RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11745756 CV EXPL 25-13538
datum uitspraak: 2 oktober 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Achmea Dutch Residential Fund,
vestigingsplaats: Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.J.F. de Geus,
tegen
[gedaagde] ,
woonplaats: [plaats] ,
gedaagde,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘Achmea’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1. De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
de dagvaarding van 10 juni 2025, met bijlagen;
de samenvatting van de mondelinge reactie van [gedaagde] op 19 juni 2025 en de schriftelijke reactie, met bijlagen;
de brief van 24 augustus 2026 van Achmea, met bijlagen.
Op 3 september 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: namens Achmea de gemachtigde, [gedaagde] en zijn vriendin mevrouw
[naam 2] .
2. De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
Achmea heeft aan [gedaagde] een woning verhuurd. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst opgezegd per 15 januari 2023. Deze zaak gaat over de vraag of [gedaagde] de woning bij het einde van de huur in goede staat heeft opgeleverd. Achmea meent van niet en heeft herstelkosten van € 3.808,90 bij [gedaagde] in rekening gebracht voor sauzen, stucen en behang verwijderen. Achmea eist nu betaling van dit bedrag, plus rente (€ 443,29) en incassokosten (€ 505,89). [gedaagde] is het hier niet mee eens. Volgens hem heeft hij de woning opgeleverd zoals van hem verwacht mocht worden.
De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de kosten van het sauzen moet betalen. De kosten van het stucen en van het behang verwijderen hoeft hij niet te betalen. Ook hoeft [gedaagde] geen incassokosten te betalen en de rente pas vanaf de dagvaarding. Hierna wordt dit oordeel verder uitgelegd.
Wat moest [gedaagde] doen?
Volgens de wet en de huurovereenkomst moest [gedaagde] de woning bij het einde van de huur terugbrengen in de staat waarin het zich bij aanvang van de huur bevond. Dit staat onder meer in artikel 19.1 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst (hierna: de algemene bepalingen). Verder staat in artikel 19.4 van de algemene bepalingen het volgende: “Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen, tenzij verhuurder op enig moment schriftelijk anderszins aangeeft of heeft aangegeven. Bovendien zal huurder de door de verwijdering van zaken toegebrachte schade aan het gehuurde herstellen, de niet behangen wanden en plafonds in de kleur wit opleveren (…)”.
Volgens [gedaagde] blijkt uit de tweede zin van artikel 19.4 dat (wel) behangen muren niet wit opgeleverd hoeven te worden. Die betekenis mag hij echter in de gegeven omstandigheden niet redelijkerwijs aan deze bepaling toekennen. Deze bepaling gaat immers niet over (wel) behangen muren, maar alleen over niet-behangen muren. En uit het woord bovendien valt af te leiden dat het in deze bepaling gaat om een (extra) verplichting en niet om een ontheffing of vrijstelling. Voor (wel) behangen muren geldt dus gewoon de basisregel uit artikel 19.1 dat moet worden opgeleverd in de oorspronkelijke staat.
De kosten voor het stucen en het verwijderen van behang worden afgewezen
Het deel van de vordering dat ziet op stucen en behang verwijderen wordt afgewezen. [gedaagde] heeft in zijn stukken en op de zitting namelijk gemotiveerd betwist dat stucen en het verwijderen van behang nodig was. En de gemachtigde van Achmea heeft op de zitting desgevraagd onvoldoende duidelijkheid kunnen geven over de vraag in welke kamer(s) deze werkzaamheden zijn verricht en waarom dat nodig was. Daarmee is dit deel van de vordering onvoldoende onderbouwd.
De kosten voor het sauzen worden toegewezen
[gedaagde] moet de kosten voor het sauzen wel betalen. Het staat namelijk vast dat de wanden in de woning bij aanvang van de huur allemaal wit waren (behalve de wand naast het keukenblok). Dat blijkt uit het opleverrapport bij aanvang van de huurovereenkomst van 19 november 2020 (hierna: het opleverrapport). Verder staat vast dat een groot aantal wanden bij de eindinspectie op 2 februari 2023 gekleurd waren. Dat blijkt uit de foto’s die bij het eindinspectierapport zitten. [gedaagde] heeft op de zitting bovendien erkend dat hij tijdens de huurperiode wanden in kleur heeft geverfd.
Voor de wand naast het keukenblok geldt dat deze bij aanvang van de huur blauw was (en bij oplevering bruin). In het door [gedaagde] ondertekende opleverrapport staat echter vermeld dat de kosten voor het dekkend wit opleveren, voor rekening van de huurder komen. Dat blijkt uit het icoontje dat bij dat inspectiepunt vermeld staat.
Weliswaar heeft [gedaagde] tijdens de zitting verklaard dat hij op enig moment nog wel één wand wit heeft geverfd, maar dat kan hem niet helpen. [gedaagde] kon dit namelijk niet verder toelichten. Daardoor is onduidelijk gebleven of hij dit vóór of na de eindinspectie heeft gedaan. Ook is onduidelijk gebleven of dit één van de wanden is waarvoor Achmea herstelkosten vordert.
Verder heeft [gedaagde] erkend dat hij de (overige) muren niet wit heeft opgeleverd. Volgens [gedaagde] waren deze muren behangen. Maar ook in dat geval had hij die muren moeten terugbrengen in de oorspronkelijke staat (wit dus). Dat blijkt uit wat de kantonrechter heeft overwogen in alinea 2.4.
[gedaagde] heeft voldoende gelegenheid gehad om de muren weer wit te verven, maar heeft dat niet gedaan. Daarom kan Achmea de kosten voor het sauzen bij [gedaagde] in rekening brengen. Uit de overgelegde factuur blijkt dat voor het sauswerk een bedrag van € 18,- per m² excl. btw in rekening is gebracht. De kosten zijn als volgt gespecificeerd:
slaapkamer achtergevel 41,12 m² x € 18,- = € 740,16
woonkamer en keuken 45,37 m² x € 18,- = € 816,66
slaapkamer voorgevel 39,08 m² x € 18,- = € 703,44
hal 38,40 m² x € 18,- = € 691,20
Daarmee is in totaal een bedrag van € 2.951,46 + 9% btw = € 3.217,09 toewijsbaar.
Overige punten
Achmea heeft geen kosten in rekening gebracht die betrekking hebben op vloeren, kozijnen of deuren. De verweren van [gedaagde] die hierover gaan, leiden dus niet tot een andere uitkomst van deze zaak.
Rente
De gevorderde rente van € 443,29 wordt afgewezen, omdat Achmea niets heeft gesteld waaruit blijkt dat [gedaagde] vanaf 14 juni 2023 in verzuim is. De rente wordt toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding.
Incassokosten
De gevorderde incassokosten van € 505,89 worden afgewezen, omdat niet is voldaan aan de wettelijke eisen. Achmea heeft namelijk niet gesteld dat [gedaagde] in verzuim verkeerde toen de veertiendagenbrief werd verstuurd, terwijl artikel 6:96 lid 6 BW dat wel verlangt.
Proceskosten
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Achmea moet betalen op € 120,78 aan dagvaardingskosten, € 529,- aan griffierecht, € 506,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 253,-) en € 126,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.282,28. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Achmea dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3. De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan Achmea te betalen € 3.217,09 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag dat volledig is betaald;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Achmea worden begroot op € 1.282,28;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. L.F.M. Venderbos en in het openbaar uitgesproken.
821 / 63520