ECLI:NL:RBOVE:2026:5887

1. [partij A1] VOF,

2. [partij A2],

te [woonplaats 1] ,

3. [partij A3],

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties (hierna: Dagvaarding),

de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties (hierna: CvA/E),

de akte overlegging producties en conclusie van antwoord in reconventie,

de aanvullende producties van [partij B] ,

de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,

de mondelinge behandeling van 8 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,

de spreekaantekeningen van [partij A] , en

de spreekaantekeningen van [partij B] .

Na de mondelinge behandeling heeft mr. Briedé op verzoek van de kantonrechter opnieuw de producties 20, 21, 23 en 24 per USB-stick toegezonden, samen met een kleurenversie van productie 9.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[partij A2 & A3] zijn de vennoten van [partij A1] .

[partij B] is eigenaar en verhuurder van het pand aan het adres [adres 1] . Het gehele pand bestaat uit een begane grond, kelder, drie bovenwoningen ( [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ) met een gemeenschappelijke ruimte en een kantoorruimte.

Sinds 1 januari 2012 huren [partij A] de begane grond en kelder (verder ook: de bedrijfsruimte) van het pand. Op de begane grond exploiteren [partij A] een cafetaria en de kelder stellen zij beschikbaar voor vergaderingen, feesten en bijeenkomsten. Daarnaast huurt [partij A2] de bovenwoning met huisnummer [adres 2] (verder ook: de woning). [partij A2 & A3] wonen daar samen. Partijen hebben hiervoor schriftelijke huurovereenkomsten gesloten. De huurprijs bedraagt – inmiddels – € 2.331,76 per maand voor de bedrijfsruimte en € 613,69 per maand voor de bovenwoning.

Op 16 september 2014 hebben partijen een aanvullende overeenkomst gesloten voor verrekening van de nutsvoorzieningen.

In oktober 2019 hebben [partij A] een lekkage bij het toilet in de kelder aan [partij B] gemeld. Volgens [partij B] werd deze lekkage veroorzaakt door een verstopte dakoverloop door ophoping van bladeren. De verstopping is verholpen.

In het najaar van 2023 heeft de gemeente Dinkelland bestratingswerkzaamheden uitgevoerd rondom het gehuurde.

In december 2023 hebben [partij A] een lekkage in de kelder – ter hoogte van het plafond bij de garderobe en de toiletten – aan [partij B] gemeld.

[partij B] heeft contact opgenomen met de gemeente Dinkelland (Dagvaarding, productie 7). In januari en juni 2024 heeft de gemeente herstelwerkzaamheden aan het straatwerk verricht.

Op 11 juli 2024 heeft Lekdetectie Expert Nederland (verder: LEN) op verzoek van [partij A] een onderzoek uitgevoerd. In haar rapport (Dagvaarding, productie 4) heeft LEN geconcludeerd dat grondwater naar binnen komt door openingen en scheuren in de bodem langs de gevel. LEN heeft geadviseerd om gevelisolatie aan te brengen en een drain te plaatsen langs de buitenkant van het pand aan de straatzijde.

Op verzoek van [partij B] heeft Droog Vochtbestrijding (verder: Droog) een onderzoek uitgevoerd. In haar rapport van 17 oktober 2024 (Dagvaarding, productie 6) heeft Droog geconcludeerd dat het water via de gevel de kelder binnen lijkt te komen en dat het straatwerk in sommige delen richting de gevel loopt, wat vermoedelijk bijdraagt aan de lekkages. Droog heeft geadviseerd om de betonnen plaat bij de buitentrap af te dichten, het straatwerk rond het pand aan te passen en de gevels vrij te graven en van buitenaf af te dichten (waterdicht).

[partij B] heeft daarop wederom contact opgenomen met de gemeente Dinkelland. In april en/of mei 2025 heeft de gemeente herstelwerkzaamheden laten uitvoeren door [bedrijf 1] en heeft [partij B] werkzaamheden laten uitvoeren door aannemer [bedrijf 2] .

Op 22 juli 2025 hebben [partij A] aan [partij B] gemeld dat sprake is van een nieuwe lekkage in de kelder. Op 27 juli 2025 hebben [partij A] aan [partij B] gemeld dat de vetput in slechte staat is.

Op verzoek van [partij A] heeft Lekdetectiecentrale (verder: LDC) een onderzoek uitgevoerd. In haar rapport van 1 september 2025 (Dagvaarding, productie 9) heeft LDC geconcludeerd dat sprake is van een lekkage, meerdere openingen in de buitengevel, zichtbare vocht- en algvorming aan de buitengevel en keldermuren en van verstopte afvoeren. Zij heeft geadviseerd om de openingen te dichten, de algvorming te verwijderen, binnen en buiten te impregneren en de afvoeren schoon te maken.

3. Het geschil in conventie en in reconventie

[partij A] vorderen – samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht verklaart dat de vocht-, water- en schimmelproblematiek, stankoverlast, gebrekkige ventilatie, aantasting van vloer en wanden, gebreken in de kelder en de verweven elektrische installatie gebreken zijn in de zin van artikel 7:204 BW, waarvoor [partij B] herstelplichtig is op grond van artikel 7:206 BW,

[partij B] veroordeelt om binnen vier weken na betekening van het vonnis alle gebreken te herstellen, waaronder:

het blijvend afdichten van gevels, scheuren en andere waterinlaatpunten;

het aanbrengen van een doeltreffend drainagesysteem in en rond de bedrijfsruimte;

het afdichten van de betonnen plaat bij de buitentrap;

het treffen van noodzakelijke maatregelen aan straatwerk en bestrating om indringing van water te voorkomen;

herstel van vocht- en schimmelschade aan vloeren, wanden en inventaris;

herstel van ventilatievoorzieningen en afvoerkanalen zodat het gehuurde voldoet aan normaal gebruik en wettelijke eisen, en

het vervangen van de vetput,

3. [partij B] veroordeelt om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis € 21.324,58 (de huurprijsvermindering van 33% over juli 2023 tot en met december 2025) te betalen, met doorbetaling van dit percentage tot het moment waarop de gebreken zijn hersteld,

4. [partij B] veroordeelt om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis € 55.306,86 aan overige schadevergoeding te betalen,

5. [partij B] veroordeelt om de elektrische installaties van de bovenwoning, het kantoor en de bedrijfsruimte volledig en volgens de eisen van goed vakmanschap te scheiden, althans

6. bepaalt dat [partij B] , indien scheiding technisch onmogelijk blijkt, het volledige afrekeningsbeheer op zich neemt en afrekeningen alleen mag opleggen op basis van aantoonbaar correcte meterstanden,

7. [partij B] veroordeelt het ten onrechte ingehouden voorschotbedrag van € 235,– per maand, sinds de eerste inhouding, volledig te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente, en de maandelijkse voorschotbetaling voortaan volledig en tijdig te betalen, zonder beroep op verrekening, en

8. [partij B] veroordeelt tot vergoeding van de werkelijke advocaatkosten.

[partij B] vordert samengevat dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [partij A] veroordeelt om aan haar te betalen € 7.133,37 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente, € 731,67 aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.

Partijen voeren over en weer verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid, dan wel tot afwijzing van de vorderingen en veroordeling van de andere partij in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

De lekkage in 2019 (zie 2.5) is volgens [partij B] verholpen en de kantonrechter ziet geen aanleiding om aan te nemen dat deze lekkage te maken heeft met latere lekkages.

De lekkage van december 2023 (zie 2.7) is volgens [partij A] niet (definitief) verholpen. Bovendien is die lekkage de oorzaak van een vocht- en schimmelprobleem in de kelder.

[partij B] betwist dat sprake is van een actieve lekkage, want deze is in april 2025 hersteld, toen de buitenzijde van het pand is uitgegraven en de gevel geïmpregneerd. De muren zijn volgens [partij B] nog vochtig omdat [partij A] de kelder onvoldoende ventileren en verwarmen. Hierdoor kan schimmel ontstaan. Het vocht- en schimmelprobleem komt dus door het gebruik door [partij A] en is geen gebrek.

De kantonrechter stelt vast dat het onderzoek van LDC (zie 2.13) is verricht ná de herstelwerkzaamheden in april en/of mei 2025 (2.11). LDC concludeert dat (nog steeds) sprake is van een lekkage en van meerdere openingen in de buitengevel. Daarnaast heeft de dochter van [partij A2 & A3] in juli tot en met september 2025 vochtmetingen uitgevoerd. Uit haar rapport (Dagvaarding, productie 10) blijkt dat het vochtgehalte van de muren in de kelder zowel met het gebruik van een bouwdroger als met natuurlijke ventilatie niet veel afnam en op sommige dagen zelfs toenam. Naar het oordeel van de kantonrechter is uit deze twee rapporten voldoende aannemelijk geworden dat sprake is van een actieve lekkage. [partij B] heeft dit onvoldoende onderbouwd weersproken: de summiere bevindingen van [bedrijf 3] (CvA/E, productie N) zijn daartoe onvoldoende. Dat in een niet geïsoleerde kelder altijd vocht kan ontstaan is, wat van die bewering ook zij, betekent niet dat geen sprake is van lekkage.

[partij A] hebben met stukken onderbouwd dat zij de kelder niet meer kunnen gebruiken vanwege de waterinfiltratie en de daarmee gepaard gaande schimmelvorming. De kelder werd gebruikt voor activiteiten van de muziekvereniging, carnavalsvereniging en dartclub, maar volgens [partij A] zijn vanaf juli 2024 alle activiteiten gestopt. [partij B] heeft weliswaar aangevoerd dat er in november 2025 nog een pokertoernooi in het gehuurde heeft plaatsgevonden, maar zij heeft niet onderbouwd dat dit in de kelder plaatsvond. Bovendien gaat het dan om een eenmalig evenement en staat daarmee niet vast dat de door [partij A] genoemde regelmatige activiteiten gewoon doorgang konden vinden.

[partij A] worden door de vocht- en schimmelproblemen dus beperkt in hun genot van het gehuurde. Dat door de schimmelvorming ook stankoverlast bestaat en de vloeren en wanden worden aangetast komt de kantonrechter voor als een logisch gevolg. De lekkage is dan ook aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, dat door [partij B] moet worden hersteld.

Herstel van de lekkage; voornemen tot bevel deskundigenbericht

[partij A] vorderen herstel van de lekkage. Een deel van door hen gevorderde herstelwerkzaamheden is gebaseerd op de adviezen van LEN en van Droog, maar deze adviezen dateren van voor de herstelwerkzaamheden in april en/of mei 2025. De kantonrechter acht verdere voorlichting nodig om te kunnen beoordelen welke werkzaamheden nu nog moeten worden uitgevoerd om het gebrek te herstellen. Mogelijk kan een deskundigenbericht uitkomst bieden en daarbij kunnen de bevindingen in het rapport van LDN (zie 2.13) tot uitgangspunt dienen.

De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van lekkages in/aan gebouwen en dat in elk geval antwoord moet komen op de volgende vragen:

Welke herstelwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd om de lekkage in de kelder van het pand aan het adres [adres 1] te herstellen?

Kunt u de voor herstel noodzakelijke kosten begroten?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

Voordat tot het gelasten van een deskundigenbericht wordt overgegaan, zal de kantonrechter partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over:

de wenselijkheid van een deskundigenbericht of mogelijke andere onderzoeksmogelijkheden;

het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n); en

de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.

De kantonrechter ziet aanleiding om te bepalen af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de eisende partij moet worden betaald. Nu vaststaat dat sprake is van lekkage (een gebrek aan het gehuurde) maar nog onduidelijk is welke aard en omvang de herstelwerkzaamheden moeten hebben, wat de omvang van de schade van [partij A] is en welk deel daarvan voor vergoeding in aanmerking komt, ligt het voor de hand dat het voorschot door beide partijen bij helfte moet worden betaald.

In het eindvonnis zal de kantonrechter beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

De kantonrechter gaat ervan uit dat partijen in onderling overleg overeenstemming bereiken over de persoon die als deskundige gaat optreden. Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij een deskundige voorstelt, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De kantonrechter zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen.

De kantonrechter zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.

Vervanging van de vetput

[partij B] heeft onbetwist gesteld dat de vetput inmiddels is vervangen. De vordering sub 2 zevende streepje (zie 3.1) zal daarom bij eindvonnis worden afgewezen.

Schadevergoeding en huurprijsvermindering.

[partij B] stelt dat partijen huurprijsvermindering en gevolgschade contractueel hebben uitgesloten. In de huurovereenkomst staat namelijk:

“Aansprakelijkheid:

Verhuurder zal op generlei wijze aansprakelijk zijn voor bedrijfsschade van het gehuurde (…).

Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van zichtbare en/of onzichtbare gebreken aan het gehuurde.

Verhuurder is ook niet aansprakelijk voor schade veroorzaakt door storm, blikseminslag, sneeuw of regenval, lekkende goten, daken of afvoerpijpen, onvoorzien uitstromen of niet wegstromen van water of stroom uit vaste aan- of afvoerleidingen, reservoirs, C.V.-installaties en sanitair, alsmede grond en riool water, onvoorzien uitstromen van gas of oliën, stagnaties en/of mankementen van gas of olie stagnaties en of mankementen in apparatuur, zoals C.V.-installaties, gas, water of elektriciteitsvoorziening en dergelijke ongeacht oorzaken (…).”

De kantonrechter stelt vast dat in de huurovereenkomst staat dat onderhoud van daken, platten, goten, buitenlozingen, grondleidingen en buitengevels voor rekening van verhuurder zijn. Daarnaast staat in de huurovereenkomst dat verhuurder de schade voor huurder zoveel mogelijk zal beperken en de eventuele herstellingen in overleg met huurder zal laten plaatsvinden. [partij A] hebben [partij B] in december 2023 op de hoogte gesteld van de lekkage. Zij hebben meerdere keren aangedrongen op herstel van het gebrek. Uit de stukken blijkt dat [partij B] weliswaar actie heeft ondernomen en werkzaamheden heeft laten uitvoeren, maar naar het oordeel van de kantonrechter heeft het te lang geduurd voordat de werkzaamheden werden opgepakt en de lekkage is tot op heden niet verholpen. [partij B] heeft aangevoerd dat zij voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden afhankelijk was/is van de gemeente en van derde partijen, maar deze omstandigheden vallen binnen haar risicosfeer. Dit kan er niet toe leiden dat [partij A] dan maar moeten blijven wachten op herstel van het gebrek. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [partij B] zich niet kan beroepen op de uitsluiting van huurprijsvermindering en gevolgschade, voor zover de schade voortvloeit uit het niet voortvarend herstellen van de lekkage door [partij B] .

In beginsel geldt dat [partij A] tegelijk huurprijsvermindering en schadevergoeding kunnen vorderen. De gevorderde huurprijsvermindering ziet namelijk op derving van huurgenot vanwege de vocht- en schimmelproblemen en de gevorderde schadevergoeding ziet op het geleden omzetverlies vanwege het niet kunnen gebruiken van de kelder, de kosten van noodmaatregelen (zoals de huur van een bouwdroger en bijbehorende stroomkosten), de schade aan vloeren, wanden, inventaris en materialen en de kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid (zoals de deskundigenkosten en de kosten van de vochtmeter).

Huurprijsvermindering

Door de lekkage is het huurgenot van [partij A] substantieel aangetast. Zij hebben daarom recht op huurprijsvermindering. De kantonrechter ziet aanleiding om de huurprijs van de bedrijfsruimte voorlopig met 15% te verminderen, met ingang van 1 februari 2026 (de eerste dag van de maand die volgde op de maand waarin de dagvaarding is uitgebracht). Over de definitieve aanspraak op huurprijsvermindering en het tijdstip waarop de huurprijsvermindering eindigt zal de kantonrechter later beslissen.

Omzetverlies

[partij A] hebben onderbouwd gesteld dat zij omzetverlies hebben geleden, omdat zij de kelder sinds juli 2024 niet hebben kunnen gebruiken voor activiteiten van de muziekvereniging, carnavalsvereniging en dartclub. De kantonrechter acht inzage in de jaarstukken van [partij A1] van belang om de hoogte van de schade te kunnen bepalen. Zij zal [partij A] daarom in de gelegenheid stellen om de jaarstukken in te dienen.

Reeds gemaakte herstelkosten

[partij A] vorderen € 204,00 voor 17 uur aan zelf uitgevoerde schoonmaakwerkzaamheden, € 212,28 aan schilderkosten van [bedrijf 3] , € 5.868,50 aan schoonmaakkosten van [bedrijf 4] , € 665,50 aan kosten voor de huur van een bouwdroger en € 267,87 aan stroomkosten voor de bouwdroger.

De kosten voor zelf uitgevoerde schoonmaakwerkzaamheden zijn betwist en op geen enkele wijze onderbouwd en zullen daarom bij eindvonnis worden afgewezen. De overige kosten zijn met stukken onderbouwd. Deze herstelkosten zijn tevergeefs door [partij A] gemaakt, omdat [partij B] stelde dat de lekkage definitief was verholpen, terwijl dat niet het geval was. Deze kosten moeten daarom door [partij B] worden vergoed.

Onderzoekskosten

De door [partij A] gevorderde kosten van € 595,95 voor het onderzoek door LEN, € 721,77 voor het onderzoek door LDC en € 99,95 voor een vochtmeter zijn met facturen onderbouwd en toewijsbaar op grond van artikel 6:96 lid 2 BW. Het gaat namelijk om redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid.

Kosten reparatie rolluiken

[partij A] vorderen € 392,04 voor het repareren van een rolluikkabel en het vervangen van rolluikveren. [partij B] betwist dat zij deze kosten moet vergoeden. Aangezien [partij A] op geen enkele wijze hebben onderbouwd dat deze kosten zien op het herstel van schade die is veroorzaakt door de lekkage, zullen deze kosten bij eindvonnis worden afgewezen.

Niet onderbouwd dat ventilatie gebrekkig is

[partij A] stellen dat de ventilatie van het gehuurde gebrekkig is, maar hebben dit niet onderbouwd. De vordering sub 2 zesde streepje (zie 3.1) zal daarom bij eindvonnis worden afgewezen.

Verweven elektriciteitsinstallaties is geen gebrek

De overeenkomsten voor de levering van nutsvoorzieningen voor het gehele pand staan op naam van [partij A] Partijen hebben afgesproken dat [partij B] een maandelijks voorschot aan [partij A] betaalt voor het nutsverbruik van de bovenwoningen [adres 3] en [adres 4] . De bovenwoningen [adres 3] en [adres 4] hebben eigen tussenmeters. Elk jaar leveren [partij A] de jaarrekening van de energiemaatschappij aan en maakt [partij B] aan de hand van de tussenmeters van de woningen [adres 3] en [adres 4] een afrekening.

Volgens [partij A] zijn de elektriciteitsinstallaties van de bedrijfsruimte, de bovenwoning en het kantoor van [partij B] echter met elkaar verweven, waardoor het werkelijke elektriciteitsverbruik van het gehuurde niet kan worden vastgesteld. Zij vorderen dat voor recht wordt verklaard dat dit een gebrek is.

Hoewel [partij B] erkent dat het kantoor en de gemeenschappelijke ruimte van de bovenwoningen geen aparte tussenmeter hebben en het elektriciteitsverbruik van deze ruimtes dus op de meter van [partij A] wordt geregistreerd, is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 BW. Dat [partij A] het elektriciteitsverbruik van het gehuurde niet exact kunnen aflezen, maakt namelijk niet dat hun genot van het gehuurde wordt beperkt.

Geen scheiding van elektriciteitsinstallaties

[partij A] vorderen dat de elektriciteitsinstallaties zodanig worden gescheiden, dat de bedrijfsruimte, de bovenwoning en het kantoor elk een eigen, onafhankelijke tussenmeter hebben, zodat het werkelijke elektriciteitsverbruik van het gehuurde kan worden vastgesteld.

Anders dan [partij A] lijken te stellen, geeft de tussen partijen in 2014 gesloten aanvullende overeenkomst en artikel 7:259 BW hen op zichzelf geen recht op tussenmeters voor het gehuurde. In de aanvullende overeenkomst is slechts bepaald dat partijen de kosten voor nutsvoorzieningen zullen afrekenen op basis van de (bestaande) hoofd- en tussenmeters en artikel 7:259 BW regelt hoe moet worden afgerekend áls er een individuele meter voor het gehuurde is.

Alleen het elektriciteitsverbruik van het kantoor en de gemeenschappelijke ruimte van de bovenwoningen wordt niet op een aparte tussenmeter en dus op de meter van [partij A] geregistreerd. Volgens [partij B] gaat het daarbij alleen om elektriciteitsverbruik van enkele Ledlampen die aangaan als iemand de gemeenschappelijke ruimte betreedt. Het kantoor wordt volgens haar al jaren niet meer gebruikt. [partij B] erkent dat één van haar huurders een keer een elektrische fiets in de gemeenschappelijke ruimte heeft opgeladen, maar daar heeft zij de huurder op aangesproken en dat is niet vaker gebeurd. [partij B] heeft voorgesteld om het elektriciteitsverbruik van het kantoor en de gemeenschappelijke ruimte te schatten, omdat het slechts om een paar euro op jaarbasis gaat.

[partij A] hebben niet onderbouwd dat het om méér elektriciteitsverbruik gaat dan dat van enkele Ledlampen en het eenmalig opladen van een elektrische fiets. Dat in de kantoorruimte sprake is van substantieel verbruik hebben zij niet gesteld en dat is ook niet gebleken. Nu het derhalve om een kleine hoeveelheid elektriciteit en een klein bedrag aan kosten gaat, waarvan een schatting kan worden gemaakt, is de kantonrechter van oordeel dat [partij A] onvoldoende belang hebben bij hun vordering om de elektriciteitsinstallatie volledig te laten scheiden. De vordering zal daarom bij eindvonnis worden afgewezen.

Afrekeningsbeheer

[partij A] vorderen dat [partij B] het volledige afrekeningsbeheer op zich neemt en alleen afrekeningen mag opleggen op basis van aantoonbaar correcte meterstanden. Deze vordering zal bij eindvonnis worden afgewezen omdat [partij A] daar onvoldoende belang bij hebben. Naar de kantonrechter begrijpt worden de afrekeningen namelijk al door [partij B] gemaakt op basis van de meterstanden. Zoals hiervoor is overwogen kan het elektriciteitsverbruik van het kantoor en de gemeenschappelijke ruimte niet exact worden afgelezen en zal daarvan een schatting moeten worden gemaakt. [partij B] heeft daarvoor al een voorstel gedaan en niet gesteld of gebleken is dat dit voorstel onredelijk is. Overigens geldt wel dat [partij A] bij twijfel aan de juistheid van het kostenoverzicht van [partij B] inzage mogen verlangen in de (tussen)meterstanden en eventuele andere bewijsstukken die aan de afrekening ten grondslag liggen.

Betaling voorschot nutsvoorzieningen

Partijen zijn het erover eens dat het door [partij B] te betalen voorschot voor het nutsvoorzieningenverbruik van de bovenwoningen [adres 3] en [adres 4] sinds augustus 2025 € 235,– per maand bedraagt. [partij B] is sinds oktober 2025 gestopt met betalen van het voorschot. [partij A] vorderen betaling van de volgens hen ten onrechte ingehouden voorschotbedragen.

[partij B] voert aan dat zij er in 2024 achter is gekomen dat de bovenwoning van [partij A2 & A3] (nummer [adres 2] ) ook op de gasmeter van de woningen [adres 3] en [adres 4] is aangesloten en dat zij dus ten onrechte jarenlang voor het gasverbruik van [partij A2 & A3] heeft betaald. In maart 2024 heeft zij een tussenmeter laten plaatsen. Volgens haar moeten [partij A2 & A3] voor het gasverbruik in de periode van maart 2019 tot en met februari 2024 nog een bedrag van € 7.133,37 terugbetalen. Zij is daarom gestopt met het betalen van het voorschot en beroept zich op verrekening met haar openstaande vordering.

[partij A] hebben niet betwist dat [partij B] tot maart 2024 voor het gasverbruik van de bovenwoning [adres 2] heeft betaald. In 2014 hebben partijen afspraken gemaakt over de betaling van de nutsvoorzieningen. Hieruit blijkt dat zij hebben bedoeld af te rekenen op basis van het daadwerkelijke verbruik. [partij B] heeft dus onverschuldigd voor het verbruik van [partij A2 & A3] betaald en heeft daarom recht op terugbetaling. Aangezien het gasverbruik van [partij A2 & A3] niet meer exact kan worden achterhaald, zal een schatting moeten worden gemaakt.

De berekening die [partij B] van het gasverbruik heeft gemaakt is door [partij A] inhoudelijk niet weersproken en wordt door de kantonrechter redelijk geacht. [partij B] heeft de betaling van de voorschotbedragen daarom terecht opgeschort. De vordering tot betaling van de voorschotbedragen zal bij eindvonnis dan ook worden afgewezen.

in reconventie

Gasverbruik bovenwoning

[partij B] vordert dat [partij A] worden veroordeeld tot betaling van € 7.133,37 voor het gasverbruik van de bovenwoning [adres 2] in de periode van maart 2019 tot en met februari 2024.

De huurovereenkomst met betrekking tot de bovenwoning (Dagvaarding, productie 2) staat op naam van en is getekend door [partij A2] . Het is de kantonrechter niet aanstonds duidelijk waarom [partij B] (ook) betaling vordert van de vennootschap [partij A1] en van [partij A3] . Daarover zal [partij B] zich bij akte moeten uitlaten.

in conventie en reconventie

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5. De beslissing

vermindert de huurprijs van de bedrijfsruimte met 15% vanaf 1 februari 2026,

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van dinsdag 20 oktober 2026 om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht,

stelt [partij A] in de gelegenheid om bij voornoemde akte in elk geval de jaarstukken van 2020 tot en met 2025 te overleggen, alsmede andere stukken en bescheiden waaruit de hoogte van het omzetverlies vanwege het niet kunnen gebruiken van de kelder blijkt,

in reconventie

stelt [partij B] in de gelegenheid zich bij voornoemde akte uit te laten over de vraag tot welke procespartij(en) haar vorderingen zich richten,

in conventie en in reconventie

bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.B. de Groot en in het openbaar uitgesproken door mr. J.M. Marsman op 22 september 2026.