RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer hoofdzaak: C/08/338416 / HA ZA 25-307
Zaaknummer vrijwaringszaak: C/08/344035 / HA ZA 26-28
Vonnis van 16 september 2026
in de hoofdzaak van
[partij A] B.V.,
te [vestigingsplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [partij A] ,
advocaat: mr. J.A. Huijgen,
tegen
[partij B] ,
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [partij B] ,
advocaat: mr. M. van Heeren.
en
in de vrijwaringszaak van
[partij B] ,
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [partij B] ,
advocaat: mr. M. van Heeren,
tegen
1. [partij C] B.V.,
te [vestigingsplaats 2] ,
2. [partij D],
te [vestigingsplaats 3] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [partij C+D] ,
advocaat: mr. M.H. Pluymen.
De zaken in het kort
in de hoofdzaak
[partij B] was eigenaar van een pand. [partij A] heeft het pand gekocht. [partij A] vordert in de hoofdzaak levering van het pand en betaling van de contractuele boete voor het niet (tijdig) leveren van het pand. [partij B] voert verweer. Hij is bij vonnis veroordeeld tot levering van het pand aan een derde, omdat hij het pand al eerder aan deze derde zou hebben verkocht. Hij heeft het pand aan de derde geleverd en is in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak. [partij B] voert aan dat hij onmogelijk kan nakomen en dat de vorderingen daarom moeten worden afgewezen, dan wel dat de boete moet worden gematigd.
Omdat [partij B] geen eigenaar van het pand meer is en hij niet tot het onmogelijke kan worden veroordeeld, is de vordering van [partij A] tot levering van het pand niet toewijsbaar. De gevorderde contractuele boete is wel toewijsbaar. Dat [partij B] het pand niet kan leveren, ligt in dit geval in zijn risicosfeer. De rechtbank ziet geen aanleiding tot matiging van de boete. De beslissingen worden aangehouden tot het eindvonnis.
in de vrijwaringszaak
[partij B] stelt dat de makelaar en het makelaarskantoor, [partij C+D] , hun zorgplicht tegenover hem hebben geschonden doordat zij: 1) onbevoegd namens hem een tegenvoorstel aan een derde hebben gedaan voor de verkoop van het pand, 2) actief hebben meegewerkt aan de totstandkoming van een koopovereenkomst met [partij A] , waardoor het pand twee keer is verkocht, en 3) ten onrechte de contractuele boete in de overeenkomst wederzijds hebben verhoogd in plaats van alleen voor [partij A] . [partij B] vordert in de vrijwaringszaak dat [partij C+D] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van datgene waartoe hij in de hoofdzaak wordt veroordeeld en dat voor recht wordt verklaard dat zij hoofdelijk aansprakelijk zijn voor alle schade die hij lijdt door hun onjuiste handelen. [partij C+D] voeren verweer.
De rechtbank is voornemens [partij C+D] op te dragen te bewijzen:
Op dit moment loopt echter nog een hogerberoepsprocedure over de vraag óf tussen [partij B] en de derde een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zo niet, dan zijn [partij C+D] niet aansprakelijk tegenover [partij B] . Deze zaak zal daarom worden aangehouden, totdat hierover in hoger beroep is beslist.
1. De procedure in de hoofdzaak
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 19 november 2025, waarin het [partij B] is toegestaan om [partij C+D] in vrijwaring op te roepen,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte met producties van [partij A] ,
- de mondelinge behandeling van 30 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen van [partij A] ,
- de spreekaantekeningen van [partij B] .
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De procedure in de vrijwaringszaak
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de vrijwaringsdagvaarding met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de akte overlegging producties van [partij B] ,
- de te laat overgelegde aanvullende producties van [partij C+D] blijven buiten beschouwing,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte overlegging producties van [partij B] ,
- de mondelinge behandeling van 30 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen van [partij B] ,
- de spreekaantekeningen van [partij C+D]
Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De feiten
[partij B] was eigenaar van het pand aan de [adres].
In 2023 heeft [partij B] het makelaarskantoor [partij C] B.V. ingeschakeld om te bemiddelen bij de verhuur en later de verkoop van het pand. De werkzaamheden zijn verricht door de makelaar de heer [naam]. Hij is indirect bestuurder van [partij C] .
De vraagprijs voor verkoop van het pand is bepaald op € 450.000,00.
Skunk Worx B.V. heeft een bod op het pand gedaan. Op 6 december 2024 hebben Skunk Worx en [naam] hier telefonisch contact over gehad.
Op 9 en 10 december 2024 hebben [partij B] en [partij A] een koopovereenkomst ondertekend, waarin staat dat [partij B] het pand aan [partij A] verkoopt voor € 475.000,00.
Op 12 december 2024 heeft Skunk Worx conservatoir leveringsbeslag op het pand laten leggen.
Bij vonnis van 16 juli 2025 heeft de rechtbank Overijssel geoordeeld dat een koopovereenkomst tussen [partij B] en Skunk Worx tot stand is gekomen. [partij B] is veroordeeld om het pand aan Skunk Worx te leveren tegen een koopprijs van € 440.000,00. [partij B] is in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak.
Op 9 december 2025 heeft [partij B] het pand aan Skunk Worx geleverd.
4. Het geschil
in de hoofdzaak
[partij A] vordert samengevat dat [partij B] bij vonnis – uitvoerbaar bij voorraad – wordt veroordeeld tot:
I. levering van het pand op straffe van een dwangsom,
II. betaling van de contractuele boete van € 1.425,00 per dag vanaf 13 april 2025 tot de dag waarop het pand aan haar is geleverd, te vermeerderen met de wettelijke rente,
III. betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 925,00, te vermeerderen met de wettelijke rente,
IV. betaling van de beslagkosten van € 1.157,03 en het salaris van de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente,
V. betaling van de proceskosten,
[partij B] voert verweer. [partij B] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij A] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
[partij B] vordert samengevat dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
[partij C+D] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van datgene waartoe [partij B] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, inclusief boete(s), dwangsom(men) en de proceskosten van de hoofdzaak,
voor recht verklaart dat [partij C+D] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor alle schade die [partij B] als gevolg van het onjuiste handelen van [partij C+D] heeft geleden en nog zal lijden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente,
[partij C+D] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
[partij C+D] voeren verweer. [partij C+D] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [partij B] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij B] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij B] in de kosten van deze procedure.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5. De beoordeling
in de hoofdzaak
Levering pand
[partij B] en [partij A] hebben een koopovereenkomst ondertekend met betrekking tot het pand. [partij B] heeft het pand inmiddels echter aan Skunk Worx geleverd, omdat hij bij vonnis daartoe is veroordeeld. [partij B] is weliswaar in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak, maar zolang [partij B] geen eigenaar van het pand is, is de vordering tot levering van het pand aan [partij A] niet toewijsbaar. [partij B] kan namelijk niet tot het onmogelijke worden veroordeeld.
Contractuele boete
In artikel 11.3 van de koopovereenkomst tussen [partij A] en [partij B] staat:
“Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te
ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van vijfentwintig procent (25%) tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)”
[partij A] vordert betaling van de in dit artikel genoemde contractuele boete. Op grond van de overeenkomst had [partij B] het pand namelijk uiterlijk op 31 januari 2025 aan [partij A] moeten leveren. [partij A] heeft [partij B] op 4 april 2025 gesommeerd om uiterlijk op 12 april 2025 (binnen acht dagen) zijn leveringsverplichting na te komen. Aangezien [partij B] dat niet heeft gedaan, is hij sinds 13 april 2025 in verzuim. [partij A] vordert dan ook betaling van een boete van € 1.425,00 (3‰ van de koopsom van € 475.000,00) per dag vanaf 13 april 2025 totdat het pand aan haar is geleverd, met een maximum van 83,33 dagen (wat neerkomt op ongeveer 25% van de koopsom).
[partij B] voert aan dat hij de overeenkomst wel wil nakomen, maar niet kan nakomen, omdat hij geen eigenaar van het pand meer is. Aangezien hij onmogelijk kan nakomen, moet de boete die is gekoppeld aan de vordering tot nakoming volgens hem ook worden afgewezen. Volgens [partij B] is de boete bedoeld als prikkel tot nakoming, maar had de boete haar doel al verloren toen hij in gebreke werd gesteld. [partij A] wist dat hij toen al niet meer kon nakomen, omdat Skunk Worx conservatoir leveringsbeslag op het pand had gelegd. Voor zover wordt geoordeeld dat hij wel een boete verschuldigd is, beroept hij zich op matiging van de boete.
De rechtbank oordeelt dat uit de tekst van de boetebepaling (“onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding”) volgt dat de boete niet alleen bedoeld is als prikkel tot nakoming, maar ook als schadevergoeding voor [partij A] . Dat [partij B] niet kan nakomen, ligt in dit geval in zijn risicosfeer en betekent niet dat de boete niet toewijsbaar of niet redelijk is.
Ook als in hoger beroep zou blijken dat [partij B] onterecht is veroordeeld tot levering van het pand aan Skunk Worx, is geen sprake van overmacht op grond waarvan hij de boete aan [partij A] niet hoeft te betalen. De omstandigheid dat [partij B] het pand aan Skunk Worx heeft geleverd, omdat hij daartoe is veroordeeld, komt in de verhouding tussen [partij B] en [partij A] namelijk voor rekening en risico van [partij B] . Als [partij B] meent schade te hebben geleden, doordat hij ten onrechte is veroordeeld tot levering aan Skunk Worx, dan moet hij zich daarvoor tot Skunk Worx wenden. [partij A] hoeft niet de gevolgen van de procedure tussen [partij B] en Skunk Worx te dragen.
De contractuele boete is in beginsel dus toewijsbaar. Aangezien [partij B] inmiddels meer dan 83,33 dagen in verzuim is, is de volledige contractuele boete van € 118.750,00 (25% van € 475.000,00) opeisbaar.
Voor matiging van de boete op grond van artikel 6:94 BW is alleen plaats als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De bevoegdheid tot matiging moet terughoudend worden toegepast.
[partij A] heeft voldoende onderbouwd dat zij schade heeft geleden doordat het pand niet aan haar is geleverd. De schade moet in beginsel worden bepaald aan de hand van het positief contractsbelang; oftewel de positie waarin [partij A] zou hebben verkeerd als de overeenkomst wél correct was nagekomen vergeleken met de positie waarin zij nu verkeert. De waardestijging van het pand en de huurinkomsten van het pand die [partij A] is misgelopen, zijn in dat kader aan te merken als schade. Volgens [partij A] gaat het om een bedrag van € 16.150,00 aan misgelopen waardestijging (namelijk een waardestijging van 3,4% in het vierde kwartaal van 2025 ten opzichte van een jaar eerder volgens de Prijsindex commercieel vastgoed van het CBS) en een bedrag van € 9.000,00 aan misgelopen huurinkomsten tot en met juni 2026 (negen maanden x € 1.000,00 aan huur). [partij B] heeft deze schade onvoldoende onderbouwd weersproken. Aangezien het boetebeding mede is bedoeld om discussie over de geleden schade te voorkomen, mag van [partij A] bovendien geen volledig bewijs van de door haar geleden schade worden verlangd.
Dat de boete (aanmerkelijk) hoger is dan de tot nu toe daadwerkelijk door [partij A] geleden schade, betekent nog niet dat de boete als buitensporig moet worden aangemerkt. Naar het oordeel van de rechtbank is het verschil tussen de boete en de geleden schade in dit geval – in het licht van de aangevoerde omstandigheden – niet zodanig groot dat de boete als buitensporig moet worden aangemerkt. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat op initiatief van [partij B] een verhoogde boete (van 25% in plaats van 10% van de koopsom) in de overeenkomst is opgenomen. [partij B] heeft er dus zelf voor gezorgd dat partijen een hogere contractuele sanctie zijn overeengekomen en moet daarom ook de gevolgen daarvan dragen.
Het verweer van [partij B] dat de boete alleen tegenover [partij A] had moeten worden verhoogd en dat de makelaar de verhoogde boete ten onrechte wederkerig heeft gemaakt, maakt dit niet anders. [partij B] heeft de overeenkomst met boetebepaling namelijk zelf ondertekend en een eventuele fout van de door [partij B] ingeschakelde makelaar komt in de verhouding tussen [partij B] en [partij A] voor rekening en risico van [partij B] .
Ook het verweer van [partij B] dat hij niet wist dat hij (via zijn makelaar) gebonden was aan Skunk Worx, dat hij altijd transparant is geweest tegenover [partij A] en dat hij geen ervaring met de verkoop van vastgoed heeft terwijl [partij A] een professionele partij is, is onvoldoende om anders te oordelen.
De rechtbank concludeert dat geen aanleiding bestaat om de contractuele boete te matigen. De volledige contractuele boete van € 118.750,00 is daarom toewijsbaar en zal bij eindvonnis worden toegewezen.
Aanhouding zaak
Aangezien hierna wordt beslist dat de vrijwaringszaak wordt aangehouden, zullen alle beslissingen in de hoofdzaak ook worden aangehouden, zodat in de hoofdzaak en vrijwaringszaak gelijktijdig eindvonnis kan worden gewezen.
in de vrijwaringszaak
Onbevoegde vertegenwoordiging en actieve medewerking aan tweede overeenkomst
Op 5 december 2024 heeft Skunk Worx per e-mail aan [naam] een bod op het pand gedaan van € 435.000,00. Volgens [partij B] heeft [naam] op 6 december 2024 telefonisch een tegenvoorstel van € 440.000,00 gedaan, dat door Skunk Worx is geaccepteerd. [partij B] stelt dat [naam] niet bevoegd was om dit tegenvoorstel te doen. Vervolgens heeft [naam] actief meegewerkt aan de totstandkoming van een tweede koopovereenkomst, namelijk met [partij A] . Hierdoor is het pand twee keer verkocht. Volgens [partij B] zijn [partij C+D] met dit handelen ernstig tekortgeschoten in hun zorgplicht als makelaar tegenover hem. Dit is aan te merken als een wanprestatie, dan wel onrechtmatige daad. [partij B] stelt dat [partij C+D] de schade die daaruit voortvloeit aan hem moeten vergoeden.
[partij C+D] voeren verweer. Volgens hen is geen sprake van onbevoegde vertegenwoordiging. [naam] heeft op 6 december 2024, vóór het gesprek met Skunk Worx, met [partij B] gebeld. Volgens [naam] heeft [partij B] in dit telefoongesprek gezegd dat als Skunk Worx bereid zou zijn € 440.000,00 te betalen, het pand aan haar zou worden verkocht. Nadat Skunk Worx telefonisch had aangegeven dit bedrag te willen betalen, heeft hij haar gefeliciteerd met de koop en heeft hij [partij B] gebeld en medegedeeld dat het pand verkocht is. [partij B] heeft verzocht of de levering in 2024 kon plaatsvinden. [naam] heeft toen weer met Skunk Worx gebeld en Skunk Worx is daarmee akkoord gegaan. Diezelfde dag heeft [naam] een concept koopovereenkomst naar [partij B] gestuurd en daarbij vermeld: “Als de inhoud van de koopovereenkomst akkoord is zal ik deze ter ondertekening bij de koper aanbieden”. Volgens [partij C+D] hebben zij [partij B] er meerdere keren op gewezen dat het pand al verkocht was en dat het juridische consequenties zou hebben als [partij B] het pand ook aan [partij A] zou verkopen. [partij B] heeft er volgens hen zelf voor gekozen een tweede koopovereenkomst aan te gaan, omdat [partij A] een hoger bedrag bood en hij dacht dat het wel goed zou komen.
Op grond van artikel 150 Rv draagt de partij die zich beroept op rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten, de bewijslast van die feiten. De rechtbank is daarom voornemens [partij C+D] op te dragen te bewijzen dat zij gemachtigd waren om namens [partij B] een koopovereenkomst met Skunk Worx te sluiten voor € 440.000,00. Daarnaast is de rechtbank voornemens hen op te dragen te bewijzen dat zij [partij B] hebben gewaarschuwd dat al een koopovereenkomst met Skunk Worx tot stand was gekomen en dat zij hem hebben gewaarschuwd voor de (mogelijke) consequenties van het sluiten van een tweede koopovereenkomst.
Op dit moment loopt echter nog een hogerberoepsprocedure over de vraag óf tussen [partij B] en Skunk Worx een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Indien wordt geoordeeld dat géén overeenkomst tot stand is gekomen, dan zijn [partij C+D] op dit punt niet aansprakelijk tegenover [partij B] . Deze zaak zal daarom worden aangehouden, totdat hierover in hoger beroep is beslist.
6. De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak en vrijwaringszaak
houdt iedere beslissing in de hoofdzaak en vrijwaringszaak aan totdat bij eindarrest is beslist in de hogerberoepsprocedure zoals bedoeld in overweging 5.18,
verwijst de zaak naar de parkeerrol van woensdag 7 april 2027, en bepaalt dat partijen de zaak weer kunnen opbrengen onder overlegging van het hiervoor bedoelde eindarrest, eventueel met een toelichting bij akte, en opnieuw vonnis kunnen laten bepalen.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Verhoeven en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2026.