ECLI:NL:RBNHO:2026:13423

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 25 november 2025

- de conclusie van antwoord van 9 februari 2026

- het bericht van 14 augustus 2026 met producties van Woonwaard- akte van 13 augustus 2026 met producties van [gedaagde]- de mondelinge behandeling van 25 augustus 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[gedaagde] huurt sinds 21 februari 2023 de woning aan de [adres] in Alkmaar van Woonwaard. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte (hierna: de ‘algemene voorwaarden’) uit maart 2021 van toepassing verklaard.

Het gaat om een studentenwooneenheid in een complex van twee gebouwen. Het gebouw aan [adres] heeft 34 verhuureenheden (32 kamers/studio’s en twee bedrijfsruimten). Het gebouw aan [adres] heeft er 20 (negentien kamers en één bedrijfsruimte). Er is een collectieve installatie voor het leveren van verwarming en een collectieve boiler voor het leveren van warm tapwater aan de twee gebouwen.

[gedaagde] betaalt maandelijks huur en een voorschot op de servicekosten. Bij aanvang van de huur bedroeg de huur € 380,48 en was het voorschotbedrag voor de servicekosten € 95,73. Dit laatste bedrag is als volgt opgebouwd:

Woonwaard heeft [gedaagde] de jaarafrekening servicekosten over 2024 toegestuurd. Deze afrekening is als volgt opgebouwd:

[gedaagde] heeft de huurcommissie verzocht om een oordeel te geven over jaarafrekening over 2024.

Op 30 september 2025 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan. Het verzoek van [gedaagde] is gegrond verklaard en de huurcommissie heeft de servicekosten voor het jaar 2024 vastgesteld op € 1.011,91. Bij de berekening van dit bedrag is de huurcommissie uitgegaan van het wettelijk vastgestelde verbruik van een zelfstandige woonruimte waarbij geen gebruik wordt gemaakt van meterstanden, omdat Woonwaard geen facturen heeft aangeleverd en de afrekening van de servicekosten niet inhoudelijk kan worden beoordeeld.

[gedaagde] heeft het bedrag van de jaarafrekening 2024 van € 1.130,03 (onder protest) aan Woonwaard betaald.

Woonwaard heeft daarna een correctie op de jaarafrekening toegepast van € 24,56 wegens ten onrechte berekende energieheffing bij de afrekening van het stroomverbruik. Zij heeft dit bedrag aan [gedaagde] (terug)betaald.

3. Het geschil

Woonwaard vordert - samengevat en na vermindering van eis - een verklaring voor recht dat de betalingsverplichting van [gedaagde] met betrekking tot de jaarafrekening 2024 € 2.965,46 bedraagt en betaling van € 1.105,46, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dagvaarding en de proceskosten.

Woonwaard legt aan haar vordering ten grondslag dat zij zich niet kan verenigen met de uitspraak van de huurcommissie, omdat die is uitgegaan van het wettelijk vastgestelde tarief voor verbruik van gas, elektriciteit en water. Bij de jaarafrekening zijn de gegevens over het verbruik verstrekt en is een nadere toelichting gegeven. Het gemeten verbruik en de kosten voor het verbruik zijn dus inzichtelijk. De door de nutsbedrijven bij Woonwaard in rekening gebrachte bedragen zijn - aan de hand van het geregistreerde verbruik op de meters en verdeelsleutels - bij [gedaagde] in rekening gebracht.

[gedaagde] betwist de vordering.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Deze zaak gaat om de huur van een zelfstandige (studenten)woonruimte. Gelet op de aanvangshuurprijs is sprake van sociale (niet-geliberaliseerde) huur.

De kantonrechter moet de jaarafrekening over 2024 beoordelen

De kantonrechter moet het geschil over de jaarafrekening over 2024 in volle omvang beoordelen, omdat Woonwaard tijdig na de verzending van de uitspraak van de huurcommissie over die jaarafrekening een beslissing van de kantonrechter over dezelfde jaarafrekening heeft gevorderd. Door de bij de kantonrechter ingestelde vordering vervalt de uitspraak van de huurcommissie.

[gedaagde] voert aan dat het hem niet kan worden aangerekend dat Woonwaard door interne omstandigheden niet tijdig de gevraagde gegevens bij de huurcommissie heeft aangeleverd, waardoor deze procedure noodzakelijk is geworden wat Woonwaard betreft. Dat klopt. Woonwaard heeft de huurcommissie om uitstel voor het indienen van stukken gevraagd, maar dat verzoek is afgewezen. Die omstandigheid doet niet af aan het recht van Woonwaard om tegen het oordeel van de huurcommissie op te komen.

[gedaagde] betwist twee posten van de jaarafrekening over 2024

[gedaagde] betwist de post warmteverbruik (€ 1.962,14) en de post waterverbruik (€ 277,93) van de jaarafrekening over 2024. De overige op de jaarafrekening voorkomende posten staan niet ter discussie. [gedaagde] is de voor die posten berekende kosten dus verschuldigd.

De uitgangspunten voor de kosten voor warmte- en waterverbruik

Voor het bepalen van de hoogte van de kosten voor het warmte- en waterverbruik moet onderscheid worden gemaakt tussen a) kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter: de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter, en b) servicekosten: de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte.

Het uitgangspunt bij de vergoeding voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter is dat de verhuurder de daadwerkelijke kosten aan de huurder kan doorbelasten. Bij wijze van uitzondering kan er reden zijn om de redelijke kosten op een ander (lager) bedrag vast te stellen. Daarbij moet de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter in relatie staan tot de werkelijke kosten. Bij de servicekosten gaat het om werkelijk gemaakte kosten. De verhuurder moet aantonen dat hem kosten in rekening zijn gebracht en welke kosten dat zijn. Dit moet hij doen met facturen.

De kantonrechter gaat ervan uit dat de warmtelevering in dit geval onder beide categorieën valt. Er is namelijk sprake van nutsvoorzieningen met een individuele meter en zonder een individuele meter (de algemene ruimten). Deze laatste categorie is aan te merken als servicekosten.

De kantonrechter begrijpt dat sprake is van een centrale blokaansluiting, ook wel blokverwarming genoemd. In de Warmtewet is omschreven welke kosten daarvoor in rekening mogen worden gebracht. Dat zijn - kort gezegd - de variabele kosten (het verbruik) en de vaste kosten (de kosten van transport en levering). De kosten voor het verbruik van warmte (niet zijnde gas, water en elektra) zijn aan te merken als servicekosten.

Woonwaard heeft de totale kosten voor gas, water en energie verdeeld tussen de twee gebouwen op basis van de tussenmeters in het ketelhuis, die meten hoeveel er per gebouw verbruikt wordt. Het verbruik per gebouw is vervolgens op basis van verbruik volgens de meter of een verdeelsleutel doorberekend aan de huurders. De kantonrechter gaat uit van deze verdeelsleutels. [gedaagde] heeft daartegen geen verweer gevoerd en niet verzocht om de toepassing daarvan te toetsen. De door Woonwaard genoemde verdeelsleutel gas (waarbij 35 procent van de totale stookkosten als vast is berekend op basis van m² en 65 procent op basis van individueel geregistreerd verbruik) lijkt overigens in lijn met het beleid van de huurcommissie. Hetzelfde geldt voor de gehanteerde verdeelsleutel water. Hierbij weegt mee dat de Warmtewet het toepassen van correctiefactoren niet uitsluit.

[gedaagde] heeft de meterstanden, en daarmee het geadministreerde verbruik, niet gemotiveerd betwist. Woonwaard heeft met een e-mail van Techem onderbouwd dat de meterstanden elk jaar op nul beginnen. [gedaagde] heeft dat niet (langer) betwist of onvoldoende verweer tegen de gemeten standen gevoerd. De kantonrechter neemt daarom het geadministreerde verbruik tot uitgangspunt.

Woonwaard heeft in deze procedure facturen overgelegd van de gemaakte kosten. De kantonrechter neemt deze werkelijk gemaakte kosten tot uitgangspunt. Woonwaard heeft de berekeningswijze en omvang van de kosten inzichtelijk gemaakt en voldoende onderbouwd dat deze in relatie staan tot de werkelijke kosten. Het verweer daartegen van [gedaagde] is onvoldoende. De kantonrechter legt hierna uit waarom.

Waterverbruik (€ 277,93)

[gedaagde] heeft de kosten voor waterverbruik van € 277,93 betwist en aangevoerd dat er een verschil van bijna 50% is tussen de standen op pagina 2/2 (87.569 m³) en pagina 3/3 (48.845 m³) van de afrekening 2024 van Techem.

Woonwaard heeft gesteld dat er een verwarmingsketel is die de warmte voor de ruimteverwarming levert en een collectieve boiler die warm water levert. Omdat voor het opwarmen van de boiler gas nodig is, wordt er volgens Woonwaard een onderscheid gemaakt tussen ruimteverwarming en de opwarming en levering van het warme water. Woonwaard heeft op de zitting toegelicht dat bij het complex [adres] warm en koud water apart naar de woningen worden getransporteerd, dat voor de afrekening van het waterverbruik het verbruik van de meter voor warm water en dat van de meter voor koud water bij elkaar worden opgeteld (in dit geval 18.724 m³ plus 48.845 m³) en dat de huurder in geval van warm water dus betaalt voor het waterverbruik zelf (87,569 m³) en voor de opwarming van het warme water (de warmwaterkosten van € 639,21). Verder is het vastrecht volgens Woonwaard verdeeld over het aantal wooneenheden.

De kantonrechter is het met [gedaagde] eens dat de benaming ‘koud water’ op pagina 2/2 van de afrekening 2024 van Techem verwarrend is. Woonwaard heeft dat ook erkend op de zitting. Maar dat neemt niet weg dat Woonwaard duidelijk heeft gemaakt dat de post waterverbruik het verbruik van koud en warm water omvat en hoe dat waterverbruik is berekend. De kantonrechter kan die uitleg goed volgen en heeft geen aanleiding om aan de gemeten standen en gehanteerde rekenmethode te twijfelen. [gedaagde] heeft daarvoor te weinig gesteld.

Warmteverbruik (€ 1.962,14)

Volgens Woonwaard bedragen de totale kosten voor warmteverbruik € 1.962,14. [gedaagde] heeft alleen de kosten ter hoogte van dit bedrag betwist. De kantonrechter leidt uit de jaarafrekening af dat dit bedrag en dus de betwisting alleen zien op het individuele warmteverbruik. [gedaagde] heeft het warmteverbruik algemene ruimte(n) van € 7,68 niet ter discussie gesteld. Die kosten hoeven dus niet te worden beoordeeld.

De totale kosten voor warmteverbruik bestaan in de eerste plaats uit de warmtekosten (ruimteverwarming) van € 1.239,57. Dit bedrag bestaat uit de vaste kosten voor ruimteverwarming van € 384,27 (gebruiksoppervlakte woning ad 38,38 m² x kosten per m² ad € 10,012094) en de verbruikskosten voor [gedaagde] van € 855,30 (het gemeten verbruik van de radiatormeters in het complex van 44.5589,875 eenheden à € 21.632,12 x het volgens de radiatormeter van [gedaagde] verbruikte 1.763,000 eenheden).

De kosten bestaan in de tweede plaats uit de warmwaterkosten van € 639,21. Dit bedrag bestaat uit de vaste kosten voor warm water ad € 118,18 (€ 4.018,20 voor 34 verhuureenheden) en de verbruikskosten voor warm water ad € 521,03 ( (het totale verbruik van het complex is 554,619 m³ à € 7.462,37 dus € 13,454948 per eenheid) x het gemeten verbruik van [gedaagde] ad 38,724 m³).

Ter onderbouwing van deze kosten heeft Woonwaard verwezen naar de producties 19 tot en met 22. [gedaagde] heeft tegen deze twee kostenposten geen specifiek verweer gevoerd. De kantonrechter gaat daarom uit van (de juistheid van) de berekening van Woonwaard. Hierbij neemt de kantonrechter aan dat de vaste kosten alleen bestaan uit de kosten voor levering en transport. Gesteld noch gebleken is dat er andere kosten, zoals kapitaals- en onderhoudslasten voor de verwarmingsinstallatie, onder de vaste kosten vallen.

De totale kosten bestaan in de derde plaats uit overige kosten van € 83,36. [gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen deze kostenpost; hij kan deze kosten niet verklaren, ook niet vergeleken met 2025. Woonwaard heeft wel een verklaring gegeven. Het betreft vastrecht en servicekosten. Volgens Woonwaard zijn de kosten in 2024 inclusief btw op de rekening van Techem vermeld en in 2025 exclusief 21 procent btw, omdat een aantal servicekosten per 1 januari 2025 een btw belaste prestatie is geworden. Dat verklaart volgens Woonwaard het verschil met de kosten van 2025 (€ 70,59). [gedaagde] heeft hierop gesteld dat hij er kennelijk naar moet raden dat dit zo is. Daar komt het wel op neer. Maar dat neemt niet weg dat Woonwaard de kosten voor 2024 inzichtelijk heeft gemaakt en heeft onderbouwd. Deze kosten kunnen als servicekosten in rekening worden gebracht aan [gedaagde] .

[gedaagde] heeft de metingen van Techem in twijfel getrokken en vraagtekens gezet bij de juistheid van de werking van de installaties. Volgens [gedaagde] zou hij in 2024 meer dan drie keer zoveel warmte-eenheden hebben verbruikt als het door de huurcommissie genoemde warmteverbruik en is dat onverklaarbaar. De kantonrechter vindt dit algemene verweer een onvoldoende betwisting van het onderbouwde standpunt van Woonwaard. Woonwaard heeft onder verwijzing naar de onderhoudsrapporten van de stookinstallaties (onweersproken) gesteld dat de installaties jaarlijks worden en ook in 2024 zijn gecontroleerd. Als een huurder vindt dat een meter niet goed werkt, dan moet dat worden onderbouwd. Die onderbouwing ontbreekt hier. Daarom gaat de kantonrechter uit van de gegevens van Techem.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat toestel 4 mogelijk niet deugdelijk is. Volgens [gedaagde] blijkt uit het onderhoudsrapport over toestel 4 dat sprake is van recirculatie en het stooktechnisch rendement een verlies van 10% oplevert. Uit het rapport volgt dat sprake is van recirculatie en verbeterpunten. In het rapport is opgemerkt dat het gemeten CO met gesloten bemanteling 97 ppm is, deze niet hoger mag zijn dan 93 ppm en dat de te hoge CO wordt veroorzaakt doordat het toestel de verbrandingsgassen aanzuigt (recirculatie). De kantonrechter vindt deze opmerking en het kennelijk verlies van 10% rendement onvoldoende om aan te nemen dat de installaties ondeugdelijk zijn en/of de werkelijke kosten niet juist of onredelijk zijn. Het onderhoud aan dit toestel en de andere installaties is akkoord bevonden. De huurcommissie hanteert een rendement van 80% als ondergrens, zoals de kantonrechter afleidt uit het Beleidsboek Servicekosten. [gedaagde] heeft onvoldoende aangevoerd om daarvan af te wijken. Het gestelde verlies aan rendement is dus binnen de marge en in zoverre redelijk te noemen.

Op de zitting heeft [gedaagde] opgemerkt dat in het totaaloverzicht afrekening 2024 van Techem geen verdeelsleutel staat en gewezen op twee uitschieters in de metingen, het automatisch geschatte verbruik in gang 25-AA en de melding dat de kachel in gang 27-G en -H niet uitgezet kan worden (“staat dus constant te loeien, kan daarom niet bij huurders in rekening gebracht worden”). Voor zover hij hiermee bedoelt verweer te voeren tegen de kosten van het warmteverbruik algemene ruimte(n) van € 7,68, geldt het volgende.

Als niet betwist staat vast dat er drie meters met verschillende nummers zijn om de gang van [gedaagde] (‘Verdronkenoord’) te meten, dat de totale kosten € 46,57 zijn en dat deze zijn verdeeld over de zes woningen aan de gang. Dit is inzichtelijk en duidelijk. [gedaagde] heeft onvoldoende aangevoerd waarom hij zijn aandeel in deze kosten niet verschuldigd zou zijn. De stelling dat de andere gang (‘Fnidsen’) te maken heeft met de [adres] waar [gedaagde] woont, is onvoldoende. Woonwaard heeft op de zitting uitgelegd dat het verbruik op die andere gang voor haar rekening komt en het totale verbruik daarmee al is gecorrigeerd en dat dit niets te maken heeft met een ondeugdelijke installatie. De onderhoudsrapporten bevestigen dat de installaties in orde zijn. Er is daarom geen reden om aan de meting van de Verdronkenoord gang te twijfelen.

De verdere verweren van [gedaagde] zijn te algemeen en worden gepasseerd

[gedaagde] heeft aangevoerd dat het verschil met de jaarafrekening over 2025 groot is. Over 2025 is zijn aandeel warmteverbruik € 970,95 en waterverbruik € 240,17; een verschil van ruim € 1.000. Woonwaard heeft hier op de zitting een verklaring gegeven: het voorschot voor warmteverbruik is per 1 juli 2025 verhoogd; het verbruik voor ruimteverwarming door [gedaagde] is in 2025 aanzienlijk lager geworden; in 2025 zijn de tarieven voor gas aanzienlijk lager geworden en de bedragen in de bijlage van Techem bij de afrekening van 2025 zijn exclusief 21% btw. [gedaagde] heeft zijn standpunt hiertegenover niet verder onderbouwd of concreet gemaakt. Met zijn algemene standpunt kan de kantonrechter niets.

[gedaagde] heeft zijn stelling dat het warmteverbruik niet logisch is gelet op zijn woonsituatie omdat hij weinig stookt en zijn levensstijl (als student) niet is veranderd ten opzichte van de andere jaren, niet concreet gemaakt. Dat had hij wel moeten doen, omdat de gegevens daarvoor in zijn domein liggen en Woonwaard heeft betwist dat hiervan sprake is. [gedaagde] heeft op de zitting nog gesteld dat er ‘s zomers niet kan worden gestookt omdat de warmtetoevoer wordt uitgezet, maar dat blijkt nergens uit. Woonwaard heeft dat ook betwist.

[gedaagde] heeft vraagtekens gezet bij de afrekening van het warmteverbruik, omdat op de afrekening 2025 van Techem achter energie “AARDGAS” staat en op de afrekening 2024 “SV IN GJ”. Met warmteverbruik wordt bedoeld het verbruik van gas dat nodig is om de woning te verwarmen. Woonwaard heeft op de zitting gesteld dat volgens de uitleg van de jaarafrekening van Techem onder “SV IN GJ” wordt verstaan ‘stookverbruik in gigajoule’. De kantonrechter heeft geen reden om hieraan te twijfelen. De afkorting GJ staat voor gigajoule, een eenheid voor energie. Uit raadpleging van de openbare bron Google blijkt dat 1 GJ gelijk staat aan 30 m3 aardgas. [gedaagde] heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat het verschil in benaming op de afrekeningen van Techem de jaarafrekening over 2024 onjuist of onredelijk maakt.

Ambtshalve toetsing van de algemene voorwaarden

De kantonrechter stelt vast dat de vordering voortvloeit uit een tussen Woonwaard als professioneel verhuurder en [gedaagde] als consument gesloten overeenkomst. De kantonrechter moet daarom ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument. Dit kan namelijk gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. De wet bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is vernietigbaar is.

De kantonrechter heeft daarom het servicekostenbeding uit artikel 4 van de algemene voorwaarden getoetst. Dit beding is niet oneerlijk.

Conclusie

De kantonrechter stelt de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de kosten voor waterverbruik vast op € 277,93 en voor warmteverbruik op € 1.962,14. Dit betekent dat [gedaagde] de (met de heffingskorting gecorrigeerde) jaarafrekening 2024 geheel verschuldigd is, namelijk tot € 2.965,46 (€ 2.990,02 – € 24,56). De kantonrechter zal de gevorderde verklaring voor recht toewijzen tot dit in goede justitie te bepalen bedrag.

De kantonrechter zal de gevorderde betaling van het verschuldigde bedrag afwijzen, omdat [gedaagde] dat bedrag (na verrekening van voorschotten) inmiddels aan Woonwaard heeft betaald. De kantonrechter zal de gevorderde wettelijke rente ook afwijzen, omdat Woonwaard niet heeft gesteld wanneer het verschuldigde bedrag is betaald.

Proceskostenveroordeling

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Woonwaard heeft het recht om tegen het oordeel van de huurcommissie op te komen. De kosten van Woonwaard zijn niet nodeloos aangewend of veroorzaakt. De proceskosten komen daarom voor rekening van [gedaagde] .

De proceskosten van Woonwaard worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

145,45

- griffierecht

€

514,00

- salaris gemachtigde

€

506,00

(2 punten × € 253,00)

- nakosten

€

126,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.291,95.

5. De beslissing

verklaart voor recht dat de betalingsverplichting van [gedaagde] met betrekking tot de jaarafrekening 2024 aangaande de woning aan de [adres] in ( [postcode] ) Alkmaar € 2.965,46 bedraagt,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.291,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en in het openbaar uitgesproken op 30 september 2026.