning en dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn.
Ook de stelling van belanghebbende dat de WOZ-waarde van de woning vergeleken met eerdere jaren onevenredig is gestegen maakt het voorgaande niet anders. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij voorbij wordt gegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van de voorgaande peildata is om die reden niet relevant voor de bepaling van de WOZ-waarde van de onderhavige peildatum.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat WOZ-waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr.drs. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.