ECLI:NL:RBNNE:2026:4312

1. [gedaagde sub 1],

1. De procedure

Het verloop van de procedure met zaaknummer 12049099 \ CV EXPL 26-68 (hierna: zaak 12049099) blijkt uit:

- de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een (gezamenlijke) mondelinge behandeling is bepaald

- de akte wijziging en vermeerdering van eis

- de gezamenlijke mondelinge behandeling van 23 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt

- de aanhouding van de zaak

- de brieven van de gemachtigden van 7 juli 2026 met het verzoek om vonnis te wijzen.

Het verloop van de procedure zaaknummer 12049563 \ CV EXPL 26-72 (hierna: zaak 12049563) blijkt uit:

- de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een (gezamenlijke) mondelinge behandeling is bepaald

- de gezamenlijke mondelinge behandeling van 23 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt

- de aanhouding van de zaak

- de brieven van de gemachtigden van 7 juli 2026 met het verzoek om vonnis te wijzen.

Hierna is in beide zaken vonnis bepaald.

2. De feiten in beide zaken

[eiser] is eigenaar van een appartement aan [adres]. Ingaande 1 maart 2016 is tussen [eiser] als verhuurder en [gedaagde sub 1] en [huurder] (hierna: [huurder]) als huurders een huurovereenkomst gesloten waarin, voor zover van belang in deze zaken, het navolgende is opgenomen:

Huurcontract appartement [adres]

(…)

Naam verhuurder: [eiser]

(…)

Naam huurder 1: [gedaagde sub 1]

(…)

Naam huurder 2: [huurder]

(…)

2 De woonruimte

De verhuurder verhuurt met ingang van 1 maart 2016 aan huurder 1 het appartement

gelegen aan [adres]. Dit appartement zal gedeeld worden met huurder 2.

De huurovereenkomst is aangegaan voor minimaal 6 maanden vanaf de ingangsdatum.

Het appartement wordt gebruikt als woonruimte voor maximaal 2 personen (huurder 1 en 2).

3 De huurprijs

De huurprijs per huurder voor de maand maart 2016 bedraagt 295,-

Dit i.v.m. een inwonend studente gedurende de maand maart.

Vanaf de 1 april 2016 bedraagt de kale huurprijs per huurder € 250,-

en de vergoeding van bijkomende levering en diensten per huurder € 125,-

Dat maakt een huurprijs per huurder van € 375- per maand inclusief.

De huurder dient rekening te houden met een jaarlijkse verhoging van de kale huur van 12,50 (ongeveer 5% van de kale huur). De verhoging gaat in per januari 2017.

Dus vanaf januari 2017 bedraagt de huur per huurder 387,50 enz.

De huurkosten zijn voor beide huurders gelijk

De huurder is gerechtig een derde persoon in te laten wonen onder de volgende voorwaarden:

1. De verhuurder bepaalt of de nieuwe (derde) huurder geschikt is

2. De huurprijs zal met 50,- per huurder verhoogd worden.

De bijkomende levering zijn: gas, elektra, water, tv aansluiting, internet, VvE

(…)

[huurder] heeft de woonruimte in 2019 verlaten. In zijn plaats heeft [gedaagde sub 2], de toenmalige en huidige vriendin van [gedaagde sub 1], de woning betrokken. [gedaagden] wonen er sindsdien samen.

[eiser] heeft daarop in 2019 huurcontracten aan [gedaagden] aangeboden met, voor zover van belang voor deze zaken, de navolgende inhoud:

Huurcontract kamer 1 [adres]: [gedaagde sub 1]

(…)

2 De Woonruimte

De verhuurder verhuurt met ingang van 1 juli 2019 een kamer in het appartement

gelegen aan [adres] .

De huurovereenkomst is aangegaan voor minimaal 3 maanden.

Het appartement wordt gebruikt als woonruimte voor maximaal 2 personen.

3 De huurprijs

Kale huurprijs: € 250,-

Vergoeding van bijkomende levering en diensten € 137,50,-

Dat maakt een huurprijs van € 387,50,- per maand inclusief.

De huurder dient rekening te houden met een jaarlijkse verhoging van de kale huur van

€ 12,50,- 5% van de kale huur 2019). De verhoging gaat in per januari 2021.

Dus vanaf januari 2021 bedraagt de huur € 400,- enz.

De bijkomende levering zijn: gas, elektra, water, tv aansluiting, internet, VvE

(…)

[gedaagden] hebben deze overeenkomsten niet ondertekend.

Op 28 januari 2022 is door partijen een stuk ondertekend met de navolgende inhoud:

Aanvulling huurcontract verhuur [adres] (Contract getekend op 2019)

Huurder 1: [gedaagde sub 1]

(…)

Huurder 2: [gedaagde sub 2]

(…)

Huurder 1 en 2 huren samen het appartement aan [adres].

De huur tot 1 februari 2022 is € 400,- per persoon, inclusief bijkomende kosten.

Vanaf 1 februari 2022 zal de huur per persoon met € 50,- euro worden verhoogd, daarmee wordt de huursom per persoon € 450,- inclusief bijkomende kosten.

Het huurbedrag zal 24 maanden niet worden verhoogd.

Het appartement zal de komende 18 maanden niet worden verkocht door de eigenaar.

(…)

[gedaagde sub 1] heeft op 29 april 2025 een verzoek bij de Huurcommissie ingediend om de betalingsverplichting van de servicekosten over het (kalender)jaar 2022 vast te stellen. Bij uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie van 28 augustus 2025 is de betalingsverplichting vastgesteld op € 701,29. [eiser] heeft verzet aangetekend tegen deze beslissing.

Bij uitspraak van de Huurcommissie van 22 oktober 2025 is het verzet van [eiser] gedeeltelijk gegrond verklaard. De betalingsverplichting is bij deze uitspraak vastgesteld op € 506,15. De Huurcommissie heeft bij deze uitspraak (vooralsnog) geoordeeld dat er sprake is van onzelfstandige woonruimte.

Zowel [eiser] als [gedaagden] hebben naar aanleiding van de uitspraak van de Huurcommissie een vordering op grond van artikel 7:262 Burgerlijk Wetboek (BW) ingesteld.

3. Het geschil in beide zaken

[eiser] vordert in zaak 12049099, na wijziging en vermeerdering van eis, voor zover wettelijk mogelijk en uitvoerbaar bij voorraad bij vonnis, om:

- de betalingsverplichting van de huurder(s) ten aanzien van de servicekosten over het

jaar 2022 vast te stellen op een bedrag van € 2.667,19;

- te bepalen dat de verhuurder ten aanzien van de servicekosten over het jaar 2022 een

bedrag van € 632,81 aan de huurder(s) is verschuldigd;

- de betalingsverplichting van de huurder(s) ten aanzien van de servicekosten over het

jaar 2023 vast te stellen op een bedrag van € 3.197,24;

- te bepalen dat de verhuurder ten aanzien van de servicekosten aan huurder(s) een

bedrag van € 102,76 over het jaar 2023 is verschuldigd;

- de betalingsverplichting van de huurder(s) ten aanzien van de servicekosten over het

jaar 2024 vast te stellen op een bedrag van € 4.347,55;

- te bepalen dat huurder(s) ten aanzien van de servicekosten aan verhuurder nog een

bedragen een bedrag van € 1.047,55 over het jaar 2024 zijn verschuldigd en hem tot

betaling te veroordelen;

- de betalingsverplichting van de huurder(s) ten aanzien van de servicekosten over het

jaar 2025 vast te stellen op een bedrag van € 3.817,61;

- te bepalen dat huurder(s) ten aanzien van de servicekosten over het jaar 2025 nog een

bedrag van € 517,61 aan de verhuurder zijn verschuldigd en hem tot betaling te

veroordelen;

- te bepalen dat de verhuurder het aan de huurder(s) te betalen bedrag aan te veel

betaalde servicekosten over het jaar 2022 en 2023 mag verrekenen met door

huurder(s) te weinig betaalde servicekosten over de jaren, 2024 en 2025;

- de huurder(s) te veroordelen in de kosten van de procedure.

[gedaagde sub 1] vordert in de zaak 12049563 om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. de verzetuitspraak van de Huurcommissie van 22 oktober 2025 te vernietigen, voor zover daarin is geoordeeld dat de woning een onzelfstandige woonruimte betreft;

II. te verklaren voor recht dat de woning aan [adres] een zelfstandige woonruimte is in de zin van artikel 7:234 BW;

III. [eiser] te verbieden om zonder voorafgaande toestemming van [gedaagden] de woning te betreden, alsmede te verbieden om derden toegang tot de woning te verschaffen, daarin derden te huisvesten of sleutels van de woning aan derden af te geven zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van [gedaagden];

IV. [eiser] te gebieden zich te onthouden van intimidatie, bedreiging of enige andere

gedraging die het rustig woongenot van [gedaagden] verstoort;

V. Aan de onder III en IV genoemde verboden en geboden een dwangsom te

verbinden van € 250,00 per overtreding met een maximum van € 10.000,00 dan wel een door de Rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;

VI. te verklaren voor recht dat een gedeelte van de kelder (zoals weergegeven in

productie II op de plattegrond) tot het gehuurde behoort;

VII. [eiser] te veroordelen in de kosten van deze procedure alsmede de nakosten.

Partijen hebben over en weer verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet-ontvankelijk verklaring van de wederpartij dan wel afwijzing van de vorderingen en veroordeling van de wederpartij in de proceskosten.

4. De beoordeling

Deze zaken betreffen deels vorderingen op grond van artikel 7:262 BW naar aanleiding van de beslissing van de Huurcommissie over de servicekosten over het jaar 2022. Gelet op de samenhang tussen de zaken heeft een gezamenlijke mondelinge behandeling plaatsgevonden en wordt er beslist door middel van deze gevoegde vonnissen.

Uit de overgelegde uitspraken van de voorzitter van de Huurcommissie en de Huurcommissie leidt de kantonrechter af dat [eiser] over het jaar 2022 niet de in artikel 7:259 lid 2 BW bedoelde jaarafrekening met betrekking tot de servicekosten had verstrekt en overgelegd en dat in de procedure bij de Huurcommissie de servicekosten niet door middel van het overleggen van bewijsstukken door [eiser] waren onderbouwd.

Uit de in de uitspraak van de Huurcommissie weergegeven berekening van de vastgestelde betalingsverplichtingen leidt de kantonrechter af dat de betalingsverplichting door de voorzitter in overeenstemming met het rapport van de rapporteur is vastgesteld op basis van Bijlage VIII bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte, uitgaande van zelfstandige woonruimte. Door de Huurcommissie is dit gedaan op basis van onzelfstandige woonruimte. De vraag of er sprake is van zelfstandige of onzelfstandige woonruimte was daarmee van belang voor de vaststelling van de betalingsverplichting.

Beide partijen hebben bij hun vorderingen verder onderdelen betrokken die geen betrekking hebben op de afrekening servicekosten over 2022. Dit maakt dat deze procedures meer omvatten dan is bedoeld in artikel 7:262 BW. Hierna zal eerst worden in gegaan op de vorderingen van beide partijen die betrekking hebben op de uitspraak van de Huurcommissie en dus kunnen worden beschouwd als vorderingen zoals bedoeld in artikel 7:262 BW. Daarna zal worden ingegaan op de overige vorderingen.

Zelfstandige of onzelfstandige woonruimte

[gedaagde sub 1] vordert (gedeeltelijke) vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie. Volgens vaste jurisprudentie is door het enkele instellen van een vordering op grond van artikel 7:262 BW de uitspraak van de Huurcommissie vervallen. Vernietiging is daarom niet (meer) aan de orde.

Volgens artikel 7:234 BW wordt onder zelfstandige woning verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Het appartement als zodanig voldoet aan deze omschrijving.

Of het gebruik van het appartement moet worden aangemerkt als gebruik van zelfstandige woonruimte, hangt er mede vanaf wat de huurder en de verhuurder omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Hierbij is niet zonder meer beslissend de wijze waarop dit gebruik in de overeenkomst is omschreven of gekwalificeerd, nu het aankomt op de zin die verhuurder en huurder in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen uit de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

[gedaagde sub 1] stelt dat er vanaf het begin in 2016 sprake was van gezamenlijke huur en dat van kamerverhuur nooit sprake is geweest. Toen hij in 2019 ging samenwonen met [gedaagde sub 2] was het duidelijk dat zij als stel een gemeenschappelijke huishouding voerden en alle ruimtes als één huishouden gebruikten. Volgens [eiser] was er van meet af aan in 2016 sprake van kamerverhuur en is het contract met [gedaagde sub 1] in 2019, toen [huurder] vertrok en [gedaagde sub 2] is in het appartement is getrokken, niet gewijzigd. De in dit verband door partijen gegeven motiveringen geven blijk van verschillende belevingen hieromtrent, zodat daaraan onvoldoende gewicht voor het een of het ander kan worden ontleend.

De kantonrechter overweegt dat de in 2016 gesloten huurovereenkomst volgens de inhoud ervan ziet op de huur van het appartement als zodanig door [gedaagde sub 1] en [huurder]. Zij zijn als huurders benoemd die het appartement delen. Van kamerhuur blijkt niet uit deze overeenkomst. Het is ook niet aannemelijk geworden dat [eiser] specifieke kamers aan hen heeft verhuurd en toegewezen.

Door [eiser] is niet weersproken dat het bij hem bekend was dat [gedaagde sub 2] de vriendin van [gedaagde sub 1] was en dat zij na het vertrek van [huurder] in het appartement zijn gaan samenwonen. Na het intrekken door [gedaagde sub 2] in 2019 heeft [eiser] naast een huurcontract (voor een kamer) aan [gedaagde sub 2] ook een zodanig contract aan [gedaagde sub 1] aangeboden, hetgeen er op duidt dat er wat hem betreft een nieuwe situatie was. Uitgaande van kamerhuur vanaf 2016 had kunnen worden volstaan met het aanbieden van een huurovereenkomst alleen aan [gedaagde sub 2].

[gedaagden] hebben deze contracten niet ondertekend, omdat zij zoals zij hebben gesteld daarmee niet instemden. [gedaagde sub 1] heeft dit onderbouwd door middel van een door hem overgelegd WhatsApp-bericht van 29 oktober 2019 aan [eiser] waarin staat: “Er staat .. en kamer … dat moet eruit. Het gaat nu om het hele appartement”.

Niet is gebleken dat [eiser] nog heeft aangedrongen op ondertekening van de door hem aangeboden kamerhuurovereenkomsten. Dit alles duidt naar het oordeel van de kantonrechter op de (ver)huur van zelfstandige woonruimte.

De aanvulling huurcontract uit 2022 maakt dit niet anders. Dit kan niet worden aangemerkt als aanvulling op een in 2019 getekend contract omdat er in 2019 niets is getekend. Verder bevat deze aanvulling de zinsnede dat huurder 1 en 2, [gedaagden], samen het appartement huren en dat duidt op huur van zelfstandige woonruimte en niet op kamerhuur.

Bij het voorgaande komt nog dat door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onweersproken is gesteld dat kamerverhuur volgens het vigerende bestemmingsplan van de gemeente Leeuwarden op het adres van het gehuurde niet is toegestaan, hetgeen op zijn minst een contra-indicatie voor kamerhuur vormt.

Het feit dat de huur net als tussen [gedaagde sub 1] en [huurder] gesplitst wordt betaald vormt een aanwijzing voor kamerhuur, omdat als regel geldt dat medehuurders hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de huurbetaling. Dit legt gelet op hetgeen hiervoor is overwogen naar het oordeel van de kantonrechter echter onvoldoende gewicht in de schaal om te kunnen oordelen tot kamer(ver)huur.

Dit brengt mee dat de onder II gevorderde verklaring voor recht dat er sprake is van zelfstandige woonruimte toewijsbaar is. Alhoewel [gedaagde sub 2] kennelijk geen partij was in de procedure bij de Huurcommissie heeft zij een zelfstandig belang bij deze vaststelling.

De servicekosten over 2022

[eiser] heeft in deze procedure, anders dan bij de Huurcommissie, een servicekostenoverzicht met onderliggende facturen en betalingsbewijzen overgelegd.

Dit overzicht luidt als volgt:

Eneco € 933,62

VvE € 411,54

T-Mobile € 489,60

Vitens € 220,19

Gebruikersdeel gemeentelijke heffingen € 453,00

Energiewacht € 159,24

Totaal € 2.667,10

Voorschot € 3.300,00

Verschil € 632,81

Dit laatste bedrag hebben [gedaagden] volgens [eiser] tegoed over 2022.

De kantonrechter merkt in algemene zin eerst het navolgende op. De normen waaraan de huurprijzen en servicekosten van woonruimte moeten voldoen zijn neergelegd in een samenstel van regelgeving, te weten het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) en daarbij behorende regelgeving zoals het Besluit servicekosten, het Besluit huurprijzen woonruimte (BHW) en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. De Huurcommissie en de kantonrechter moeten die normen toepassen. De Huurcommissie heeft in dit verband ten aanzien van diverse onderwerpen beleid ontwikkeld dat periodiek wordt gepubliceerd in diverse beleidsboeken.

De kantonrechter neemt dit beleid bij de beoordeling mede als richtsnoer.

Het appartement heeft, zo begrijpt de kantonrechter, eigen meters voor gas, elektriciteit en water. [gedaagden] hebben naar aanleiding van de door [eiser] overgelegde stukken aangegeven dat de posten elektriciteit en gas (Eneco) en internet en tv (T-Mobile) voor hen duidelijk zijn en zij accepteren deze afrekeningen. Alhoewel zij de post water (Vitens) niet noemen, begrijpt de kantonrechter dat zij ook hiermee instemmen omdat deze post ook met een jaarfactuur van Vitens is onderbouwd en [gedaagden] deze post verder niet bespreken. Gelet op de onderbouwing door [eiser] en het standpunt van [gedaagden] zullen deze posten worden overgenomen.

Ten aanzien van de post VvE voeren [gedaagden] aan dat deze kosten niet per post worden aangegeven en het niet duidelijk is welke kosten aan hen zijn doorberekend. De kantonrechter leidt uit dit verweer allereerst af dat [gedaagden] de post VvE op zichzelf niet betwisten. In de huurovereenkomst uit 2016 is deze post ook als een levering door [eiser] benoemd, zodat deze al overeengekomen kan worden beschouwd.

De kantonrechter volgt het verweer niet. In de door [eiser] overgelegde stukken bevindt zich een specificatie van de bij deze post in rekening gebrachte kosten met daarbij een overzicht van de winst- en verliesrekening van de VvE.

De bij [gedaagden] in rekening gebrachte posten zijn energie algemene delen

(€ 123,38), klein onderhoud (€ 5,46), onderhoud terrein (€ 63,90), schoonmaak algemene ruimten (€ 199,20) en 5% beheerskosten over de servicekosten (€ 19,60), dit op basis van het bedrag per appartement, als breukdeel van de kosten voor het complex als geheel.

De genoemde posten betreffen algemene (onderhouds)kosten aan gemeenschappelijke voorzieningen of delen in en van het complex waarin het appartement is gelegen die mede ten behoeve van de bewoners strekken en het in rekening brengen daarvan is mogelijk. De in rekening gebrachte kosten volgen uit het overgelegde onderdeel van de exploitatierekening en zijn voldoende onderbouwd. Deze kosten zullen daarom in aanmerking worden genomen. Dit laatste geldt ook ten aanzien van de beheerskosten. De Huurcommissie hanteert als beleid dat met betrekking tot het opstellen van een afrekening als deze 5% administratiekosten door de verhuurder in rekening mogen worden gebracht. De kantonrechter zal dit overnemen. Het in rekening gebrachte bedrag van € 19,60 betreft 5% van de som van de overige VvE-bedragen en is met het voorgaande in overeenstemming.

[eiser] betaalde in het verleden het door [gedaagde sub 1] betaalde gebruikersdeel van de gemeentelijke heffingen aan hem terug. [gedaagde sub 1] heeft gesteld dat dit tussen partijen was afgesproken en [eiser] heeft dat niet betwist. In beginsel is het gebruikersdeel van de gemeentelijke belastingen en heffingen voor rekening van de huurder, maar gelet op de hiervoor genoemde afspraak tussen partijen is de kantonrechter van oordeel dat er geen grondslag voor deze post in de servicekosten is, omdat hiermee deze kosten in strijd met deze afspraak alsnog voor rekening van [gedaagden] komen.

De post Energiewacht is door [eiser] niet nader toegelicht maar lijkt betrekking te hebben op een onderhoudsabonnement voor de cv-installatie. [gedaagden] hebben niet aangevoerd dat er geen onderhoud plaatsvindt. Een cv-installatie behoort tot de woning (de gehuurde onroerende zaak) en onderhoudskosten dienen uit de reguliere huurprijs te worden voldaan. Indien een onderhoudsabonnement tevens een 24-uurs storingsservice omvat, waarvan de kantonrechter zal uitgaan gelet op het door [eiser] gespecificeerde maandbedrag van € 13,27 en omdat dit in de regel het geval is, mag de verhuurder de kosten daarvan wel als servicekosten bij de huurder in rekening brengen. Indien de hoogte hiervan niet kan worden gespecificeerd, rekent de Huurcommissie 20% van de abonnementskosten toe aan de storingsservice. De kantonrechter zal dit overnemen en daarvoor een bedrag van € 31,85 in aanmerking nemen.

De kantonrechter zal met inachtneming van het voorgaande de afrekening servicekosten over 2022 als volgt vaststellen:

Eneco € 933,62

VvE € 411,54

T-Mobile € 489,60

Vitens € 220,19

Energiewacht € 31,85

Totaal € 2.086,80.

Partijen zijn erover verdeeld hoeveel voorschot [gedaagden] hebben betaald. Volgens [eiser] hebben zij € 3.300,00 (2 x 12 x € 137,50) betaald. Volgens [gedaagden] hebben zij per maand € 100,00 meer aan servicekosten betaald op grond van de afspraak uit januari 2022. [eiser] stelt zich op het standpunt dat het om een verhoging van de ‘kale’ huurprijs ging.

Geen van partijen heeft het hierover ingenomen standpunt aannemelijk gemaakt. [gedaagden] hebben aangevoerd dat een verhoging van de kale huurprijs per 1 februari 2022 niet mocht. Uit hun stellingname kan tevens worden afgeleid dat de verhoging niet eenzijdig door [eiser] is aangezegd, maar in overleg tot stand is gekomen nadat [eiser] had aangegeven dat de energielasten zo opliepen. [eiser] heeft daartegen aangevoerd dat de verhoogde energielasten al vanaf 2020 speelde, zodat dit geen goed argument is.

De kantonrechter is van oordeel dat de afspraak uit 2022 betrekking heeft op de ‘kale’ huur en niet op de servicekosten. Allereerst geldt daartoe dat in de aanvullende overeenkomst staat dat de huur wordt verhoogd en dat het huurbedrag daarna de komende 24 maanden niet zal worden verhoogd. Aangezien de servicekosten een voorschot betreffen en er wat dat betreft afgerekend moet worden op basis van het daadwerkelijke verbruik en de daadwerkelijke overige kosten, is een toezegging over het niet verhogen niet logisch indien die betrekking zou hebben op de servicekosten. Verder is in de huurovereenkomst uit 2016 bepaald dat [eiser] de huur jaarlijks zou indexeren, maar dat is niet ieder jaar gebeurd. De combinatie van deze huurverhoging en de toezegging voor de komende 24 maanden kan in dit verband worden beschouwd. Dit leidt er toe dat ten aanzien van de door [gedaagden] betaalde voorschotten servicekosten een bedrag van € 3.300,00 per jaar zal worden aangehouden.

Het voorgaande leidt er ten aanzien van het jaar 2022 toe dat [gedaagden] een bedrag van € 1.213,20 (€ 3.300,00 - € 2.086,80) teveel hebben betaald en aanspraak kunnen maken op restitutie daarvan.

De servicekosten over 2023, 2024 en 2025.

Op grond van het wettelijke systeem met betrekking tot de servicekosten moet de verhuurder eenmaal per jaar een gespecificeerde jaarafrekening aan de huurder presenteren. Indien de huurder daarmee niet instemt, kan deze een uitspraak van de Huurcommissie vragen over de te betalen servicekosten. Daarna kan nog de weg naar de kantonrechter worden bewandeld via artikel 7:262 BW. Met betrekking tot de afrekeningen over de genoemde jaren is deze procedure niet gevolgd, maar omdat [gedaagden] op dat punt geen verweer hebben gevoerd, zal de kantonrechter verder oordelen.

Met betrekking tot de afrekeningen over deze jaren kan worden vastgesteld dat zij dezelfde posten bevatten als de afrekeningen over 2022. Alleen verschillen de bedragen. Ten aanzien van deze afrekeningen gelden per post dezelfde opmerkingen als welke zijn gemaakt over de afrekening over 2022. Dit leidt tot de navolgende vaststelling van de servicekosten over de jaren 2023, 2024 en 2025.

2023

Eneco € 1.537,49

VvE € 545,10

T-Mobile/Odido € 493,49

Vitens € 74,29

Energiewacht € 31,66

Totaal € 2.607,74 Betaald: € 3.300,00

Verschil € 692,26 -

2024

Eneco € 2.456,83

VvE € 560,58

Odido € 551,06

Vitens € 170,63

Energiewacht € 33,91

Totaal € 3.773,01 Betaald € 3.300,00

Verschil € 473,01

2025

Eneco € 2.299,99

VvE € 547,42

Odido € 588,98

Vitens € 208,26

Energiewacht € 36,79

Totaal € 3.681,44 Betaald: € 3.300,00

Verschil: € 381,44.

Over het jaar 2022 moeten [gedaagden] een bedrag van € 1.213,20 als teveel betaald terug ontvangen. Over 2023 is dit € 692,26. Totaal terug te ontvangen dus

€ 1.905,46. Over de jaren 2024 en 2025 moeten zij € 473,01 en € 381,44 nabetalen, totaal

€ 854,45. Er resteert na verrekening een bedrag van € 1.051,01 als terug te ontvangen.

[gedaagden] hebben ten aanzien van de servicekosten niets gevorderd en [eiser] heeft alleen veroordeling van [gedaagden] tot betaling van het verschil over de jaren 2024 en 2025 gevorderd en verder vaststelling van hetgeen partijen over de verschillend jaren nog verschuldigd zijn. Aangezien er na de verrekening met de jaren 2022 en 2023 geen positief saldo ten gunste van [eiser] resteert, zal de kantonrechter volstaan met het vaststellen van de bedragen die [gedaagden] enerzijds en [eiser] anderzijds over de jaren 2022 tot en met 2025 nog aan elkaar verschuldigd zijn.

De overige vorderingen

Het verbod om te betreden en te intimideren

[gedaagden] vorderen tevens een verbod aan [eiser] om de woning zonder hun toestemming te betreden en een gebod aan hem zich te onthouden van intimiderend en bedreigend gedrag of enige gedraging die het rustig woongenot verstoort. Zij hebben gesteld dat na verslechtering van de verhoudingen tussen partijen [eiser] samen met zijn zoon heeft geprobeerd om de voordeur van de woning te openen. [eiser] heeft geen gemotiveerd verweer tegen deze vordering gevoerd.

De kantonrechter kan hier kort over zijn. Het gehuurde behoort tot het privédomein van [gedaagden] en het is [eiser], alhoewel hij eigenaar van het appartement is, niet toegestaan om zonder toestemming van [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] de woning te betreden of derden toegang tot de woning te verschaffen, dan wel derden daarin te huisvesten of de sleutels te verschaffen. Verder dient [eiser] zich te onthouden van bedreigingen of intimidaties dan wel anderszins het woongenot verstorende gedragingen. Deze vorderingen zullen worden toegewezen zoals hierna zal worden geformuleerd. De kantonrechter ziet nu geen aanleiding om hieraan een dwangsom te verbinden.

De status van de kelder

[gedaagden] vorderen een verklaring voor recht dat een op een plattegrond door hen gemarkeerd gedeelte van een berging tot het gehuurde behoort. [eiser] heeft hierop geen verweer gevoerd. Dit deel van de vordering zal daarom worden toegewezen.

De proceskosten

In beide zaken worden partijen deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. De kantonrechter ziet daarom in beide zaken aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten zal dragen.

5. De beslissingen

stelt de betalingsverplichtingen van [gedaagden] ten aanzien de servicekosten vast als volgt:

- het jaar 2022: een bedrag van € 2.086,80;

- het jaar 2023: een bedrag van € 2.607,74;

- het jaar 2024: een bedrag van € 3.773,01;

- het jaar 2025: een bedrag van € 3.681,44;

bepaalt dat [eiser] ten aanzien van de servicekosten aan [gedaagden] verschuldigd is:

- over het jaar 2022: een bedrag van € 1.213,20;

- over het jaar 2023: een bedrag van € 692,26;

bepaalt dat [gedaagden] ten aanzien van de servicekosten aan [eiser] verschuldigd zijn:

- over het jaar 2024: een bedrag van € 473,01;

- over het jaar 2025; een bedrag van € 381,44;

compenseert de proceskosten in die zin dat ieder de eigen kosten zal dragen;

verklaart de onderdelen 5.1 en 5.2 uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het anders of meer gevorderde af;

in de zaak met nummer 12049563 \ CV EXPL 26-72

verklaart voor recht dat de woning aan [adres] zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7:234 BW is;

verbiedt [eiser] om zonder voorafgaande toestemming van [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] de woning te betreden, alsmede om derden toegang tot de woning te verschaffen, daarin derden te huisvesten of sleutels van de woning aan derden af te geven en gebiedt [eiser] zich te onthouden van intimidatie, bedreiging of enige andere gedraging die het rustig woongenot van [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] verstoort;

verklaart voor recht dat het gedeelte van de kelder dat op de als productie 11 overgelegde plattegrond is gemarkeerd als ‘aan huurder toegewezen gedeelte’ tot het gehuurde behoort;

compenseert de proceskosten in die zin dat ieder de eigen kosten zal dragen;

verklaart de onderdelen 5.6 tot en met 5.9 uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het anders of meer gevorderde af.

Deze vonnissen zijn gewezen door mr. M.R. Gans en in het openbaar uitgesproken op

29 september 2026.

c. 324