ECLI:NL:RBROT:2026:12497

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 22 augustus 2026, met bijlagen;

de conclusie van antwoord van 4 september 2026;

de nadere productie van Hef Wonen van 7 september 2026;

de spreekaantekeningen van de gemachtigden van partijen.

Op 8 september 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [persoon A] (namens Hef Wonen) met mr. G. Meijerink als gemachtigde, de gemachtigde van [gedaagde] en [persoon B] , teammanager van het ambulante team van [zorgorganisatie 1] . [gedaagde] was zelf niet tijdens de zitting aanwezig.

2. Waar gaat de zaak over?

[gedaagde] huurt sinds 11 augustus 2025 van Hef Wonen de woning aan [adres] in [plaats] (hierna: de woning). Omdat hij een kwetsbare huurder is, krijgt hij begeleiding van [zorgorganisatie 1] . Hef Wonen eist in deze procedure dat [gedaagde] de woning ontruimt. Aan deze vordering legt zij primair ten grondslag dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd per 11 augustus 2026 en subsidiair dat [gedaagde] ernstige overlast veroorzaakt en een huurachterstand heeft laten ontstaan. Hef Wonen vordert ook betaling van de huurachterstand van € 3.731,45, met rente en kosten en de lopende huur totdat de woning is ontruimd.

[gedaagde] is het niet eens met de vorderingen. Hij voert daartoe aan dat het spoedeisend belang ontbreekt, dat de overeenkomst een gemengde woonzorgovereenkomst is voor onbepaalde tijd, dat Hef Wonen haar eigen contractuele waarborgen (het stoplichtmodel en artikel 11 van de Huurzorgvoorwaarden) heeft geschonden, dat de overlastmeldingen anoniem en onbewezen zijn, dat vroegsignalering ten aanzien van de huurschuld ontbreekt en dat een ontruiming disproportionele gevolgen heeft voor zijn kwetsbare gezondheidssituatie.

De kantonrechter wijst de vorderingen toe. Dit betekent dat [gedaagde] de woning moet ontruimen en de huurachterstand moet betalen. Hierna wordt deze beslissing verder uitgelegd.

3. De beoordeling

Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Hef Wonen heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

Hef Wonen heeft voldoende onderbouwd dat zij een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming. De gestelde overlast heeft betrekking op ernstige incidenten, waaronder geluidsoverlast, vechtpartijen, de aanwezigheid van wapens, bedreiging met de dood en politie-invallen. Hef Wonen heeft als woningcorporatie de wettelijke plicht te waken voor de leefbaarheid en de veiligheid in en rondom haar complexen. Gelet op de aanhoudende aard van de gemelde incidenten en de gestelde impact daarvan op de omwonenden, kan van Hef Wonen niet worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

Aard van de huurovereenkomst

Hef Wonen stelt primair dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan en van rechtswege is geëindigd per 11 augustus 2026. De kantonrechter volgt Hef Wonen daarin niet. In artikel 2 van de huurovereenkomst is namelijk bepaald dat de overeenkomst wordt aangegaan voor een minimale duur van 12 maanden. Een overeenkomst met een minimale duur kan naar haar aard niet worden gekwalificeerd als een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De huurovereenkomst moet naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter worden aangemerkt als een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur. De primaire grondslag voor de ontruiming slaagt dan ook niet.

Tekortkomingen

Subsidiair baseert Hef Wonen haar vordering op een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Uit de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting blijkt dat sprake is van ernstige en aanhoudende overlast rondom de woning van [gedaagde] . Het dossier bevat gedetailleerde meldingen van meerdere omwonenden, incidentenrapportages van de politie, meldingen van woninginvallen op 6 april 2026 en verklaringen omtrent de aanwezigheid van wapens en drugs. [gedaagde] is ter zitting niet verschenen om deze concrete overlastmeldingen te weerspreken. Ook zijn gemachtigde heeft niet gemotiveerd betwist dat de incidenten hebben plaatsgevonden en ook de teammanager van [zorgorganisatie 1] die tijdens de zitting aanwezig was heeft geen andere lezing van de feiten gegeven. Dat de meldingen anoniem zijn, is onvoldoende om aan de gestelde overlast te twijfelen. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat de meldingen van de omwonenden juist zijn. Daarmee is in dit kort geding voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen.

Voorts staat vast dat er sprake is van een substantiële huurachterstand die per 3 september 2026 is opgelopen tot € 3.731,45. Ook dit levert een ernstige tekortkoming op die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure rechtvaardigt.

Contractuele waarborgen, stoplichtmodel en vroegsignalering

In de “woonafspraken”, die deel uitmaken van de huurovereenkomst, is bepaald dat Hef Wonen in geval van tekortkomingen een “stoplichtmodel” hanteert. De kantonrechter begrijpt dat dit model inhoudt dat bij de eerste waarschuwing (“groen”) een boete kan worden opgelegd, bij de tweede waarschuwing (“oranje”) een gedragsaanwijzing wordt opgelegd en dat bij de derde waarschuwing (“rood”) ontbinding van de huurovereenkomst volgt. [gedaagde] heeft aangevoerd dat Hef Wonen dit stoplichtmodel had moeten volgen. De kantonrechter passeert dit verweer. Zoals Hef Wonen tijdens de zitting heeft toegelicht, is het stoplichtmodel bedoeld voor relatief beperkte tekortkomingen. Gelet op de ernst van de overlast en de noodzaak om snel in te grijpen kan van Hef Wonen in dit geval niet worden verwacht dat zij eerst de drie fases van het stoplicht model doorloopt voordat zij een voorziening in kort geding vraagt.

In de “huurzorgvoorwaarden”, die ook deel uitmaken van de huurovereenkomst, is bepaald dat verhuurder, [zorgorganisatie 1] en huurder na negen maanden evalueren of huurder in staat is om zelfstandig te wonen. Als wordt voldaan aan bepaalde voorwaarden, dan wordt de huurovereenkomst omgezet in een reguliere huurovereenkomst. Als niet aan alle voorwaarden wordt voldaan, dan wordt de overeenkomst eenmalig met één jaar verlengd (artikel 11 van de huurzorgvoorwaarden). [gedaagde] stelt dat Hef Wonen de huurovereenkomst met toepassing van die bepaling had moeten verlengen. De kantonrechter verwerpt ook dat verweer. Zoals hiervoor reeds is overwogen, acht de kantonrechter het aannemelijk dat de huurovereenkomst moet worden aangemerkt als een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur. Dat staat er echter niet aan in de weg dat de overeenkomst kan worden ontbonden als er sprake is van een tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt.

Voor wat betreft de huurachterstand heeft [gedaagde] aangevoerd dat Hef Wonen geen vroegsignaleringsmelding heeft gedaan bij de gemeente. Het achterwege blijven van deze melding staat onder deze omstandigheden aan toewijzing van de ontruiming niet in de weg. [gedaagde] werd intensief begeleid door een professionele zorginstantie ( [zorgorganisatie 1] ), die op de hoogte was van de financiële situatie. Een vroegsignaleringsmelding zou onder deze omstandigheden niets hebben toegevoegd.

Ontruiming

De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] een kwetsbare persoon is voor wie een ontruiming ingrijpende gevolgen heeft, met name voor het lopende zorgtraject richting [zorgorganisatie 2] en beschermd wonen. Deze belangen wegen echter niet op tegen het zwaarwegende belang van Hef Wonen en de omwonenden bij het direct beëindigen van de ernstige, onveilige en onhoudbare woonsituatie. Gelet daarop en op al het bovenstaande is het dan ook zeer aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Daarnaast is aannemelijk dat ook de huurachterstand op zichzelf voldoende grond zal zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure.

Vooruitlopend hierop moet [gedaagde] de woning ontruimen en verlaten. Omdat [gedaagde] zelf niet op de zitting aanwezig was om afspraken te maken over een ontruimingstermijn zal de kantonrechter aansluiten bij een redelijke termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis.

Huurachterstand

Hef Wonen heeft onweersproken gesteld dat de huurachterstand per 3 september 2026 € 3.731,45 bedraagt. [gedaagde] wordt veroordeeld om dit bedrag aan Hef Wonen te betalen. Hij moet ook vanaf 1 oktober 2026 tot aan de dag van de ontruiming de maandelijkse huurprijs van € 731,77 (blijven) betalen.

Rente

De rente wordt toegewezen, omdat Hef Wonen genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist. Dit houdt in dat [gedaagde] wettelijke rente moet betalen over het openstaande bedrag van de huurachterstand, te rekenen vanaf de vervaldatum van iedere huurtermijn tot aan de dag dat volledig is betaald. Indien [gedaagde] ook toekomstige huurtermijnen niet of niet tijdig betaalt, is hij eveneens wettelijke rente verschuldigd over het dan openstaande saldo, telkens vanaf de betreffende vervaldatum van iedere huurtermijn tot het moment waarop volledig is betaald.

Proceskosten

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Hef Wonen moet betalen op € 153,02 aan dagvaardingskosten, € 529,- aan griffierecht, € 865,- aan salaris voor de gemachtigde en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.691,02. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.

Uitvoerbaar bij voorraad

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. De kantonrechter wijst de vordering van Hef Wonen op dit punt toe, omdat de belangen van [gedaagde] om in de woning te kunnen blijven wonen voor de duur van een eventueel hoger beroep niet opwegen tegen het zwaarwegende belang van Hef Wonen bij het direct beëindigen van de ernstige, onveilige en onhoudbare woonsituatie.

4. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan [adres] in [plaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;

veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen te betalen € 3.731,45, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vervaldata van de betreffende huurtermijnen tot de dag dat volledig is betaald;

veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen te betalen € 731,77 met ingang van de maand oktober 2026 tot aan de dag van ontruiming;

veroordeelt [gedaagde] om, voor iedere maand waarin de huur van € 731,77 niet of niet tijdig wordt betaald, aan Hef Wonen de wettelijke rente te betalen over het openstaande bedrag, te berekenen vanaf de vervaldatum van de betreffende huurtermijn tot de dag dat volledig is betaald;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.691,02 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het anders of meer gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.

53954