RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 oktober 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende,
Samenvatting
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/6243
en
de heffingsambtenaar van de Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
1. Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) (de waardebeschikking) en de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2024 (de aanslag OZB). Belanghebbende is het niet eens met de waardebeschikking en de aanslag OZB. Zij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB in stand blijven. Het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. De heffingsambtenaar heeft met de waardebeschikking de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 531.000. Met deze waardebeschikking is aan belanghebbende ook de aanslag OZB voor het jaar 2024 opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 18 juli 2024 het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
De rechtbank heeft het beroep op 21 augustus 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en haar echtgenoot [echtgenoot]. Namens de heffingsambtenaar zijn [persoon 1] en [persoon 2] verschenen.
Feiten
3. Belanghebbende is samen met haar echtgenoot eigenaar van de woning.
De woning betreft een vrijstaande woning met bouwjaar 1958. In 2018 is de woning gerenoveerd. Daarbij is een verdieping, met 4 slaapkamers en een tweede badkamer, op de oorspronkelijke woning gerealiseerd. Op de begane grond is een volledig woonprogramma aanwezig. Bij de renovatie is tevens de keuken vernieuwd en zijn een warmtepomp en zonnepanelen geplaatst.
De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 123 m² en is gelegen op een perceel van 396 m².
Beoordeling door de rechtbank
Vooraf
Verweerschrift te laat ingediend?
4. Belanghebbende verzoekt de rechtbank om het verweerschrift buiten beschouwing te laten, omdat deze buiten de door de rechtbank gestelde termijn is ingediend.
De rechtbank overweegt als volgt. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar bij brief van 27 september 2024 verzocht om het verweerschrift, in overeenstemming met de in artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gestelde termijn van vier weken, uiterlijk op 25 oktober 2024 in te dienen. De heffingsambtenaar heeft niet binnen deze termijn op dit verzoek gereageerd. Bij rappelbrief van 13 november 2024 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar opnieuw verzocht om uiterlijk 11 december 2024 op het verzoek van de rechtbank te reageren. De rechtbank heeft het verweerschrift met bijlagen binnen die termijn op 3 december 2024 ontvangen en doorgestuurd naar belanghebbende.
Anders dan belanghebbende kennelijk veronderstelt, betreft de termijn voor het indienen van een verweerschrift geen fatale termijn, maar een termijn van orde. Als het verweerschrift wordt ingediend buiten de wettelijke dan wel de door de rechtbank gestelde termijn, verbindt de wet daaraan geen gevolgen. Daarnaast merkt de rechtbank op dat het verweerschrift bovendien ruim voor de behandeling van het beroep ter zitting is ingediend, waardoor niet valt in te zien dat belanghebbende hierdoor in haar procesbelang is geschaad. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om het verweerschrift buiten beschouwing te laten.
Schending motiveringsbeginsel?
Belanghebbende voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd omdat de heffingsambtenaar niet is ingegaan op de door belanghebbende aangevoerde gronden. De rechtbank vat deze beroepsgrond op als een beroep op een schending van het motiveringsbeginsel.
Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Awb moet een uitspraak op bezwaar berusten op een deugdelijke motivering. Aan de inhoud en omvang van de motivering stelt de wet geen nadere eisen, maar een (negatieve) beslissing op bezwaar moet wel afdoende ingaan op de aangevoerde argumenten en moet inzicht bieden in de redenen die aan die beslissing ten grondslag liggen. Een schending van het motiveringsbeginsel kan in beginsel niet leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, maar enkel tot gevolg hebben dat de rechtbank, zo deze de uitspraak van de heffingsambtenaar bevestigt, verplicht is om zelf de gronden daarvoor in haar uitspraak op te nemen. Naar het oordeel van de rechtbank is in het voorliggende geval geen sprake van een schending van het motiveringsbeginsel. In de uitspraak op bezwaar komt voldoende specifiek naar voren waarom de WOZ-waarde is gehandhaafd, waarbij de heffingsambtenaar voldoende is ingegaan op de door belanghebbende aangedragen gronden.
De waarde van de woning
Toetsingskader
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
De rechtbank stelt voorop dat het belastingrecht een vrije bewijsleer kent. Dit betekent dat partijen in beginsel in elke stand van het geding vrij zijn om hun bewijs te wijzigen en/of aan te vullen. De heffingsambtenaar mag daarom in de beroepsprocedure gebruik maken van andere referentiewoningen dan in de bezwaarfase. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 576.540 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] en [adres 4], alle te [plaats 2].
Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar met de woning?
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft bouwjaar, ligging en uitstraling voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De percelen van de referentiewoningen zijn wel aanzienlijk groter, maar hierdoor verandert de uitstraling en de aard van de woning niet zodanig dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
Belanghebbende voert – kort samengevat – aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. Meer specifiek voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in perceeloppervlakte en de ongunstigere ligging van de woning van belanghebbende. Belanghebbende wijst op overlast van het pad achter de woning naar een waterput en de gewijzigde verkeerssituatie op de [straat] die leidt tot meer verkeer. Nu de woning van belanghebbende – anders dan de referentiewoningen – aan het kruispunt op de [straat] is gelegen, is sprake van aanzienlijke verkeersoverlast, aldus belanghebbende.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. Hij heeft aan afzonderlijke onderdelen van de referentiewoningen en de woning van belanghebbende, zoals bergingen en overkappingen, afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en er is rekening gehouden met verschillen in perceel- en woonoppervlakte. Hoewel sprake is van aanzienlijke verschillen in perceeloppervlakte tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen, heeft de heffingsambtenaar hier voldoende rekening mee gehouden door een grondstaffel te hanteren. De waarde van het perceel van belanghebbende is ook veel lager dan die van de referentiewoningen.
Ten aanzien van de ligging van de woningen merkt de rechtbank op dat de woning van belanghebbende en de referentiewoningen alle bij elkaar in de buurt zijn gelegen. De referentiewoningen aan de [adres 2] en 26 hebben eveneens te maken met de gewijzigde verkeerssituatie. De eventuele waarde invloed hiervan is daarom (deels) verdisconteerd in de transactiecijfers van deze referentiewoningen. De ligging van de woning aan een kruispunt, is naar het oordeel van de rechtbank in dit geval niet wezenlijk anders. [adres 4] is aan een rustigere weg gelegen, maar is ten opzichte van [adres 2] en [adres 3] aan de achterzijde minder vrij gelegen. Tot slot acht de rechtbank de overlast van het pad achter de woning naar de waterput niet zodanig dat sprake is van waardedruk. Alle omstandigheden samen bezien vindt de rechtbank dat de ligging van de woning van belanghebbende en de referentiewoning aan de [adres 4] terecht zijn gekwalificeerd als gemiddeld (factor 3) en de ligging van de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] als boven gemiddeld of zeer goed (factor 4 en 5). De heffingsambtenaar heeft dus voldoende rekening gehouden met de specifieke ligging van de woning van belanghebbende aan de [straat] en de verschillen ten opzichte van de referentiewoningen.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
Ook de stelling van belanghebbende dat de WOZ-waarde van de woning vergeleken met eerdere jaren onevenredig is gestegen maakt het voorgaande niet anders. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij voorbij wordt gegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning en andere nabij gelegen woningen ten opzichte van de voorgaande peildata is om die reden niet relevant voor de bepaling van de WOZ-waarde van de onderhavige peildatum.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat WOZ-waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr.drs. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.