RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 oktober 2026 in de zaak tussen
de erven van [erflater], belanghebbenden,
Samenvatting
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/74
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
1. Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) (de waardebeschikking) en de aan belanghebbenden opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2024 (de aanslag OZB). Belanghebbenden zijn het niet eens met de waardebeschikking en de aanslag OZB. Zij voeren daartoe een aantal beroepsgronden aan. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB worden verminderd. Het beroep is dus gegrond. De rechtbank is niet bevoegd om te oordelen over de weigering van de heffingsambtenaar om ambtshalve de WOZ-waarden over voorgaande jaren aan te passen. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. De heffingsambtenaar heeft met de waardebeschikking de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 902.000. Met deze waardebeschikking is aan belanghebbenden ook de aanslag OZB voor het jaar 2024 opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 5 december 2024 het bezwaar van belanghebbenden gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 774.000. De aanslag OZB is dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
De rechtbank heeft het beroep op 21 augustus 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbenden en, namens de heffingsambtenaar, J. de Jonge.
Feiten
3. Belanghebbenden zijn eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning met bouwjaar 1967. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 71 m² en is gelegen op een perceel van 1.185 m².
Beoordeling door de rechtbank
Verdagingsverzoek
4. De rechtbank heeft partijen op 1 juni 2026 uitgenodigd om op zitting te verschijnen. De gemachtigde heeft op 11 augustus 2026 verzocht om verdaging van de zitting, omdat hij verhinderd zou zijn. Een verdagingsverzoek moet tijdig en onder aanvoering van gewichtige redenen worden gedaan, zo mogelijk onderbouwd met bewijsstukken. Onder tijdig wordt verstaan: zo spoedig mogelijk na ontvangst van de uitnodiging of zo spoedig mogelijk nadat van de tot uitstel vragende omstandigheid is gebleken. De gemachtigde heeft het verzoek niet tijdig gedaan en hij heeft ook geen gewichtige redenen van verhindering vermeld. Daarom is het verzoek afgewezen.
Toetsingskader
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbenden de door hen verdedigde waarde aannemelijk hebben gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatieverslag ten grondslag gelegd. In het taxatieverslag is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 774.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle te [plaats]. Aanvullend is in het verweerschrift gewezen op de verkoop van de woning aan de [adres 5].
Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar met de woning?
Belanghebbenden hebben de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbenden. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbenden om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
Belanghebbenden voeren aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke staat van de woning van belanghebbenden. Volgens belanghebbenden hebben zich sinds 1967, zijnde het bouwjaar van de woning, geen wijzigingen of aanpassingen aan de woning voorgedaan. De woning beschikt derhalve over zeer verouderde voorzieningen en is grotendeels voorzien van enkel glas. Daarnaast is het onderhoudsniveau van de woning is aanzienlijk verslechterd, aldus belanghebbenden.
De heffingsambtenaar stelt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Middels de gehanteerde KOUDVL-kwalificaties is volgens haar voldoende rekening gehouden met de specifieke staat van de woning van belanghebbenden en de verschillen met de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de KOUDVL-factoren van de woning van belanghebbenden zijn gekwalificeerd als gemiddeld (factor 3), met uitzondering van het doelmatigheidsniveau van de woning. Gelet op de aanwezigheid van een volledig woonprogramma op de begane grond is het doelmatigheidsniveau van de woning gekwalificeerd als boven gemiddeld (factor 4). Hiermee is, naar het oordeel van de heffingsambtenaar, sprake van passende kwalificaties.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatieverslag en haar toelichting daarop ter zitting niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning van belanghebbenden niet te hoog is vastgesteld. Het ligt op de weg van de heffingsambtenaar om inzichtelijk te maken hoe de waarde van de woning is opgebouwd. Uit taxatieverslag en hetgeen ter zitting is besproken begrijpt de rechtbank dat een waarde van € 569.000 is toegekend aan de grond en een waarde van € 205.000 aan het woningdeel. Ten aanzien van de toegekende grondwaarde volgt uit het taxatieverslag dat deze is bepaald middels een grondstaffel. Echter, uit het taxatieverslag volgt niet hoe de waarde van het woningdeel is opgebouwd. Daarbij valt uit het taxatieverslag ook niet af te leiden hoe de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbenden en de referentiewoningen. De rechtbank stelt op basis van de door de heffingsambtenaar overgelegde verkoopbrochure van de woning vast dat het voorzieningen-, kwaliteits-, en onderhoudsniveau van de woning van belanghebbenden aanzienlijk verslechterd is. De heffingsambtenaar heeft geenszins inzichtelijk gemaakt of en op welke wijze hiermee – in vergelijking met de referentiewoningen – rekening is gehouden, te meer omdat kennelijk is uitgegaan van een gemiddelde staat van de woning. De enkele omstandigheid dat de woning te koop heeft gestaan in de hogere prijsklasse maakt de vastgestelde waarde niet aannemelijk.
Gelet op voorgaande, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
De door belanghebbenden voorgestane waarde van de woning
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbenden de door hen gestelde waarde van € 721.600 aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank beantwoord deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbenden geen concrete stukken hebben overgelegd, zoals bijvoorbeeld een taxatierapport of een concrete berekening met controleerbare gegevens, die de door hen voorgestane waarde onderbouwen.
Vaststelling van de waarde van de woning door de rechtbank
Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast. De rechtbank bepaalt de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 725.000.
Corrigeren van de waarden en aanslagen OZB voorgaande jaren
Belanghebbenden voeren aan dat nu hun bezwaar gegrond is verklaard omdat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuist gebruiksoppervlakte, de heffingsambtenaar ook in voorgaande jaren van deze onjuiste oppervlakte is uitgegaan. Dit betekent dat ook de WOZ-waarden en de aanslagen OZB van voorgaande jaren gecorrigeerd moeten worden, aldus belanghebbenden.
De rechtbank merkt op dat de heffingsambtenaar de bezwaren van belanghebbenden ten aanzien van voorgaande belastingjaren ambtshalve heeft beoordeeld. Daarbij heeft de heffingsambtenaar beslist dat de WOZ-waarden en de aanslagen OZB van voorgaande jaren gehandhaafd blijven. Een weigering om ambtshalve de WOZ-waarden over voorgaande jaren aan te passen, is geen voor bezwaar en beroep vatbaar besluit. Dit betekent dat genoemde beroepsgronden, gericht tegen de weigering om de beschikkingen over voorgaande jaren te verminderen, niet kunnen worden besproken.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep tegen de uitspraak op bezwaar van 5 december 2024 is gegrond. Dit betekent dat de vastgestelde waarde van de woning wordt verminderd tot € 725.000. De aanslag OZB wordt dienovereenkomstig verminderd. De rechtbank is niet bevoegd te oordelen over de weigering van de heffingsambtenaar om ambtshalve de WOZ-waarden over voorgaande jaren aan te passen.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbenden vergoeden.
Belanghebbenden krijgen ook een vergoeding van hun proceskosten. De rechtbank bepaalt de proceskosten op € 60,60, te weten de door gemachtigde van belanghebbenden gemaakte reiskosten conform het op zitting overgelegde formulier proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep tegen de uitspraak op bezwaar van 5 december 2024 gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 725.000;
- vermindert de voor de woning opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- verklaart zich onbevoegd ten aanzien van de weigering van de heffingsambtenaar om ambtshalve de WOZ-waarden over voorgaande jaren aan te passen;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53,- aan belanghebbenden moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 60,60 aan proceskosten aan belanghebbenden.
Deze uitspraak is gedaan door mr.drs. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.