ECLI:NL:RBMNE:2026:6606

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 9 januari 2026 met 17 producties;- de conclusie van antwoord met eis in reconventie met 4 producties, ingediend tijdens de rolzitting op 21 januari 2026;

- de akte met aanvullende producties van [gedaagde] ;

- de conclusie van antwoord in reconventie;

- de mondelinge behandeling van 14 juli 2026.

Tijdens de mondelinge behandeling op 14 juli 2026 waren namens Cordaan de heer [A] , [functie] , de heer [B] , [functie] , en mevrouw [C] aanwezig. Zij werden bijgestaan door mr. Noot. Ook [gedaagde] was aanwezig, samen met [gemachtigde] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er tijdens de zitting is besproken.

De kantonrechter heeft bepaald dat hij schriftelijk uitspraak doet.

2. De kern van de zaak

Cordaan verhuurt de woning aan de [adres] in [plaats] onder aan [gedaagde] . Partijen zijn het niet eens over de servicekostenafrekening voor 2022. Een groot discussiepunt zijn de verdeelsleutels die Cordaan heeft toegepast. Wat de discussie complex maakt, is dat Cordaan in (algemene ruimtes in) het pand intramurale zorg aan cliënten levert. [gedaagde] neemt die zorg niet af. Zij huurt alleen de woning. Een van de vragen is welke gevolgen dit heeft voor de servicekosten. De Huurcommissie heeft de servicekostenafrekening op verzoek van [gedaagde] naar beneden bijgesteld. Cordaan houdt vast aan de oorspronkelijke afrekening en eist dat de kantonrechter bepaalde kostenposten volgens die afrekening vaststelt. [gedaagde] wil juist (onder andere) dat de kantonrechter het oordeel van de Huurcommissie bevestigt. De kantonrechter neemt in dit vonnis nog geen eindbeslissing. Cordaan moet eerst informatie en stukken aanleveren over de berekening van verschillende kostenposten op de afrekening.

3. De beoordeling

is verplicht om elke maand naast de huurprijs een voorschot aan Cordaan te betalen voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en voor de servicekosten. Onder nutsvoorzieningen valt de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in de huurwoning van [gedaagde] op basis van een individuele meter in die woning. Onder servicekosten valt de vergoeding voor de andere zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woning. [gedaagde] heeft voor het jaar 2022 een voorschot betaald voor de volgende kosten:

nutsvoorzieningen met een individuele meter

1. stookkosten individueel

servicekosten

2. administratiekosten

3. afvoer afval

4. brandpreventie

5. elektra individueel

6. elektra lift

7. energiekosten algemene ruimte

8. groenvoorziening

9. huismeester

10. ongediertebestrijding

11. rioolontstopping

12. schoonmaakkosten algemene ruimte

13. waterverbruik individueel

Cordaan moet als (onder)verhuurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, aan [gedaagde] een afrekening van de kosten verstrekken. Bij dat overzicht moet Cordaan de daadwerkelijk gemaakte kosten uitsplitsen en moet zij vermelden hoe zij de kosten voor [gedaagde] heeft berekend. Als uit de afrekening blijkt dat [gedaagde] te weinig heeft betaald, moet [gedaagde] het verschil bijbetalen. Heeft [gedaagde] te veel betaald, dan moet Cordaan haar het verschil terugbetalen.

De servicekostenafrekening voor 2022

Cordaan heeft [gedaagde] op 12 oktober 2023 een afrekening van de servicekosten en nutsvoorzieningen met een individuele meter gestuurd voor het jaar 2022. Voor de leesbaarheid houdt de kantonrechter in dit vonnis de term servicekostenafrekening aan, ook al staan er niet alleen servicekosten op de afrekening. Volgens de afrekening moest Cordaan [gedaagde] € 75,02 terugbetalen. De afrekening kwam te laat, maar dat heeft geen consequenties.

Cordaan en [gedaagde] zijn niet gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie

[gedaagde] is het niet eens met de servicekostenafrekening voor 2022 en heeft de Huurcommissie verzocht alle kostenposten op die afrekening te beoordelen. De Huurcommissie deed uitspraak op 17 november 2025 (zaaknummer 2404650VV). In de uitspraak komt de Huurcommissie tot de conclusie dat [gedaagde] voor 2022 in totaal € 1.182,63 aan stook- en servicekosten moet betalen. Cordaan is op haar afrekening uitgegaan van een totaalbedrag van € 2.189,98 aan stook- en servicekosten. De Huurcommissie heeft de afrekening dus naar beneden bijgesteld. Cordaan is het met dat oordeel niet eens. Zij is op tijd deze procedure bij de kantonrechter gestart. Het gevolg daarvan is dat de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen. Cordaan en [gedaagde] zijn daarom niet aan die uitspraak gebonden. De kantonrechter moet een nieuwe beslissing nemen over de servicekostenafrekening van 2022.

Cordaan moet de berekening van de kostenposten op de servicekostenafrekening inzichtelijk maken

Op de afrekening staan de volgende bedragen:

De bedragen in de kolom “Kosten” zijn de bedragen die [gedaagde] volgens Cordaan verschuldigd is. Dat zijn dus de bedragen die de kantonrechter moet controleren. Om dit te kunnen doen, moet Cordaan per kostenpost inzichtelijk maken hoe zij tot het betreffende bedrag is gekomen. Dat heeft Cordaan voor de meeste kostenposten nog niet gedaan. Zij legt in de dagvaarding vooral uit waarom zij het op verschillende punten niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie, maar die uitspraak is vervallen. Tijdens de zitting heeft Cordaan ook geen duidelijkheid over de berekening van bepaalde kostenposten kunnen geven. Zij verwijst naar toelichtingen en bijlagen die zij bij de Huurcommissie heeft ingediend en vraagt de kantonrechter om deze stukken bij de beoordeling te betrekken. Dit is niet voldoende. Het is niet de taak van de kantonrechter om in de stukken op zoek te gaan naar informatie die voor de beoordeling van de zaak nodig zijn (bijvoorbeeld het totaalbedrag aan servicekosten voor het gehele pand per kostenpost en de toegepaste verdeelsleutels). Cordaan moet zelf de relevante feiten en omstandigheden op een rij zetten en moet de onderliggende stukken op een overzichtelijke manier aan de kantonrechter en [gedaagde] verstrekken. Cordaan krijgt hiervoor nog de gelegenheid. De kantonrechter zal hierna specificeren welke informatie en stukken Cordaan in ieder geval nog moet overleggen.

De verschillende categorieën kostenposten op de afrekening

Uit de dagvaarding begrijpt de kantonrechter dat de kostenposten op de afrekening onderverdeeld kunnen worden in de volgende categorieën:

kostenposten waarbij Cordaan een verdeelsleutel heeft toegepast;

kostenposten waarbij Cordaan is uitgegaan van normen uit het Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie;

kostenposten waarbij Cordaan is uitgegaan van een bedrag dat door de voormalige bewonerscommissie zou zijn voorgesteld;

overige kostenposten.

Onder categorie 1 vallen in ieder geval de volgende kostenposten:

brandpreventie;

stookkosten individueel;

stookkosten correctie in verband met algemene ruimte.

Onder categorie 2 vallen in ieder geval de volgende kostenposten:

elektra individueel;

waterverbruik individueel.

Onder categorie 3 vallen in ieder geval de volgende kostenposten:

elektra lift;

energie algemene ruimte;

huismeester;

schoonmaakkosten algemene ruimte.

Onder categorie 4 vallen in ieder geval de volgende kostenposten:

administratiekosten;

afvoer afval;

kabeltelevisie correctie afrekening 2021.

Het is de kantonrechter op dit moment nog niet duidelijk onder welke categorie de kostenposten ‘groenvoorziening’, ‘ongediertebestrijding’ en ‘rioolontstopping’ vallen. Cordaan moet dit toelichten.

Cordaan moet meer informatie geven over de berekening van de kostenposten waarbij zij een verdeelsleutel heeft toegepast

Om de kostenposten die onder categorie 1 vallen te beoordelen, moet de kantonrechter weten wat per kostenpost het totaalbedrag voor het hele pand is voor het jaar 2022. Daarnaast moet de kantonrechter weten welke verdeelsleutel Cordaan bij de betreffende kostenposten heeft toegepast. Cordaan hanteert voor verschillende kostenposten op de afrekening verschillende verdeelsleutels, maar zij heeft alleen de verdeelsleutel en de berekening van de kostenpost ‘brandpreventie’ bekend gemaakt. De gegevens van de andere kostenposten die onder categorie 1 vallen, ontbreken. Cordaan moet deze en andere gegevens alsnog verstrekken, waarover later meer.

Partijen hebben op verschillende punten discussie over de verdeelsleutels. Het eerste discussiepunt is dat er volgens [gedaagde] een verdeelsleutel van 1/173 is afgesproken. Cordaan ontkent dit. [gedaagde] baseert haar standpunt op een door haar ingediend overzicht van de voormalige, inmiddels opgeheven bewonerscommissie. [gemachtigde] heeft dit overzicht tijdens de zitting toegelicht. In het overzicht staat een schema met (woon)eenheden van ongeveer 50m². De bewonerscommissie heeft met deze oppervlakte gerekend, omdat de woningen in het pand ongeveer 50m² zijn. Er zijn 140 bewoonde eenheden in het pand. Daarnaast zijn er algemene ruimtes. De bewonerscommissie heeft bepaalde algemene ruimtes in het schema zwaarder laten meetellen, omdat die ruimtes groter zijn dan 50m². Zo telt het restaurant zeven keer mee, omdat deze ruimte uit zes delen van 50m² en een keuken bestaat. Het totale aantal eenheden in het schema is 173. De bewonerscommissie heeft op basis van de verdeelsleutel 1/173 de servicekosten per bewoner berekend en heeft de berekening en bedragen vervolgens aan Cordaan voorgelegd. Cordaan heeft voor bepaalde kostenposten op de afrekening de bedragen van de bewonerscommissie overgenomen. Volgens [gedaagde] blijkt daaruit dat Cordaan heeft ingestemd met de verdeelsleutel 1/173. De kantonrechter volgt dit standpunt niet. Dat Cordaan heeft ingestemd met bepaalde bedragen (waarover later meer), betekent nog niet automatisch dat zij akkoord is gegaan met de onderliggende berekening en verdeelsleutel van de bewonerscommissie. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat er geen overeenstemming is bereikt over de toe te passen verdeelsleutel.

Het tweede discussiepunt is dat volgens [gedaagde] niet alleen onduidelijk is gebleven welke verdeelsleutel Cordaan voor welke kostenpost heeft gehanteerd, maar ook hoe die verdeelsleutels zijn opgebouwd. De kantonrechter is het op dit punt met [gedaagde] eens. In de dagvaarding noemt Cordaan voor de kostenpost ‘brandpreventie’ een verdeelsleutel van 1/154. Dat is ook de verdeelsleutel die de Huurcommissie heeft aangehouden. Het is de kantonrechter niet duidelijk waar deze verdeelsleutel op is gebaseerd. Bij de stookkosten lijkt Cordaan verdeelsleutels van 1/150 en 1/151 te hebben toegepast. Om de stookkosten te onderbouwen, heeft Cordaan een afrekening warmtekosten van energiebeheerder Techem Energy Services B.V. (hierna: Techem) ingediend. Op deze afrekening gaat Techem bij de berekening van de vaste kosten uit van 151 afnemers, terwijl zij bij de berekening van de overige kosten (waaronder de kosten voor algemene ruimtes) uitgaat van 150 afnemers. Cordaan heeft dit verschil tijdens de zitting niet kunnen verklaren. Zij heeft alleen toegelicht dat eenheid nummer 151 een clustering is van een aantal verkeerruimtes (zoals gangen en trappenhuizen). De kosten voor die verkeerruimtes worden volgens Cordaan in rekening gebracht bij de andere 150 eenheden. Tegelijkertijd heeft Cordaan tijdens de zitting aangegeven dat in het pand 155 ruimtes aanwezig zijn. Er zijn ook 155 kadastrale eenheden. Daarvan zijn er 140 bewoond. Doordat Cordaan de afrekening en de verdeelsleutel(s) amper heeft toegelicht, is de kantonrechter (net als [gedaagde] ) het spoor bijster.

De kantonrechter komt tot de conclusie dat Cordaan meer informatie moet verstrekken over de berekening van de kostenposten waarbij zij een verdeelsleutel heeft toegepast. Daarbij moet Cordaan per kostenpost in ieder geval antwoord geven op de volgende vragen:

wat is het totaalbedrag aan gemaakte kosten voor het hele pand voor het jaar 2022?;

welke verdeelsleutel heeft Cordaan toegepast?;

hoe is de door Cordaan gehanteerde verdeelsleutel opgebouwd? Van hoeveel eenheden wordt bij deze kostenpost uitgegaan en waarom?

hoeveel eenheden in de verdeelsleutel zijn bewoond en hoeveel eenheden zijn algemene ruimtes? Welke algemene ruimtes zijn dit, hoe zwaar telt elke algemene ruimte mee en waarom telt die algemene ruimte op die manier mee in de verdeelsleutel?

een deel van de algemene ruimtes mag volgens Cordaan aan [gedaagde] worden doorbelast. Hoeveel eenheden zijn dat? Om welke algemene ruimtes gaat het? En waarom mogen die worden doorbelast aan [gedaagde] ?

een van de algemene ruimtes die volgens Cordaan aan [gedaagde] mag worden doorbelast, is het restaurant. Wordt het restaurant door Cordaan als één eenheid meegerekend en zo ja, waarom is dat redelijk gelet op de omvang van het restaurant?

een deel van de algemene ruimtes is niet toegankelijk voor [gedaagde] , omdat deze ruimtes alleen voor de intramurale zorg in het pand worden gebruikt. Daar zijn partijen het over eens. Deze omstandigheid heeft tot een correctie van de stookkosten geleid. Op hoeveel eenheden is die correctie gebaseerd? Om welke algemene ruimtes gaat het en hoe worden die ruimtes gebruikt?

Cordaan moet ook duidelijk maken waarom zij verschillende verdeelsleutels hanteert. Als Cordaan naar aanleiding van de hiervoor genoemde vragen inconsistenties in haar berekeningen (bijvoorbeeld in de verdeelsleutels) ontdekt, moet zij aangeven wat volgens haar de gevolgen van die inconsistenties moeten zijn.

In het geval Cordaan de hiervoor gevraagde informatie over een bepaalde kostenpost niet weet te geven, zal de kantonrechter de vordering van Cordaan om de servicekosten volgens de afrekening vast te stellen voor die betreffende kostenpost afwijzen. Dat heeft tot gevolg dat Cordaan die kostenpost niet aan [gedaagde] mag doorbelasten. Cordaan heeft er dus belang bij om de gevraagde informatie aan te leveren. Daar komt bij dat partijen inmiddels ook discussie hebben over de servicekostenafrekeningen van 2023 en 2024. Als Cordaan in deze procedure voldoende informatie geeft over de afrekening van 2022, geeft partijen – en in het verlengde daarvan ook andere huurders van Cordaan – dit misschien ook duidelijkheid over de andere afrekeningen en kunnen zij discussies over de afrekeningen van 2025 en verder voorkomen.

Cordaan moet ook informatie geven over de kostenposten die zij heeft gebaseerd op het Beleidsboek Servicekosten

Volgens Cordaan heeft zij voor de kostenposten ‘elektra individueel’ en ‘waterverbruik individueel’ de normen uit het Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie aangehouden, omdat individuele elektriciteits- en watermeters ontbreken. Om te kunnen controleren of Cordaan voor deze kostenposten niet te veel bij [gedaagde] in rekening heeft gebracht, moet Cordaan inzichtelijk maken welk bedrag [gedaagde] zou moeten betalen als Cordaan deze kostenposten zou berekenen aan de hand van de verdeelsleutel die normaal zou gelden. Als de berekening met de verdeelsleutel lager uitvalt dan het bedrag in het Beleidsboek Servicekosten, heeft Cordaan te veel bij [gedaagde] in rekening gebracht. Cordaan moet voor deze kostenposten dus ook de vragen beantwoorden die in rechtsoverweging 3.11 staan.

Cordaan moet het document met de berekening van de bewonerscommissie indienen

Volgens Cordaan heeft zij voor verschillende kostenposten een bedrag afgesproken met de voormalige bewonerscommissie. Tijdens de zitting heeft Cordaan bevestigd dat zij dit standpunt inneemt voor de volgende kostenposten:

- energie algemene ruimtes

€ 47,18;

- elektra lift

€ 106,33;

- huismeester

€ 50,70;

- schoonmaakkosten algemene ruimtes

€ 142,81.

Om haar standpunt te onderbouwen heeft Cordaan in de dagvaarding passages geciteerd uit de toelichtingen die zij naar de Huurcommissie heeft gestuurd. In deze passages schrijft Cordaan alleen dat de bewonerscommissie op basis van de verdeelsleutel 1/173 een berekening heeft opgesteld en dat Cordaan als compromis met bepaalde bedragen uit die berekening akkoord is gegaan. Hieruit begrijpt de kantonrechter dat de bewonerscommissie volgens Cordaan een aanbod heeft gedaan, dat Cordaan vervolgens voor bepaalde kostenposten heeft geaccepteerd. Volgens [gedaagde] ligt het genuanceerder. Zij zegt dat er weliswaar afspraken zijn gemaakt, maar dat er ook kostenposten zijn die alleen maar zijn besproken. De kantonrechter heeft op dit punt behoefte aan verduidelijking door Cordaan. Om te kunnen controleren of de door Cordaan in rekening gebrachte bedragen daadwerkelijk door de bewonerscommissie zijn voorgesteld, moet Cordaan in ieder geval het document met daarin de berekening van de bewonerscommissie indienen. Uit de stukken leidt de kantonrechter af dat Cordaan dat document in haar bezit heeft. [gedaagde] kan vervolgens in haar reactie concreet maken voor welke kostenposten volgens haar wel of juist geen afspraak is gemaakt.

Als de door Cordaan genoemde afspraak met de bewonerscommissie niet komt vast te staan, moet de kantonrechter kunnen controleren welke bedragen Cordaan dan bij [gedaagde] in rekening mocht brengen voor de kostenposten in rechtsoverweging 3.14. Daarom moet Cordaan ook voor die kostenposten antwoord geven op de vragen in rechtsoverweging 3.11.

Cordaan moet de overige kostenposten verder toelichten

Cordaan heeft niet toegelicht hoe zij de kostenposten ‘administratiekosten’ en ‘kabeltelevisie correctie afrekening 2021’ heeft berekend. Ook dit moet Cordaan toelichten. Als Cordaan bij een van deze posten een verdeelsleutel heeft toegepast, moet zij die verdeelsleutel inzichtelijk maken aan de hand van de vragen in rechtsoverweging 3.11. Cordaan hoeft geen verdere toelichting te geven over de kostenpost ‘afvoer afval’.

Hoe gaat deze procedure nu verder?

De kantonrechter verwijst de zaak naar de rol van 21 oktober 2026 voor het nemen van een akte door Cordaan over wat is vermeld in rechtsoverwegingen 3.7, 3.11, 3.13, 3.14, 3.15 en 3.16. [gedaagde] kan hier vervolgens op de rol van vier weken daarna met een antwoordakte op reageren.

De kantonrechter herhaalt dat Cordaan de aanvullende informatie en stukken op een overzichtelijke en gestructureerde manier moet aanleveren. Het heeft de voorkeur van de kantonrechter dat Cordaan de aanvullende producties doornummert vanaf productie 18. Cordaan moet ook een productielijst opstellen. In die productielijst moet Cordaan niet alleen de aanvullende producties, maar ook de 17 producties bij de dagvaarding opnemen.

De kantonrechter stelt de definitieve beslissing over de vorderingen van partijen voorlopig uit. Als Cordaan geen akte indient of daarmee te laat is, zal de kantonrechter eindvonnis wijzen.

4. De beslissing

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 21 oktober 2026 om 11:00 uur voor het nemen van een akte door Cordaan over wat is vermeld in rechtsoverwegingen 3.7, 3.11, 3.13, 3.14, 3.15 en 3.16;

bepaalt dat [gedaagde] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2026.