ECLI:NL:RBZWB:2026:9436

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 2 december 2025 het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 307.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

De rechtbank heeft het beroep op 3 september 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, de gemachtigde van belanghebbende [gemachtigde] en namens de heffingsambtenaar, mr. [vertegenwoordiger] .

Feiten

3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een recreatiewoning (bouwjaar 2020) met een gebruiksoppervlakte van 96 m². De woning is gelegen op een perceel van 297 m².

De woning is gelegen op een recreatiepark met de naam [recreatiepark] (het park). De recreatiewoning is aangeduid als [type 1] , oftewel 6-persoons [naam] . Het park bestaat uit 104 recreatiewoningen, met een zogeheten ‘openbaar gebied’ en ‘centrumvoorzieningen’. Het openbaar gebied bestaat onder meer uit paden, wegen en open velden. De centrumvoorzieningen bestaan uit onder meer een receptie, een overdekt zwembad, een indoor speeltuin en een fietsverhuurvoorziening. De recreatiewoningen op het park worden een deel van het jaar bewoond door de eigenaren van de woningen en voor het overige deel van het jaar verhuurd. Permanente bewoning is niet toegestaan.

Het park wordt beheerd en onderhouden door een daartoe opgerichte besloten vennootschap (de exploitatiemaatschappij). De exploitatiemaatschappij is eigenaar van de delen die behoren tot het ‘openbaar gebied’ en de ‘centrumvoorzieningen’. Ook de verhuurbemiddeling wordt door de vennootschap uitgevoerd. De kosten van de diensten door de exploitatiemaatschappij worden omgeslagen over de eigenaren van de recreatiewoningen. De opbrengsten van de verhuur van de recreatiewoningen komen, na aftrek van kosten, ten bate van de eigenaren van de recreatiewoningen.

De aandelen van de exploitatiemaatschappij zijn ondergebracht bij een [stichting] ). De certificaten van de [stichting] zijn in handen van de 104 eigenaren van de recreatiewoningen. De nominale waarde van de certificaten is afhankelijk van het type recreatiewoning.

Belanghebbende is houder van één certificaat van een aandeel in de vennootschap. De nominale waarde van een certificaat voor een recreatiewoning [type 1] is € 26.550.

In de administratievoorwaarden van [stichting] is het volgende opgenomen:

“Artikel 9:

1. Certificaathouders kunnen slechts zijn natuurlijk personen of rechtspersonen die een recreatiewoning, deel uitmakende van het recreatiepark [recreatiepark] , gelegen aan [adres 2] , in eigendom hebben alsmede de vennootschap zelf.

2. Overdracht van certificaten onder welke titel dan ook, is slechts tegelijk mogelijk met een overdracht van een recreatiewoning, deel uitmakende van het recreatiepark [recreatiepark] , gelegen aan [adres 2] , bij welke overdracht de bepalingen inzake wijze van levering van aandelen en blokkeringsregeling, zoals deze gelden bij een overdracht van aandelen in het kapitaal van de vennootschap, niet in acht behoeven te worden genomen.”

Beoordeling door de rechtbank

4. Beide partijen hebben kort voor de zitting nadere stukken ingediend. Gelet op artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht moet de rechtbank oordelen of deze stukken tot het geding worden gerekend. Alle aspecten van deze zaak in ogenschouw nemend, ziet de rechtbank geen reden om sancties te verbinden aan de termijn van indiening van de nader binnengekomen stukken. Zowel partijen als de rechtbank hebben kennis kunnen nemen van deze stukken. De rechtbank is daarom van oordeel dat de nader binnengekomen stukken behoren tot het geding en heeft de stukken bij de beoordeling betrokken.

5. De eerste stap in de waardebepaling op de voet van Hoofstuk III van de Wet WOZ is de afbakening van de te waarderen onroerende zaak (objectafbakening). De belastingrechter mag zich niet van een beoordeling van de juistheid van de door de heffingsambtenaar toegepaste objectafbakening laten weerhouden door de omstandigheid dat partijen daarover niet van mening verschillen. Daarbij dient de belastingrechter ingevolge artikel 8:69 lid 2 van de Algemene wet bestuursrecht zo nodig ambtshalve de rechtsgronden aan te vullen.

De rechtbank ziet zich voor de vraag gesteld wat tot het object behoort waar de beschikking betrekking op heeft. De heffingsambtenaar stelt zich in het verweerschrift uitdrukkelijk op het standpunt dat tot het object uitsluitend behoort het perceel grond en de daarop gelegen woning.

Onduidelijk is gebleven hoe de objectafbakening heeft plaatsgevonden, in het bijzonder ten aanzien van de terreinen en de gezamenlijke ruimten van het park. De rechtbank acht dit relevant om te kunnen onderscheiden welke onroerende goederen rechtstreeks via eigendom tot het vermogen van belanghebbende behoren. En welke (delen van onroerende zaken) via het certificaat in de exploitatiemaatschappij aan belanghebbende ter beschikking staan. Tot de gedingstukken behoort de jaarrekening van de vennootschap. Uit deze jaarrekening kan niet worden afgeleid welke gebouwde en ongebouwde eigendommen op het park eigendom zijn van de vennootschap. In de jaarrekening en de toelichting daarop wordt uitsluitend melding gemaakt van ‘grond terreinen’ en ‘gebouwen’. Hoewel het verweerschrift melding maakt van een taxatieverslag met betrekking tot deze activa, is een dergelijk document niet overgelegd.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat voor het hoofdgebouw, aangeduid als de recreatieruimte, een aparte WOZ-beschikking is vastgesteld. Of ten aanzien van de andere gebouwen en terreinen, niet zijnde de 103 overige recreatiewoningen, WOZ-beschikkingen zijn vastgesteld danwel dat delen zijn aangemerkt als sluimerende WOZ-objecten die bij de waardebepaling aan andere onroerende zaken moeten worden toegerekend, is onduidelijk.

Ondanks voornoemde onduidelijkheden ziet de rechtbank geen aanleiding om te oordelen dat de objectafbakening van de woning niet juist is. Er zijn, anders dan de woningen, wel enkele (gedeelten van) gebouwde of ongebouwde eigendommen die blijkens hun indeling bestemd zijn om als afzonderlijke delen te worden gebruikt (artikel 16, eerste lid, onderdeel c, van de Wet WOZ), maar daarvan staat vast dat belanghebbende daarvan niet het exclusieve gebruik heeft. Dientengevolge is ten aanzien van belanghebbende ook geen sprake van een of meerdere samenstel(len) van gedeelten (artikel 16, eerste lid, onderdeel d, van de Wet WOZ).

Of en in hoeverre de gebruiksmogelijkheden van de gezamenlijke gedeelten van het recreatiepark de waarde beïnvloeden komt in het onderstaande aan de orde.

Waardebepaling

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

De waarde van de woning moet worden bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

Onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar

De heffingsambtenaar heeft in zijn uitspraak op bezwaar de waarde van de woning van belanghebbende verlaagd naar € 307.000. In het dossier bevindt zich geen taxatierapport of waarderingsmatrix. Wel is een taxatieverslag overgelegd. Daarin wordt melding gemaakt van drie referentieobjecten. Eén van deze objecten is op hetzelfde park gelegen, te weten [referentiewoning 1] . Deze recreatiewoning is verkocht op 24 januari 2022. Partijen nemen dit referentieobject tot uitgangspunt. De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen daarin niet te volgen.

Het [referentiewoning 1] is een recreatiewoning van het [type 2] , oftewel 4-persoons Comfort. Dit referentieobject is verkocht voor een verkoopprijs van € 333.800. In deze prijs is begrepen de koop van de recreatiewoning en de koop van het certificaat van het bijbehorende aandeel in de exploitatiemaatschappij, nominaal groot € 21.250.

De heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling in bezwaar geen rekening gehouden met enige invloed van het mee-verkochte certificaat. De heffingsambtenaar betoogt dat aan het certificaat geen zelfstandige waarde toekomt, omdat het – kort gezegd – niet afzonderlijk kan worden overgedragen. Hiertegen is het beroep van belanghebbende gericht. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte de waarde van het certificaat niet heeft geëlimineerd uit de berekening.

Partijen hebben geen details overgelegd over de wijze waarop de waarde van € 307.000 is bepaald. Ook is onbekend gebleven hoe de verkoopprijs van [referentiewoning 1] van € 338.800 zich verhoudt tot het bedrag van € 307.000. Dit is ook niet in geschil. Uitsluitend is in geschil of de waarde van het certificaat van het aandeel kan worden genegeerd of niet.

Belanghebbende voert aan dat de waarde van het certificaat uit de verkoopprijs van de referentiewoning dient te worden geëlimineerd. Dat deel van de verkoopprijs dat aan de opstal moet worden toegerekend zou dan dalen. Als gevolg hiervan daalt tevens de prijs per vierkante meter en daarmee ook de waarde van de woning van belanghebbende. Belanghebbende vergelijkt daarbij het certificaat met een aandeel in een Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE), waarbij het aandeel in de VvE niet meegerekend dient te worden bij de bepaling van de WOZ-waarde. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft belanghebbende verkoopaktes overlegd van zowel [referentiewoning 1] als ook van een andere woning, te weten [referentiewoning 2] . Ook voert belanghebbende aan dat de waarde van het certificaat niet in de waarde van de woning doorberekend mag worden, omdat in die situatie geen rekening wordt gehouden met het parkregime, de verhuurverplichtingen, de beperkingen in eigen gebruik en de contractuele voorwaarden. De waarde van de certificaten is volgens belanghebbende gelijk aan de nominale waarde. In het geval van de referentiewoning betreft dit € 21.250. Daarnaast voert belanghebbende aan dat als de volledige waarde van het certificaat in de waarde van de woning wordt betrokken, een cumulatie ontstaat in de WOZ-sfeer enerzijds bij de exploitatiemaatschappij en anderzijds bij de individuele recreatiewoningen. Daarnaast hebben certificaathouders recht op dividend en zeggenschap in de [stichting] waardoor deze waarde uit de waarde van de woning van belanghebbende dient te worden geëlimineerd, aldus belanghebbende. Belanghebbende bepleit dat de berekening van de waarde van haar woning vertroebeld is door de nominale waarde van het certificaat dat hoort bij de referentiewoning. De waarde is daarom € 21.250 te hoog vastgesteld, aldus belanghebbende. Als dit standpunt wordt gevolgd, moet de waarde worden verlaagd tot € 287.750.

De heffingsambtenaar stelt dat de waarde van het certificaat niet uit de waarde van het referentieobject hoeft te worden geëlimineerd, omdat het certificaat geen zelfstandige waarde van enige betekenis heeft. Daarnaast geeft het geen recht op winst en dividend en kan het op de markt uitsluitend worden verhandeld onder het parkregime. Het is een economisch accessoire bij de recreatiewoning om kosten voor de centrale voorzieningen te collectiviseren, zeggenschap te centraliseren door middel van een [stichting] en afwijkend gedrag te ontmoedigen. De heffingsambtenaar stelt vervolgens dat het certificaat niet kan worden vergeleken met een aandeel in een VvE. Een aandeel in een VvE geeft anders dan het certificaat recht op mede-eigendom van de gemeenschappelijke voorzieningen en het reservefonds en geeft bovendien stemrecht. Daarnaast wordt het certificaat door de notaris ook als registergoed aangeduid. Volgens de heffingsambtenaar kan er een hypotheekrecht worden gevestigd op registergoederen. Dit is niet mogelijk bij een regulier aandeel, waardoor het certificaat volgens de heffingsambtenaar onderdeel uitmaakt van de woning en geen zelfstandige waarde van enige betekenis heeft. Dat het certificaat geen waarde van enige betekenis heeft, vindt volgens de heffingsambtenaar ook steun in het feit dat over de totale waarde van de woning en het certificaat omzetbelasting is voldaan. Als dit standpunt wordt gevolgd, is de waarde niet te hoog vastgesteld.

De rechtbank oordeelt als volgt. Het certificaat is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende vergelijkbaar met een aandeel in een VvE. Een aandeel in een VvE omvat verplicht lidmaatschap, een aandeel in het reservefonds en stemrecht ten aanzien van de beheerderstaken van een VvE. Veelal betreft een aandeel in een VvE een situatie van mede-eigendom van het wettelijk verplichte reservefonds. De taken van een VvE zien onder andere op onderhoud van gemeenschappelijke voorzieningen of bijvoorbeeld op een beheerderswoning.

De activiteiten van de exploitatiemaatschappij in de situatie van belanghebbende omvatten meer dan onderhoud, een beheerderswoning of andere denkbare activiteiten van een VvE. Om die reden kan naar het oordeel van de rechtbank niet zonder meer worden aangesloten bij de jurisprudentie omtrent VvE’s, waarbij het aandeel in de VvE volledig wordt geëlimineerd.

De rechtbank is van oordeel dat het certificaat meer vergelijkbaar is met een aandeel in mandeligheid in gezamenlijke ruimtes. Indien de mandeligheid onlosmakelijk is verbonden aan de woning en niet onafhankelijk kan worden overgedragen en niet bestemd is om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt, kwalificeert de woning samen met het aandeel in mandeligheid als één onroerende zaak.

De rechtbank acht aannemelijk, zoals de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard, dat voor de recreatieruimte een zelfstandige WOZ-beschikking is afgegeven. De recreatieruimte is in eigendom van de exploitatiemaatschappij. Niet is komen vast te staan of er meerdere WOZ-beschikkingen zijn afgegeven voor de overige gezamenlijke terreinen en ruimtes. De rechtbank is van oordeel dat voor zover er een WOZ-beschikking is afgegeven voor een gemeenschappelijke ruimte het niet juist is om de volledige waarde van het certificaat te betrekken bij de berekening van de waarde van de recreatiewoning. Dat zou tot dubbele heffing leiden. Naar het oordeel van de rechtbank moet de waarde van het certificaat naar rato worden meegenomen in de berekening van de waarde, afhankelijk van het percentage onroerende zaken die als gemeenschappelijke ruimtes kwalificeren en waarvoor geen zelfstandige WOZ-beschikking is vastgesteld.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt hoe de waarde van het certificaat zich verhoudt tot de onroerende zaken van de exploitatiemaatschappij en hoe de voornoemde toerekening moet plaatsvinden.

Onderbouwing van de WOZ-waarde door belanghebbende

Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar gestelde waarde van € 287.750 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend.

De rechtbank merkt daarbij op dat het standpunt van partijen over dat het geschil enkel ziet op de vraag of de waarde van het certificaat wel of niet in mindering moet worden gebracht op de waarde van de woning. Gelet op hetgeen is overwogen onder 5.18 ligt dat naar het oordeel van de rechtbank genuanceerder. Bovendien strookt een dergelijke benadering van partijen niet met het toetsingskader van de Hoge Raad voor WOZ-zaken. Partijen hebben niet aangegeven welke waarde zij toepasselijk vinden voor de recreatiewoning in het geval dat geen van de partijen erin slaagt de door hen gestelde waarde aannemelijk te maken.

Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 295.000.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag te hoog vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van haar proceskosten. Belanghebbende heeft in dat kader een formulier proceskosten overgelegd, waarin wordt verzocht om een vergoeding van € 98,40. De heffingsambtenaar heeft deze kosten niet betwist. De rechtbank ziet ook geen aanleiding hiervan af te wijken. De totale vergoeding bedraagt € 98,40.

Voor toekenning van een integrale vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding. De feiten en omstandigheden zijn van dien aard dat niet geoordeeld kan worden dat de heffingsambtenaar een standpunt verdedigt, waarvan duidelijk is dat die beschikking of uitspraak in een daartegen ingestelde procedure geen stand zal houden. Ook van vergaande mate van onzorgvuldig handelen is niet gebleken.

Beslissing

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.