ECLI:NL:RBROT:2026:12659

1. [gedaagde 1],

1. De (verdere) procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

het tussenvonnis van 1 augustus 2025 en de daarin genoemde processtukken;

de akte van L&S, met bijlage;

de akte van [gedaagde 1], met bijlagen;

het proces-verbaal van het getuigenverhoor op 9 april 2026;

de akte na getuigenverhoor van L&S, met bijlagen;

de akte na getuigenverhoor van [gedaagde 1].

2. De (verdere) beoordeling

In het tussenvonnis is aan [gedaagde 1] gelegenheid gegeven om:

tegenbewijs te leveren tegen het vermoeden dat de schimmelvorming in het gehuurde het gevolg is van een aan hem toerekenbare tekortkoming;

te bewijzen dat hij bij L&S onverwijld melding heeft gemaakt van schimmelvorming in het gehuurde.

Om het (tegen)bewijs te leveren heeft [gedaagde 1] stukken overgelegd. Ook zijn [naam 1] en [naam 2] als getuigen gehoord. L&S West heeft daarop een verklaring van [naam 3] en een aantal andere stukken overgelegd.

[gedaagde 1] is niet geslaagd in het leveren van het hem opgedragen (tegen)bewijs). Hierna wordt uitgelegd waarom de kantonrechter tot dat oordeel komt.

[gedaagde 1] stelt dat de schimmel in de woning veroorzaakt is door lekkage. [gedaagde 1] heeft daarover het volgende verklaard:

“U houdt mij voor dat ik eerder in deze procedure het standpunt heb ingenomen dat er sprake was van lekkage en u vraagt mij waar en wanneer die lekkage heeft plaatsgevonden. Ik denk dat dat binnen een jaar nadat we de woning hadden betrokken begon; dat zal voorjaar 2023 zijn geweest. In de keuken was een houten muur, waar de wasmachine stond. We merkten op een gegeven moment dat het vanaf het raamkozijn na een regenbui ging lekken. Dat lag aan de constructie. We merkten dat er houtrot was. Verder was er sprake van schimmel, vanaf het najaar 2022 of het voorjaar 2023. Er was waterschade bij de houten muur, die ik eerder noemde. We hebben alle andere kozijnen ook geïnspecteerd, maar daar was geen sprake van houtrot. Waar ik het net had over de muur van de keuken, bedoelde ik het verlengde van de muur van de keuken. Er was een deurkozijn, en daar achter een soort bijvertrek. Daar was een houten muur en een houten vloer en daar in stond de wasmachine. Daar is de ellende begonnen. In de keuken zelf was geen sprake van lekkage.

(…)

U vraagt mij of ik ook natte plekken en druppels heb waargenomen. Ik heb natte plekken waargenomen in het vertrek waar de wasmachine stond, zoals ik net verklaard heb. Verder zag ik rondom en aan de onderkant van het raamkozijn aan de achterzijde vocht na een regenbui. Daar was het dan nat. Op een gegeven moment ging de schimmel zich uitbreiden en was het plafond van de badkamer na het gebruik daarvan redelijk nat. Rondom de kozijnen aan de voorgevel was het ook nat, maar daar stonden geen grote plassen water. Daar waar het hout was, was de ellende. We legden doeken op de vloer om het water weg te krijgen op die plek.

Ik wil nog toevoegen dat ik goed heb gekeken rond de wasmachine of de lekkage misschien daar vandaan kwam, maar dat was niet het geval. De lekkage kwam vanuit de muur.”

[gedaagde 2] heeft over de lekkage het volgende verklaard:

“U houdt mij voor dat wij in deze zaak gesteld hebben dat er sprake is geweest van lekkage en u vraagt mij waar en wanneer die lekkage heeft plaatsgevonden. De lekkage was aan de achterzijde van het huis, in het verlengde van de keuken. Dat was een soort omgebouwd balkonnetje. Ik hoor u vragen of dat de ruimte met de houten muur was. Dat klopt. Toen we daar pas kwamen wonen ging alles prima en was er geen lekkage. Vanaf begin 2023 merkten we dat er tijdens de regentijd plasjes water ontstonden. Als gevolg daarvan ontstond houtrot. De precieze tijdlijn weet ik niet meer, maar het was in ieder geval 2023.

(…)

U vraagt mij of de plassen die in het omgebouwde balkon ontstonden ook in het rest van het huis kwamen. De plasjes ontstonden bij de kozijnen in het omgebouwde balkon en liepen van daar op de vloer. Als ik zag dat er plassen lagen maakte ik dat meteen schoon. Er kon dus geen water van het omgebouwde balkon naar de rest van de woning stromen. Ik legde ook dikke lappen neer op de kozijnen om te voorkomen dat het water op de grond zou komen.”

Tegenover de beide verklaringen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] staat de schriftelijke verklaring van [naam 3], een aannemer die in opdracht van L&S West werkte of werkt en die in die hoedanigheid contact onderhield met [gedaagde 1]. Volgens die verklaring stond de wasmachine op een omgebouwd afgesloten balkon, gescheiden van de rest van de woning door een buitenmuur, en kon vocht of schimmel zich van daaruit niet door de hele woning verspreiden. [naam 3] verklaart ook dat [gedaagde 1] nooit lekkage bij hem gemeld heeft. Verder heeft L&S West een e-mail van 3 oktober 2025 overgelegd van [naam 4] van Winter VvE Groep, de beheerder van het complex waarvan de woning deel uitmaakt. In die e-mail verklaart [naam 4] dat Winter VvE Groep niet bekend is met een bouwkundig of constructief gebrek aan de woning, dat na mei 2024 door haar of in opdracht van de VvE zou zijn verholpen. Tot slot heeft L&S West een e-mail van 2 oktober 2025 van [naam 5] overgelegd. [naam 5] huurt de woning sinds 2024. In zijn e-mail verklaart [naam 5] dat de woning bij aanvang huur bij zijn weten geen vochtproblemen had en dat hij tot op de datum van zijn e-mail ook geen vocht- en/of schimmelproblemen heeft gehad.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verklaard dat er sprake is geweest van lekkage in de woning. Op grond van de bewijsstukken die L&S West in het geding heeft gebracht kan niet worden vastgesteld dat er niet op enig moment lekkage is geweest. De betreffende bewijsstukken laten de mogelijkheid open dat de lekkage kan zijn hersteld nadat [gedaagde 1] uit de woning is vertrokken en voordat de nieuwe huurder de woning heeft betrokken. Het is echter niet gebleken dat de lekkage zich ook zou hebben voorgedaan op andere plaatsen dan het bijvertrek waarin de wasmachine stond. De kantonrechter acht het onwaarschijnlijk dat het vocht in dat vertrek ten tijde van regenbuien, als gevolg van lekkage, ernstige schimmelvorming in de gehele woning kan hebben veroorzaakt. Daarbij speelt ook een rol dat [gedaagde 2] tijdens het eerder genoemde getuigenverhoor heeft verklaard dat de verwarming niet vaak aan was en dat zij, als het koud was, op de bank onder een elektrische deken zat. Ook heeft zij verklaard dat de ventilatieroosters overdag vaak open waren, maar ’s avonds vaak dicht werden gedaan en dat de ramen “bijna dagelijks” open werden gedaan. [gedaagde 1] heeft verklaard dat de ventilator in de badkamer in de loop van de huur nooit is schoongemaakt en dat de ramen “zo nu en dan”, maar “niet heel lang” werden geopend, als het muf rook. Dit alles maakt dat de kantonrechter het aannemelijker acht dat de schimmelvorming in andere ruimtes dan het bijvertrek is ontstaan door te weinig verwarmen en ventileren, dan door de lekkage.

Op grond van het bovenstaande is het dus denkbaar dat de schimmelvorming in het bijvertrek het gevolg is geweest van lekkage. Zoals in het tussenvonnis echter al is vastgesteld, had [gedaagde 1] die lekkage ‘onverwijld` moeten melden aan L&S. [gedaagde 1] heeft daarover verklaard dat hij zich niet kan herinneren dat hij de lekkage gemeld heeft; dat het kan zijn dat hij daarover gebeld heeft, maar dat hij dat niet zeker meer weet. Het bericht van 11 juni 2023 dat [gedaagde 1] als productie 2 bij de akte van 25 september 2025 heeft overgelegd laat enkel zien dat [gedaagde 1] de verhuurder vraagt om opties om van de schimmels aan de muren af te komen. Over een lekkage of vochtproblemen wordt in dat bericht met geen woord gerept. L&S West ontkent dat er ooit lekkage gemeld is. Daarmee is niet vast komen te staan dat [gedaagde 1] de lekkage gemeld heeft en moet ervan worden uitgegaan dat hij dat niet gedaan heeft.

Uit het bovenstaande volgt dat door het geleverde tegenbewijs het bewijsvermoeden, dat de schimmel is veroorzaakt door een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1], gedeeltelijk is ontzenuwd (voor zover het betreft de schimmel in het bijvertrek). Het is echter niet vast komen te staan dat [gedaagde 1] de omstandigheid die volgens hem oorzaak van die schimmel is, onverwijld aan L&S West heeft gemeld. [gedaagde 1] moet daarom de (extra) kosten voor schoonmaken en schilderen om de schimmel te verhelpen aan L&S moet vergoeden (zie tussenvonnis r.o. 2.7.3 en 2.7.4).

De kosten voor de herstelwerkzaamheden en de huurderving

In het tussenvonnis is aan L&S opgedragen haar vordering te specificeren. Zij heeft vervolgens een schriftelijke verklaring van [naam 3] van Interfix Bouw overgelegd, waarin wordt uitgesplitst welke kosten betrekking hebben op de verschillende categorieën herstelwerkzaamheden. [gedaagde 1] heeft die uitleg en de genoemde kosten niet betwist. Daarom wordt uitgegaan van die bedragen. Gelet op de overwegingen in het tussenvonnis en de overwegingen over de schimmelvorming hiervoor, moet [gedaagde 1] de volgende kosten vergoeden aan L&S:

herstel m.b.t. tussendeur € 170,00

schoonmaken woning € 490,00

verhelpen schimmel € 2.330,00

herstel muren en plafond € 240,00 +

€ 3.230,00

De kantonrechter kent € 1.100,00 aan huurderving toe (zie tussenvonnis r.o. 2.11). Hierbij komen de kosten voor herstel van in totaal € 3.230,00. Bij elkaar opgeteld is dat € 4.330,00. Daarop komt in mindering de waarborgsom van € 1.790,00. Per saldo is [gedaagde 1] dus nog € 2.540,00 verschuldigd aan L&S. Dit deel van de vordering van L&S wordt toegewezen.

De gevorderde rente wordt over dit bedrag toegewezen, omdat voldoende is gesteld waaruit volgt dat [gedaagde 1] de rente moet betalen en hij dit niet heeft betwist.

De proceskosten in conventie komen voor rekening van [gedaagde 1]

De proceskosten komen hoofdelijk voor rekening van [gedaagde 1], omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 1] aan L&S moet betalen op € 112,37 aan dagvaardingskosten, € 496,00 aan griffierecht, € 885,50 aan salaris voor de gemachtigde (3,5 punten x € 253,00) en € 126,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.620,37. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.

Het vonnis is tot zover uitvoerbaar bij voorraad

Het vonnis wordt tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat L&S dat eist en [gedaagde 1] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

De reconventionele vordering

De reconventionele vordering tot terugbetaling van de waarborgsom wordt afgewezen, omdat de waarborgsom door L&S is verrekend met de kosten die [gedaagde 1] moet vergoeden aan L&S. De nevengevorderde buitengerechtelijke kosten en rente worden ook afgewezen.

De proceskosten in reconventie komen voor rekening van [gedaagde 1]

De proceskosten in reconventie komen voor rekening van [gedaagde 1], omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten op € 0,00 omdat in reconventie geen afzonderlijke proceshandelingen zijn verricht van de kant van L&S.

3. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde 1] hoofdelijk om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan L&S te voldoen € 2.540,00, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 17 augustus 2024 tot de dag dat alles is betaald;

veroordeelt [gedaagde 1] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van L&S worden begroot op € 1.620,37, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst al het andere af;

in reconventie

wijst de vordering van [gedaagde 1] af;

veroordeelt [gedaagde 1] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van L&S worden begroot op € 0,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.

34286