ECLI:NL:RBOVE:2026:5874

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 17,- de mondelinge behandeling van 29 september 2026.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 september 2026. Hierbij zijn verschenen [eiser 1] en [eiser 2], bijgestaan door mr. De Boer,

en [gedaagde]. Mr. de Boer heeft het standpunt van [eisers] toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen, tevens akte vermeerdering van eis. [gedaagde] heeft ter zitting een verweerschrift ingediend, dat tijdens een leespauze door eisers, hun advocaat en de voorzieningenrechter is gelezen.

Het vonnis is bepaald op 1 oktober 2026.

2. De kern van de zaak

[eisers] is eigenaar van een woning aan de [adres 1]. Zij hebben deze woning in januari 2026 geërfd van hun moeder. De woning heeft jarenlang leeggestaan.

Op 25 augustus 2026 heeft [eisers] een koopovereenkomst gesloten, op grond waarvan zij de woning op 10 november 2026 moet leveren aan de koper. [eisers] moet de woning voor die datum leeg- en gereedmaken voor eigendomsoverdracht.

Op 31 augustus 2026 is [eisers] ter ore gekomen dat de woning is gekraakt. De politie is diezelfde avond naar het pand gegaan en heeft daar [gedaagde] aangetroffen, die in eerste instantie verklaarde dat hij het pand heeft gekocht. [gedaagde] heeft zich in de Gemeentelijke Basis Administratie ingeschreven op het adres [adres 1].

[gedaagde] heeft de omwonenden een introductiebrief bezorgd waarin (aangepast) staat:

‘Mededeling! Kraak.

Beste buren rondom de bungalow aan de [adres 1].

Graag wil ik mij even voorstellen: Mijn naam is x.x. en ik ben 60-plusser. Ik ben geboren en getogen in [plaats] en woonde tot voor kort aan de [adres 2]. Deze woning is inmiddels verkocht. De huidige woningmarkt is helaas zeer lastig en van de gemeente is weinig ondersteuning te verwachten. Daarom heb ik, uit noodzaak, besloten deze bungalow te kraken.

Zoals u waarschijnlijk weet, staat deze woning al meer dan 30 jaar leeg en verkeert deze in een staat van groot achterstallig onderhoud. Drie jaar geleden heb ik nog een rondleiding gekregen en een bod uitgebracht op de woning, maar daar is destijds niet op gereageerd. Aanstaande maandag neem ik contact op met de familie om de ontstane situatie te bespreken.

Ik hoop op uw begrip,

Met vriendelijke groeten,

(…)

[eisers] is met [gedaagde] in gesprek gegaan en heeft hem verzocht de woning te verlaten, maar dat weigert hij. [gedaagde] heeft de sloten laten vervangen door een slotenmaker.

De advocaat van [eisers] heeft [gedaagde] zowel per (aangetekende) brief als per WhatsApp gesommeerd de woning uiterlijk 9 september 2026 om 12.00 uur te ontruimen. Op 7 september 2026 is bij de politie aangifte gedaan van kraak.

Op 8 september 2026 bevestigt [gedaagde] per WhatsApp de ontvangst van de sommatie, maar hij stelt geen andere keus te hebben dan in de woning te blijven. [eisers] heeft hem er op gewezen dat een ontruimingsprocedure zal worden gestart waarvan de kosten voor zijn rekening zullen komen.

Op 9 september 2026 heeft de politie geconstateerd dat [gedaagde] niet is vertrokken, maar nog steeds in de woning verblijft.

3. De beoordeling

Voor toewijzing van de voorlopige voorziening zoals door [eisers] wordt gevorderd, moet het in hoge mate waarschijnlijk zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen en voorts dat een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening bestaat.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eisers] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij ontruiming van de woning, onder meer door de koopovereenkomst in het geding te brengen, waaruit blijkt dat de leveringsdatum 10 november 2026 is. Ook heeft [eisers] onweersproken gesteld dat er nog veel werk moet worden verricht alvorens de woning leeg kan worden opgeleverd.

Vordering I Ontruiming

Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een (rechts)persoon op een zaak kan hebben. Ingevolge artikel 5:1 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) staat het de eigenaar met uitsluiting van ieder ander vrij om van zijn eigendom gebruik te maken zoals hij dat wenst. Bij dat gebruik moet hij wel de rechten van anderen respecteren en ook de overheidsregels die de vrijheid van de eigenaar beperken. De eigenaar is op grond van artikel 5:2 BW bevoegd zijn eigendom terug te eisen van een ieder die de zaak zonder recht onder zich houdt. Dat betekent dat de eigenaar zijn eigendomsrecht kan handhaven tegenover iedereen die daar inbreuk op maakt.

De exclusiviteit van het eigendomsrecht is ook vastgelegd in internationale verdragen. Zo bepaalt het eerste Protocol bij het EVRM (Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens) in artikel 1 lid 1 dat iedere natuurlijke of rechtspersoon recht heeft op het ongestoorde genot van zijn eigendom en dat aan niemand zijn eigendom zal worden ontnomen, dat laatste afgezien van de door de wet geregelde eigendomsontneming in het algemeen belang.

Vast staat [eisers] eigenaar is van de gekraakte woning. Op basis van het dossier en hetgeen ter zitting is besproken is voldoende komen vast te staan dat [gedaagde] zonder recht of titel in de onroerende zaak verblijft. Dat is een inbreuk op het eigendomsrecht van [eisers]

[gedaagde] stelt wel dat hij graag een overeenkomst wil sluiten tot huur of koop van de woning en dan dus wel met recht of titel in de woning zou kunnen verblijven, maar dat is niet relevant. Het is immers aan de eigenaar [eisers] om te bepalen aan wie zij de woning wil verkopen of verhuren en zoals al overwogen is de woning verkocht aan een andere partij. De vordering tot ontruiming kan daarom in beginsel worden toegewezen. [gedaagde] heeft ter zitting toegelicht dat hij in de woning is getrokken omdat hij sinds een aantal maanden geen andere woonruimte meer heeft en enige tijd in zijn auto heeft gewoond. Het is hem niet gelukt om een andere betaalbare woning te vinden. De voorzieningenrechter begrijpt dat [gedaagde] in een vervelende situatie verkeert. Dat maakt het kraken van een woning echter niet rechtmatig. Verder heeft [gedaagde] niet betwist dat er in de woning spullen staan van [eisers] en dat er nog werk moet worden verricht voordat de woning leeg kan worden opgeleverd. Na de ontruiming zal er dus geen sprake zijn van ongerechtvaardigde leegstand.

De vordering op grond van artikel 557a lid 3 Rv kan ook worden toegewezen. [eisers] heeft er belang bij dat het vonnis ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen personen die zich wellicht op dit moment niet, maar op het moment van de ontruiming of nadien wel zonder recht of titel in het pand bevinden.

De ontruimingstermijn wordt bepaald op zeven dagen na betekening van dit vonnis.

Vordering II Betaling van een dwangsom van € 32.500,00

Tegen de vordering om gedaagden te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 32.500,- (10% van de met [naam] overeengekomen koopsom) indien zij na ontruiming op grond van dit vonnis de woning opnieuw in gebruik nemen, is geen apart verweer gevoerd. De vordering is toewijsbaar zoals gevorderd.

Vordering III Ontruimingsvonnis één jaar geldig

De vordering om te bepalen dat het ontruimingsvonnis ten uitvoer kan worden gelegd tot een jaar na datum vonnis, tegen eenieder die de onroerende zaak aan de [adres 1] betreedt of gebruikt zonder goedkeuring van de eigenaar, is eveneens toewijsbaar zoals gevorderd.

Vordering IV Betaling van € 400,-voor herstel sloten

[eisers] stelt onbetwist dat [gedaagde] de sloten heeft laten vervangen. Om weer toegang te kunnen hebben tot het pand en om te voorkomen dat onbekende personen beschikken over de sleutels zal [eisers] de sloten opnieuw moeten laten vervangen. De kosten voor het vervangen wordt begroot op € 400,00. Tegen deze vordering en tegen de specificatie ervan is geen verweer gevoerd. Het gevorderd bedrag komt de voorzieningenrechter niet onredelijk voor en ook deze vordering zal worden toegewezen tegen [gedaagde].

Vordering V Veroordeling in de kosten van de procedure

[eisers] verzoekt om gedaagden, dan wel uitsluitend [gedaagde], te veroordelen tot betaling van de proceskosten, die vanwege het onrechtmatig handelen volgens [eisers] moeten worden bepaald op de volledige advocaatkosten. Dit bedrag is ter zitting vermeerderd tot € 7.151,10. Omdat [gedaagde] in de procedure in het ongelijk wordt gesteld zal hij worden veroordeeld in de forfaitaire proceskosten. Voor een veroordeling in de daadwerkelijke kosten is geen aanleiding, er zijn geen dusdanig bijzondere omstandigheden gebleken die een veroordeling in de werkelijke proceskosten rechtvaardigen.

Er zijn geen aanwijzingen dat anderen dan [gedaagde] de woning onrechtmatig hebben gebruikt en betreden. De kosten tussen [eisers] en gedaagden onder II zullen daarom worden gecompenseerd, des dat iedere partij de eigen kosten draagt.

De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

153,02

- griffierecht

€

341,00

- salaris advocaat

€

760,00

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.443,02

4. De beslissing

veroordeelt [gedaagde] en Zij die verblijven in de onroerende zaak om binnen één week na betekening van dit vonnis de onroerende zaak aan de [adres 1] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Van der Let en Van der Let zijn, en de sleutels af te geven aan Van der Let en Van der Let en niet meer te betreden;

veroordeelt [gedaagde] en Zij die verblijven in de onroerende zaak aan de [adres 1] tot betaling van een dwangsom van € 32.500,- indien en voor zover zij na ontruiming van de onroerende zaak op grond van de veroordeling hierboven onder I, de onroerend zaak of gedeelten daarvan (weer) onrechtmatig betreden of in gebruik nemen;

de veroordeling tot ontruiming hierboven onder I kan tot één jaar na heden ten uitvoer worden gelegd tegen eenieder die de onroerende zaak aan de [adres 1] betreedt of gebruikt en telkens wanneer zich dat voordoet, indien dat gebruik zich zonder goedkeuring van de eigenaar voordoet;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eisers] € 400,- te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf heden tot aan het moment van betalen;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.443,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 voor betekening;

compenseert de proceskosten tussen [eisers] en de gedaagden onder II, des dat iedereen de eigen kosten draagt;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Verhoeven en in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2026 door mr. A.H. Margadant.