RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/604208 / HA ZA 25-626
Vonnis van 26 augustus 2026 (bij vervroeging)
in de zaak van
1. [eiseres] ,
te [plaats] ,2. [eiser],
te [plaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. C.G. Mensink,
tegen
1. [gedaagde 1] ,
te [plaats] ,2. [gedaagde 2],
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. M.Th. Legger.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding met producties 1 tot en met 18
de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 7
de e-mail waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
de stukken in het incident:
o de incidentele conclusie waarin [eisers] vragen om een voorlopige voorziening met producties 19 en 20
o de conclusie van antwoord in het incident met één productie (gelijk aan de brief inclusief twee producties van 19 juni 2026 die [bedrijf] als belanghebbende heeft ingediend)
de e-mail van mr. Legger van 3 augustus 2026 met daarin het proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in het kort geding van 23 juli 2026 van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Midden-Nederland met zaaknummer C/16/613500 / KG ZA 26-379.
de akte vermindering van eis (in de hoofdzaak en in het incident)
de spreekaantekeningen van [eisers]
de spreekaantekeningen van [gedaagden]
de mondelinge behandeling van 11 augustus 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
Ten slotte heeft de rechtbank bepaald dat er een vonnis komt.
2. De kern van de zaak
De betonnen schutting tussen [adres 1] en [adres 2] in [plaats] (hierna: de schutting) stond niet op de kadastrale erfgrens, maar op het perceel van nummer [adres 1] . [eisers] hebben in 2020 [adres 1] gekocht van [gedaagden] [eisers] hebben eerder geprocedeerd tegen de eigenaar van [adres 2] , [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ). Het Hof heeft geoordeeld dat [bedrijf] door verjaring eigenaar is geworden van het strookje grond. Nu vragen [eisers] de rechtbank om voor recht te verklaren dat [gedaagden] onrechtmatig hebben gehandeld door in de NVM-vragenlijst niet in te vullen dat er volgens hen een verschil was tussen de positie van de schutting en de kadastrale grens. De rechtbank wijst dat af, omdat [gedaagden] niet wisten (en ook niet hoefden te weten) dat er een verschil was. De schutting is namelijk al tussen 1900 en 1940 geplaatst. [gedaagden] hoeven daarom ook niet de proceskosten van [eisers] in de procedure tegen [bedrijf] te vergoeden, en hoeven ook geen schadevergoeding voor de strook grond te betalen.
3. De beoordeling
In de hoofdzaak
Eiswijziging
[eisers] hebben een dag voor de mondelinge behandeling een eisvermindering ingediend. [eisers] hebben hun eis onder andere gewijzigd in die zin dat de vorderingen die zien op het cederen van de beweerde vordering van [gedaagden] op [bedrijf] aan [eisers] worden ingetrokken. Dit betekent dat de rechtbank uitgaat van het petitum zoals opgenomen in de akte vermindering van eis.
[gedaagden] hebben niet onrechtmatig gehandeld bij het invullen van de NVM-vragenlijst
[eisers] vragen als eerste om een verklaring voor recht dat [gedaagden] onrechtmatig hebben gehandeld door de NVM-vragenlijst bij de verkoop van hun woning aan de [adres 1] onjuist in te vullen. [gedaagden] hebben de vraag of de feitelijke terreinafscheiding (de schutting) volgens hen verschilt van de kadastrale eigendomsgrens namelijk beantwoord met “nee”. Dat was niet onrechtmatig. Toen [gedaagden] de vragenlijst bij de verkoop in 2020 invulden, was namelijk niet bekend dat er een verschil was. Pas in 2021 werd na onderzoek door het Kadaster bekend dat de schutting toen niet op de kadastrale grens stond.
De vraag in de NVM-vragenlijst luidt: “Wijken de huidige terreinafscheidingen volgens u af van de kadastrale eigendomsgrenzen?” Uit deze vraagstelling blijkt dat deze vraag gaat over de wetenschap bij de verkopers van een mogelijk verschil (“volgens u”). [eisers] proberen die wetenschap aan de zijde van [gedaagden] te onderbouwen door te wijzen op de kadastrale kaart die bij de verkoopbrochure van de woning was gevoegd. Volgens [eisers] waren [gedaagden] daarom (ten minste) vanaf de verkoop van de woning in 2020 niet alleen op de hoogte van de feitelijke situatie, maar ook van de kadastrale grenzen. Maar dat betekent nog niet dat [gedaagden] wetenschap hadden – of hadden moeten hebben – van een verschil tussen die twee. Het is vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat van grondeigenaren niet kan worden verlangd dat zij hun percelen periodiek op bezitsinbreuken controleren als daarvoor geen concrete aanleiding bestaat. [gedaagden] hebben het perceel sinds 1990 in eigendom gehad en er is nooit een aanleiding geweest om de feitelijke en kadastrale grens over elkaar heen te leggen. Ook niet toen zij in 2020 de kadastrale kaart bij de verkoopbrochure zagen. De erfafscheiding bestaat immers uit een stevige betonnen schutting uit de periode 1900-1940en er zijn geen aanwijzingen dat de schutting sindsdien is gewijzigd. Bovendien wijkt de kadastrale kaart niet dusdanig af van de feitelijke situatie dat [gedaagden] dit hadden moeten opmerken.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de advocaat van [eisers] aangegeven dat deze jurisprudentie van de Hoge Raad volgens hem niet van toepassing is op deze zaak, omdat die is beperkt tot bezitsinbreuken en daar in dit geval geen sprake van zou zijn. Daar gaat de rechtbank niet in mee. Het plaatsen van een betonnen schutting (met betonnen palen die diep de grond in gaan) is bij uitstek een daad van inbezitneming.
[eisers] wijzen ook op een knik die volgens hen aanwezig is geweest in het achterste deel van de schutting, bij de een na laatste betonnen schuttingpaal.
Volgens de dagvaarding zou die ‘meer hoekige kadastrale erfgrens’ ook volgen uit de verklaring van [gedaagden] in het hoger beroep tegen [bedrijf] , maar dat staat niet in die verklaring. Daarin verklaren [gedaagden] juist dat de schutting ‘zonder knik in een rechte lijn’ liep.
Die knik is niet zichtbaar op de kadastrale tekeningen en had volgens [eisers] aanleiding moeten zijn voor [gedaagden] om zich te realiseren dat de schutting niet op de (rechte) kadastrale erfgrens stond. [gedaagden] wijzen erop dat het Arrest juist bepaalt dat de feitelijke erfgrens een rechte lijn was. De rechtbank sluit zich aan bij de bewoordingen van het Arrest, waarin het Hof voor recht verklaart dat de strook grond werd begrensd door, enerzijds, de kadastrale grens en, anderzijds, de rechte lijn tussen twee punten. De rechtbank concludeert daaruit dat er geen sprake was van een knik, en daarmee dus ook niet van enige aanleiding voor [gedaagden] om te concluderen dat de schutting niet op de kadastrale grens stond.
[eisers] beroepen zich ten slotte op een situatieschets bij een bouwvergunningsaanvraag van [gedaagden] uit 1993. Daarop is te zien dat de aanwezige esdoorn naast de schutting staat (zoals ook in 2020 het geval was). Daaruit, en uit de naam “situatieschets”, concludeert de rechtbank dat deze situatieschets de feitelijke situatie in 1993 weergeeft. Maar op die kaart is niet te zien dat de schutting op een andere plaats staat dan de kadastrale erfgrens. En nergens blijkt uit dat in 1993 bij [gedaagden] bekend was dat de esdoorn midden op de kadastrale erfgrens stond (en dat de toen al aanwezige betonnen schutting dus niet op de kadastrale erfgrens stond, want die zou dan dwars door de esdoorn moeten lopen). Met die kaart kan dus ook niet worden onderbouwd dat [gedaagden] bij het invullen van de NVM-vragenlijst wisten of hadden moeten weten van het verschil.
Kortom, de rechtbank wijst de vordering onder I van [eisers] af om de redenen genoemd in randnummer 3.3 tot en met 3.6. [gedaagden] hebben niet onrechtmatig gehandeld. Aan de beoordeling van de andere elementen van onrechtmatige daad, zoals het gestelde causaal verband tussen de schade van [eisers] en het handelen van [gedaagden] , komt de rechtbank niet toe.
[gedaagden] zijn niet tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst
Daarnaast vragen [eisers] om een schadevergoeding van € 7.800,00 omdat [gedaagden] minder vierkante meters grond zouden hebben geleverd dan overeengekomen. De wet bepaalt dat bij het kopen van een onroerende zaak de vermelding van de oppervlakte wordt vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden (artikel 7:17 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW)). [eisers] hebben niets gesteld om dat vermoeden te ontzenuwen. Er is daarom geen sprake van een tekortkoming. Deze vordering (II a) wordt dus ook afgewezen.
[gedaagden] hoeven de werkelijke proceskosten van [eisers] niet te vergoeden
In de procedure tegen [bedrijf] hebben [eisers] € 29.146,82 aan proceskosten gemaakt en [eisers] willen dat [gedaagden] deze vergoeden. Omdat [gedaagden] niet onrechtmatig hebben gehandeld, wijst de rechtbank ook deze vordering (II b) af.
In het incident
In de eisvermindering van [eisers] is opgenomen dat zij de vorderingen I tot en met IV in het incident intrekken. De rechtbank laat deze vorderingen dus buiten beschouwing. [eisers] wijzigen vordering V, over de proceskosten van het incident, in die zin dat beide partijen de eigen proceskosten zouden moeten dragen. De rechtbank zal een gezamenlijke beslissing nemen over de proceskostenvergoedingen in het incident en in de hoofdzaak en verwijst daarvoor naar randnummer 3.11.
In de hoofdzaak en in het incident
[eisers] moeten de proceskosten in de hoofdzaak en in het incident betalen
[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Dat geldt ook voor de proceskosten van het incident. De advocaat van [gedaagden] heeft immers in dat incident een conclusie moeten schrijven. De vorderingen in het incident hebben [eisers] namelijk pas een dag voor de mondelinge behandeling verminderd tot nihil. Voor compensatie van de proceskosten in het incident, zoals verzocht door [eisers] , ziet de rechtbank geen aanleiding.
De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
1.374,00
- salaris advocaat hoofdzaak
€
1.672,00
(2 punten × € 836,00)
- salaris advocaat incident
€
653,00
(1 punt × € 653,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.888,00
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat beide eisers kunnen worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen aan de wederpartijen.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
[gedaagden] hebben verzocht om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van de partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de rechtbank geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt. Uitgangspunt is dat een vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. [eisers] hebben hiertegen geen verweer gevoerd. De rechtbank zal dit verzoek daarom toewijzen.
4. De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak en in het incident
wijst de vorderingen van [eisers] af,
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 3.888,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. G. Boonzaaijer en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2026.