ECLI:NL:RBROT:2026:13068

1. De procedure

Real Estate 010 heeft op 7 mei 2026 [gedaagde] gedagvaard in verband met het niet nakomen van zijn betalingsverplichting uit de huurovereenkomst. Omdat [gedaagde] niet in de procedure is verschenen, is tegen hem verstek verleend.

Bij rolbeslissing van 1 juli 2026 heeft de kantonrechter aan Real Estate 010 meegedeeld dat zij ambtshalve moet beoordelen of sprake is van oneerlijke en dus onredelijk bezwarende bepalingen in de huurovereenkomst. Te kennen is gegeven dat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter het opslagbeding in de overeenkomst oneerlijk is. Real Estate 010 is in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. Dat heeft zij gedaan bij akte, met bijlagen.

2. De beoordeling

Real Estate 010 heeft vanaf 13 juni 2022 aan [gedaagde] verhuurd de woning in de [adres] in Rotterdam. Het betreft een woning met een geliberaliseerde huurprijs. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Geprobeerd is de openstaande bedragen te innen, maar dat is niet gelukt. Hierdoor zijn buitengerechtelijke kosten gemaakt. In verband hiermee eist Real Estate 010 (verkort weergegeven) om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. de huurovereenkomst te ontbinden;

en [gedaagde] te veroordelen tot,

2. ontruiming van de woning binnen twee weken na betekening van dit vonnis;

3. betaling van € 10.566,97 aan achterstallige huur tot en met de maand april 2026, buitengerechtelijke incassokosten en verschuldigd geworden rente, met de wettelijke rente over € 10.196,26 vanaf 30 april 2026;

4. betaling van € 1.536,12 per maand vanaf 1 mei 2026;

5. betaling van de proceskosten.

Oneerlijk opslagbeding

Geconstateerd is dat in de huurovereenkomst een bepaling staat die (gedeeltelijk) aangemerkt wordt als een oneerlijke bepaling zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. Het betreft artikel 5.2, derde volzin, van de huurovereenkomst. Kort gezegd heeft Real Estate 010 zich daarin het recht voorbehouden om, bovenop de jaarlijkse huurprijswijziging op basis van de ontwikkeling van de inflatie, de huurprijs te vermeerderen met een opslagpercentage van maximaal 5%. Dat laatste is een oneerlijk opslagbeding. Van de zijde van Real Estate 010 is dat erkend. Daarom moet deze bepaling (gedeeltelijk) vernietigd worden.

Toewijzing betalingsachterstand, met rente

In de akte is vermeld dat nooit gebruik is gemaakt van het opslagbeding. Onderbouwd is uiteengezet dat in 2023, 2024 en 2025 huurprijsverhogingen hebben plaatsgevonden op basis van indexering. Real Estate 010 heeft dat kunnen doen. De in de dagvaarding vermelde huur is [gedaagde] dus verschuldigd geweest. Niet bestreden is dat [gedaagde] de huur meermaals niet betaald heeft waardoor tot en met de maand april 2026 een huurachterstand ontstaan is van € 10.196,26. Dit bedrag wordt toegewezen. Dat geldt ook voor het bedrag van € 149,37 aan rente dat [gedaagde] verschuldigd is geworden tot 30 april 2026 en de rente vanaf die datum over het bedrag van € 10.196,26.

De huurovereenkomst wordt ontbonden

De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan. De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden. Omstandigheden die tot en ander oordeel zouden kunnen leiden, zijn niet gebleken.

[gedaagde] moet de woning ontruimen

Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend.

[gedaagde] moet ook de huur vanaf mei 2026 en gebruiksvergoeding betalen

[gedaagde] wordt ook veroordeeld tot betaling van € 1.536,12 per maand aan huur vanaf 1 mei 2026 tot en met de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en hetzelfde bedrag per maand aan gebruiksvergoeding vanaf de datum van ontbinding tot en met de dag van de ontruiming. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels als voor het verhogen van de huur.

[gedaagde] moet incassokosten betalen

De incassokosten van € 221,34 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen.

Proceskosten

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. De kantonrechter stelt de kosten die [gedaagde] aan Real Estate 010 moet betalen vast op

€ 126,46 aan dagvaardingskosten, € 559,- aan griffierecht, € 432,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 432,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal

€ 1.261,46. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Real Estate 010 dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan Real Estate 010 te betalen € 10.566,97 aan achterstallige huur tot en met de maand april 2026, reeds verschuldigd geworden rente en buitengerechtelijke incassokosten, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 10.196,26 vanaf 30 april 2026 tot de dag dat volledig is betaald;

ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning in de [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege hem bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Real Estate 010 te stellen;

veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 mei 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Real Estate 010 te betalen € 1.536,12 per maand met de verhoging die is toegestaan;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Real Estate 010 worden begroot op € 1.261,46;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.

465