ECLI:NL:RBGEL:2026:7364

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 18 maart 2026

- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 20 juli 2026.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De zaak in het kort

Partijen hebben op 2 januari 2025 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een bedrijfspand van Selectrans. Partijen zijn het er niet over eens of [eiser] deze koopovereenkomst moet nakomen en het pand moet afnemen. In conventie stelt [eiser] van niet. Aanvankelijk stelde hij hiertoe dat hij tijdig een ontbindende voorwaarde uit de koopovereenkomst had ingeroepen. Na eiswijziging stelt hij ook dat de overeenkomst vernietigbaar is wegens dwaling en kan worden ontbonden op grond van non-conformiteit. In reconventie stelt Selectrans dat [eiser] de overeenkomst moet nakomen. Zij vordert ook betaling van een contractuele boete en een schadevergoeding.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] de koopovereenkomst moet nakomen en een boete van € 175.000,00 moet betalen. De meeste andere vorderingen van beide partijen zullen worden afgewezen. De rechtbank legt hierna uit waarom.

3. De beoordeling van de vorderingen van [eiser] (in conventie)

De ontbindende voorwaarde is niet ingeroepen

De rechtbank zal hierna beoordelen of [eiser] de ontbindende voorwaarde uit de koopovereenkomst heeft ingeroepen. In de koopovereenkomst staat het volgende:

“Ontbindende voorwaarde:

Koper zal zo spoedig mogelijk na akkoord het vergunningstraject voor zijn nieuwbouwplan indienen.

Verkopers en [bedrijf 2] worden in de communicatie met de gemeente meegenomen en worden op de hoogte gehouden van de voortgang.

Tot 31 maart 2025 krijgt koper exclusiviteit en de mogelijkheid om voor zichzelf meer zekerheid te creëren. Uiterlijk 31 maart 2025 kan Koper na een schriftelijke onderbouwing de tot stand gekomen koopovereenkomst ontbinden per e-mail aan [e-mailadres] , (…).

De ontbindende voorwaarde is: het niet verkrijgen/afwijzing op uiterlijk 31 maart 2025 van de definitieve omgevingsvergunning voor het realiseren van het nieuwbouwproject. In geval van ontbinding wordt ter onderbouwing een schriftelijke kopie daarvan aan verkoper en zijn makelaar toegestuurd.

Na deze datum vervalt de ontbindingsmogelijkheid en is de koopovereenkomst definitief waarbij de overdracht uiterlijk 1 juni 2025 plaats zal vinden.”

Partijen discussiëren over de vraag of [eiser] de overeenkomst heeft ontbonden met een beroep op deze bepaling. Om deze vraag te kunnen beantwoorden, moet de rechtbank de overeenkomst uitleggen. Hierbij kijkt de rechtbank niet alleen naar de tekst van de overeenkomst en de betekenis daarvan, maar ook naar wat partijen verder nog hebben gezegd, gedaan en geschreven. Het gaat erom hoe partijen de overeenkomst mochten begrijpen en om wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hierbij speelt een rol dat [eiser] een professionele partij is met ruime ervaring in de vastgoedbranche als projectontwikkelaar, terwijl Selectrans deze ervaring mist. Zij wilde haar bedrijfspand na verkoop van haar bedrijf en het eindigen van een huurovereenkomst verkopen. Zij heeft daartoe een verkoopopdracht verstrekt aan [bedrijf 2] en werd bijgestaan door de bedrijfsmakelaar de heer [persoon 1] .

Voorafgaand aan de koopovereenkomst

Voordat de koopovereenkomst met de voornoemde ontbindende voorwaarde werd gesloten op 2 januari 2025, hebben partijen hierover met elkaar onderhandeld. In het eerste bod van [eiser] van 12 september 2024 stond een opschortende voorwaarde van (kort gezegd) het verlenen en onherroepelijk worden van de omgevingsvergunningen die nodig waren voor het gehele project ‘bedrijfsunits’. Dit werd een ontbindende voorwaarde in het tegenvoorstel van Selectrans van 20 september 2024. Hierin stond dat [eiser] de koopovereenkomst uiterlijk op 13 december 2024 kon ontbinden per e-mail. Nadat [eiser] op 20 september 2024 had laten weten dat “ons risico van gemeente en verkoop” eruit moest, is het voorstel van 29 oktober 2024 opgesteld. Dit voorstel is ondertekend op 4 november 2024 en bevat een vergelijkbare ontbindende voorwaarde als daarna in de koopovereenkomst is opgenomen (zie hiervoor in 3.1).

Vanaf het begin was duidelijk dat [eiser] de locatie wilde herontwikkelen en bedrijfsunits wilde realiseren. Dit stond immers in zijn eerste bod. In lijn hiermee was duidelijk dat [eiser] alleen interesse had in de koop van het bedrijfspand als hij een vergunning zou krijgen voor de bouw van de bedrijfsunits. In de loop van de gesprekken tussen partijen is echter de opschortende voorwaarde die [eiser] had voorgesteld, veranderd in een ontbindende voorwaarde waarop [eiser] uiterlijk op 31 maart 2025 schriftelijk en gedocumenteerd een beroep moest doen. Tijdens de zitting heeft [eiser] toegelicht dat een ruimere termijn (dan tot 13 december 2024, zoals was opgenomen in het voorstel van 20 september 2024) belangrijk voor hem was, omdat het vaak lang duurt voordat de gemeente een vergunning verleent. Selectrans heeft onweersproken aangevoerd dat dit uitstel eenmalig was. Voor haar was, mede om fiscale redenen in verband met de bedrijfsbeëindiging, belangrijk dat er uiterlijk op 31 maart 2025 duidelijkheid was: wordt de koopovereenkomst ontbonden of niet en blijkt uit de onderbouwing dat er niet tijdig een vergunning kon worden verkregen?

Er was niet uiterlijk op 31 maart 2025 een omgevingsvergunning verkregen

Met [eiser] moet worden geoordeeld dat was voldaan aan de geformuleerde voorwaarde voor ontbinding van de overeenkomst. [eiser] heeft namelijk op 5 februari 2025 een e-mail van de gemeente De Bilt ontvangen. In deze e-mail staat dat op 5 december 2024 een omgevingsvergunning is aangevraagd voor het oprichten van een bedrijfsgebouw. Het initiatief past niet in het omgevingsplan. De gemeente is negatief over de aanvraag. De volgende opties dienen zich aan: de gemeente weigert de aanvraag of [eiser] trekt de aanvraag in. Wanneer [eiser] de wens heeft om het initiatief wel verder te verkennen dan raadt de gemeente hem aan om het initiatief voor te leggen in een VOP-procedure (voorlopig ontwikkel plan) of via een adviesgesprek verder te verkennen, aldus de e-mail van de gemeente. Anders dan Selectrans aanvoert, kan de overeenkomst niet slechts worden ontbonden na een definitieve afwijzing van een omgevingsvergunning. Uit de koopovereenkomst volgt namelijk dat het ‘niet verkrijgen’ van een definitieve omgevingsvergunning uiterlijk op 31 maart 2025 voldoende is. Met de e-mail van de gemeente van 5 februari 2025 staat, zoals [eiser] stelt en Selectrans onvoldoende gemotiveerd betwist, in toereikende mate vast dat niet meer vóór 31 maart 2025 een vergunning zou (kunnen) worden verleend voor het bouwplan dat op dat moment voorlag. Nu [eiser] de e-mail van de gemeente heeft doorgestuurd aan de verkoopmakelaar is ook in zoverre voldaan aan de voorwaarden voor ontbinding.

Er was een schriftelijke verklaring nodig voor ontbinding

In deze procedure waren partijen het aanvankelijk erover eens dat een schriftelijke ontbindingsverklaring nodig was voor de ontbinding van de overeenkomst en dat deze verklaring niet tijdig (dat wil zeggen: uiterlijk op 31 maart 2025) was uitgebracht. Ter zitting heeft [eiser] echter gesteld dat voldoende was voor de ontbinding dat hij de ‘schriftelijke onderbouwing’ aan de verkoopmakelaar zou e-mailen, zoals hij tijdig heeft gedaan. In dit standpunt wordt hij echter niet gevolgd, omdat de ontbindende voorwaarde zo moet worden uitgelegd dat het oordeel van de gemeente over de vergunningaanvraag ‘ter onderbouwing’ van de ontbinding aan de verkoopmakelaar moest worden toegestuurd. Deze onderbouwing neemt de noodzaak van een afzonderlijke ontbindingsverklaring dus niet weg. Dit betekent dat [eiser] in beginsel schriftelijk aan Selectrans moest laten weten dat hij de overeenkomst ontbond. Dit heeft hij niet (tijdig) gedaan.

Wat is er besproken op 5 en 20 februari 2025?

Het standpunt van [eiser] komt in de kern erop neer dat, hoewel hij niet schriftelijk heeft ontbonden, Selectrans niettemin moest begrijpen dat hij de overeenkomst ontbond, omdat hij de ontbinding mondeling heeft ingeroepen tijdens besprekingen op 5 februari 2025 en 20 februari 2025. Deze beide besprekingen hebben plaatsgevonden naar aanleiding van de voornoemde e-mail van de gemeente van 5 februari 2025. Partijen verschillen echter van mening over de vraag wat er op 5 en 20 februari 2025 is besproken.

Op 5 februari 2025 heeft [eiser] een telefoongesprek gevoerd met de verkoopmakelaar. In de processtukken worden de verklaringen van [eiser] tijdens deze bespreking in verschillende bewoordingen weergegeven. De meest verstrekkende variant is dat [eiser] heeft gezegd dat de koop geen doorgang kan vinden. De verkoopmakelaar heeft daarna gevraagd of hij in overleg wilde met de verkoper. Hiertoe was hij bereid, aldus [eiser] . Selectrans betwist dit. Volgens Selectrans heeft [eiser] alleen zijn teleurstelling en twijfel kenbaar gemaakt, omdat hij had gehoopt op een positievere ontvangst van zijn plan, en heeft [eiser] gezegd dat hij de reactie van de gemeente met zijn architect ging bespreken. Volgens Selectrans heeft [eiser] geen woorden gebruikt die duiden op een beroep op de ontbindende voorwaarde.

Op 20 februari 2025 vond een bespreking plaats tussen [eiser] , zijn architect de heer [architect] , de heer [persoon 2] van Selectrans, de advocaat van Selectrans en de verkoopmakelaar. In de processtukken worden de verklaringen van [eiser] tijdens deze bespreking eveneens in verschillende bewoordingen weergegeven. De meest verstrekkende variant is dat [eiser] heeft gezegd dat hij zonder vergunning niet wilde kopen en afzag van de koop. Het was daarom op 20 februari 2025 voor alle partijen duidelijk dat de overeenkomst was ontbonden, waarna Selectrans heeft aangegeven zelf een poging te willen wagen om de gemeente te overtuigen, aldus [eiser] . Selectrans betwist deze gang van zaken. Volgens Selectrans gaven [eiser] en zijn architect aan dat zij in de e-mail van de gemeente van 5 februari 2025 voldoende aanknopingspunten zagen om het aanvraagtraject te vervolgen en in gesprek te treden met de gemeente. Dat was dus het voornemen van [eiser] en niet haar voorstel, aldus Selectrans.

De gang van zaken na 5 en 20 februari 2025

De rechtbank hoeft niet vast te stellen wat er precies is gezegd tijdens de besprekingen van 5 februari 2025 en 20 februari 2025, zodat geen aanleiding bestaat voor bewijslevering, zoals [eiser] heeft aangeboden. Ook als het klopt wat [eiser] stelt over zijn uitlatingen tijdens deze besprekingen (wat Selectrans dus betwist), is dat namelijk onvoldoende voor een geslaagd beroep op de ontbindende voorwaarde uit de koopovereenkomst. Het gaat immers niet alleen om wat er is gezegd, maar ook om hoe Selectrans dat moest begrijpen. Ook als [eiser] inderdaad op 5 en/of 20 februari 2025 heeft aangegeven dat hij zonder vergunning niet wilde kopen of zelfs dat hij afzag van de koop hoefde Selectrans dat in het licht van de koopovereenkomst, het verdere verloop van de bespreking van 20 februari 2025 en de gang van zaken na die bespreking niet te begrijpen als een beroep op de ontbindende voorwaarde. Als [eiser] de koopovereenkomst wilde ontbinden, mocht Selectrans ook na die besprekingen erop rekenen dat hij dat (tijdig) schriftelijk zou bevestigen. De rechtbank legt dat hierna uit.

Vast staat dat [eiser] tijdens de bespreking op 20 februari 2025 heeft gevraagd om verlenging van de deadline en dat Selectrans heeft aangegeven dat zij de termijn van het voorbehoud niet wilde verlengen. Het verlengen van de deadline was echter niet nodig geweest indien [eiser] de koopovereenkomst reeds op 5 februari 2025 of in diezelfde bespreking op 20 februari 2025 zou hebben ontbonden. [eiser] stelt dat hij niet verder wilde zonder vergunning en dat Selectrans niet wilde verlengen, zodat daarmee een einde kwam aan het project. Maar dat laatste klopt niet. Vast staat namelijk ook dat na de bespreking van 20 februari 2025 is gekozen voor het ‘verder verkennen’ van het initiatief (en dus niet voor het intrekken van de aanvraag van een omgevingsvergunning of de afwijzing van de aanvraag), zoals de gemeente het verwoordt in haar e-mail van 5 februari 2025. Uit de eerste schriftelijke verklaring van [architect] blijkt dat het gesprek is afgesloten met de strekking dat als de gemeente na een adviesgesprek zou instemmen met het plan, [eiser] alsnog bereid zou zijn om door te gaan met het project. En uit de schriftelijke verklaring van de verkoopmakelaar blijkt dat hij het contact met de gemeente heeft opgevat als een volgende stap om toch te proberen om tot een vergunning te komen.

Het overleg met de gemeente: het initiatief lag bij [eiser]

Partijen twisten erover op wiens initiatief het overleg met de gemeente zou plaatsvinden en wie daarin het voortouw zou nemen. Op basis van de schriftelijke verklaring van de verkoopmakelaar kan worden aangenomen dat hij [eiser] tijdens het telefoongesprek op 5 februari 2025 heeft ‘uitgedaagd’ om nog een poging te wagen en met de verkoper en de gemeente in gesprek te gaan. Op zichzelf staat ook vast dat Selectrans op 20 februari 2025 heeft aangeboden om [eiser] in contact te brengen met de toenmalige architect van het bedrijfspand, dat de heer [persoon 2] aanwezig kon zijn bij een bespreking met de gemeente en dat de verkoopmakelaar heeft aangeboden via een collega-makelaar (de heer [persoon 3] ) te inventariseren of [eiser] mogelijk een andere ingang bij de gemeente kon gebruiken. Hiermee heeft [eiser] echter onvoldoende gemotiveerd dat Selectrans na het gesprek van 20 februari 2025 zelf een poging wilde wagen om de gemeente te overtuigen, zoals hij stelt. Hierbij is het volgende van belang.

Uit de koopovereenkomst volgt dat het initiatief bij [eiser] lag. [eiser] heeft de omgevingsvergunning aangevraagd en stond voor de keuze om de aanvraag al dan niet door te zetten. Uit zijn e-mail van 4 maart 2025 volgt, anders dan [eiser] stelt, niet dat de bal op dat moment bij Selectrans lag. In deze e-mail vraagt [eiser] slechts aan de verkoopmakelaar “We zijn inmiddels weer een paar weken verder maar nog niets gehoord wat gaan we doen?” Uit de e-mail van 11 maart 2025 van [eiser] aan de verkoopmakelaar blijkt dat hij vervolgens voorstelt om te gaan voor een adviesgesprek en de verkoper wil meenemen en het is de architect van [eiser] die op 20 maart 2025 contact opneemt met de gemeente. Uiteindelijk heeft een medewerker van [eiser] op 1 april 2025 een gesprek aangevraagd dat op 8 april 2025 plaatsvond. [eiser] stelt zelf dat dit gebeurde omdat hij ook degene was die tot dat moment het traject bij de gemeente had doorlopen. En op 2 april 2025 (zie hierna in 3.17) schrijft [eiser] dat het verzoek van verkoper is om te kijken of hij er nog uit kan komen met de gemeente. Uit deze gang van zaken blijkt hoogstens dat [eiser] op verzoek van Selectrans over de e-mail van 5 februari 2025 in overleg ging met de gemeente, maar niet dat Selectrans voortaan het voortouw zou nemen in dat overleg.

Geen nieuwe koopovereenkomst

In het verlengde hiervan is er geen enkele aanwijzing voor de juistheid van de stelling van [eiser] dat het pand opnieuw zou worden gekocht als het contact met de gemeente ertoe zou leiden dat alsnog een omgevingsvergunning zou worden verleend. Dit contact heeft, zoals hiervoor is overwogen, plaatsgevonden binnen het [architect] van de bestaande koopovereenkomst. Hiervoor is steun te vinden in de verklaring van [eiser] ter zitting dat, als de vergunning er was gekomen, hij het bedrijfspand had afgenomen. Deze verklaring duidt op het nakomen van de oorspronkelijke koopovereenkomst en niet op het aangaan van een nieuwe. De stelling dat hij opnieuw zou hebben gekocht, strookt ook niet met het uitgangspunt van Selectrans dat zij uiterlijk op 31 maart 2025 duidelijkheid wilde en de deadline niet wilde verlengen. Uit de e-mail van Selectrans van 11 maart 2025 kan, anders dan [eiser] doet, niet worden afgeleid dat het pand niet was verkocht en dus dat de koop was ontbonden. In deze e-mail staat dat “de wijze waarop de bestemming nu beperkt lijkt te worden, het pand onverkoopbaar [maakt] en zelfs het terrein onmogelijk om opnieuw in te richten.” Deze zin komt er in de context van het gesprek met de gemeente over de ontwikkelingsmogelijkheden van het perceel op neer dat de gebruiksmogelijkheden van het pand beperkt zijn en kan niet worden gelezen als een bevestiging van de gestelde ontbinding van de koopovereenkomst.

Selectrans mocht een schriftelijke ontbindingsverklaring verwachten

Nu [eiser] na 20 februari 2025 in overleg ging met de gemeente mocht Selectrans er – gezien de duidelijke tekst van de overeenkomst, die een schriftelijke ontbindingsverklaring vereist – van uitgaan dat [eiser] zich in de periode tussen 20 februari 2025 en 31 maart 2025 naar aanleiding van het overleg met de gemeente (nader) zou beraden over de vraag of hij de overeenkomst wilde ontbinden en, als hij dat wilde, dat hij dat schriftelijk zou doen. Hierbij is ook van belang dat de advocaat van Selectrans bij e-mail van 12 maart 2025 met cc aan [eiser] schrijft dat alle partijen er belang bij hebben dat het adviesgesprek bij de gemeente op korte termijn plaatsvindt, dit met name “vanwege de datum van 31 maart 2025 gekoppeld aan de ontbindende voorwaarde.” Volgens [eiser] heeft hij geen acht geslagen op de genoemde datum omdat de ontbinding reeds een feit was en de koop toch doorgang zou vinden als er vóór 31 maart 2025 alsnog een definitieve omgevingsvergunning zou worden verleend. Waaruit dit laatste blijkt, heeft hij echter, zoals gezegd, niet toegelicht. Dat strookt ook niet met zijn stelling dat het onmogelijk was dat vóór 31 maart 2025 alsnog een omgevingsvergunning zou worden verleend (zie hiervoor in 3.5). Deze e-mail kan slechts op één manier worden gelezen: de ontbindende voorwaarde was op dat moment nog niet ingeroepen.

Weliswaar stelt [eiser] terecht dat Selectrans er steeds rekening mee heeft moeten houden dat [eiser] de koopovereenkomst zou ontbinden indien de vergunning niet zou worden verleend, maar ontbinding was geen automatisme. De koopovereenkomst verlangde het schriftelijk inroepen van de ontbindende voorwaarde; [eiser] had dus een keuze om de koopovereenkomst al dan niet te ontbinden en als hij ontbond, moest hij dat – ook na de bespreking van 20 februari 2025 - uiterlijk op 31 maart 2025 schriftelijk aan Selectrans laten weten. Dit is niet gebeurd. Al met al kan de rechtbank derhalve niet vaststellen dat Selectrans de verklaringen van [eiser] tijdens de besprekingen op 5 en 20 februari 2025 heeft opgevat althans heeft moeten opvatten als een ontbindingsverklaring, in de zin dat voor iedereen duidelijk was dat de koopovereenkomst als ontbonden moest worden beschouwd en er dus na 5 of 20 februari 2025 geen koopovereenkomst meer was en er na het eventueel alsnog verkrijgen van een omgevingsvergunning een nieuwe overeenkomst zou moeten worden gesloten. Zo hebben partijen zich niet gedragen.

Tussenconclusie: de koopovereenkomst is niet ontbonden

De conclusie is dus dat [eiser] de koopovereenkomst niet tijdig heeft ontbonden. Dat dit aan [eiser] wordt tegengeworpen, is niet onaanvaardbaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, zoals hij stelt. [eiser] stelt in dit verband dat de koopovereenkomst alsnog is ontbonden bij e-mail van 2 april 2025 althans dat de ontbinding toen is bevestigd, zodat slechts sprake zou zijn van een geringe termijnoverschrijding. De tekst van de ontbindende voorwaarde, waarmee [eiser] als professionele partij na onderhandelingen akkoord is gegaan, is echter helder: na 31 maart 2025 vervalt de ontbindingsmogelijkheid. Dat hij hier niet tijdig een beroep op heeft gedaan, komt voor zijn rekening en risico als professionele partij die bekend mag worden verondersteld met de werking en inhoud van de afgesproken ontbindende voorwaarde.

De e-mail van 2 april 2025 is bovendien geen ontbindingsverklaring. Hierin staat: “Er zeker contact geweest over de ontbinding van de overeenkomst het verzoek is echter van verkoper om te kijken of wij er met de gemeente nog uit kunnen komen. de afspraken zijn gepland zoals alle partijen weten.” Hiermee reageert [eiser] op een e-mail van [persoon 2] van 2 april 2025 waarin staat dat hij geen gebruik heeft gemaakt van de ontbindende voorwaarde uit de koopovereenkomst. En zelfs na kennisneming van die mededeling schrijft [eiser] niet uitdrukkelijk dat hij de overeenkomst al had ontbonden of dat hij dat alsnog wilde doen. Uit zijn e-mail van 2 april 2025 blijkt veeleer dat hij in afwachting was van de uitkomst van de gesprekken met de gemeente. Voor zover [eiser] nog stelt dat Selectrans er al vóór het sluiten van de overeenkomst rekening mee moest houden dat [eiser] geen onherroepelijke vergunning zou krijgen, geldt dat Selectrans terecht aanvoert dat zij niet meer wetenschap had dan [eiser] van het feit dat zijn specifieke bouwplan planologisch niet haalbaar zou zijn.

De vorderingen van [eiser] waaraan het inroepen van de ontbindende voorwaarde ten grondslag ligt, zullen, gelet op het voorgaande, worden afgewezen.

Geen dwaling – geen vernietiging overeenkomst

De rechtbank zal hierna beoordelen of de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en daarom vernietigbaar is, zoals [eiser] stelt.

Aan zijn beroep op dwaling legt [eiser] in de kern het volgende ten grondslag. Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor zijn nieuwbouwproject, te weten het realiseren van veertien bedrijfsunits, wilde [eiser] gebruikmaken van een binnenplanse ontheffingsmogelijkheid die was opgenomen in het bestemmingsplan. Ter plaatse was de maximaal toegestane oppervlakte aan bedrijfsgebouwen 680 m2 en voor een vergroting van de oppervlakte met 15% kon een ontheffing worden verleend. De maximaal te bouwen oppervlakte was dus 782 m2. Selectrans wist dit, omdat op 30 oktober 2014 aan haar een omgevingsvergunning was verleend voor het uitbreiden van de oppervlakte met 85 m2 (12,5%). In de plannen van [eiser] , die op 30 oktober, 9 november en 17 december 2024 aan Selectrans zijn toegestuurd, wordt uitgegaan van het maximum bebouwingspercentage ‘bestaand + 15%’ en een brutovloeroppervlakte van 844 m2. Op basis hiervan wist Selectrans dat het plan van [eiser] niet haalbaar was. [eiser] kwam er echter pas tijdens een bespreking met de gemeente op 8 april 2025 achter dat haar plan niet haalbaar was. Dit klemt te meer, omdat de marge op het project klein was, wat Selectrans wist, zodat het noodzakelijk was om 844 m2 te benutten om veertien units te realiseren. Hiervoor kwam [eiser] 62 m2 en dus een complete bedrijfsunit tekort. Als Selectrans had medegedeeld dat zij reeds 12,5% van de ontheffing had gebruikt, had [eiser] van de koop afgezien omdat het plan dan niet haalbaar en rendabel was. De koopovereenkomst is daarom tot stand gekomen onder invloed van dwaling en is buitengerechtelijk vernietigd bij brief van 6 januari 2026, aldus [eiser] .

In de wet staat dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is (artikel 6:228 lid 1 BW). Een overeenkomst is onder meer vernietigbaar indien de wederpartij (hier: Selectrans) in verband met wat zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende (hier: [eiser] ) had behoren in te lichten. Op deze dwalingsvariant doet [eiser] een beroep: de schending van een mededelingsplicht.

Op zichzelf kan worden aangenomen dat bij [eiser] bij het aangaan van de koopovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken bestond, in die zin dat hij toen niet op de hoogte was van het feit dat in 2014 reeds een ontheffing was verleend waarmee een gedeelte van de maximaal binnenplans beschikbare ontheffingsruimte van 15% was verbruikt. Volgens Selectrans zag die ontheffing niet op 85 m2 extra maar blijkt uit de situatietekeningen die bij de vergunning behoren dat het gaat om 26 m2 (3,8%), maar ook als dat juist is, stelt [eiser] terecht dat een gedeelte van de ruimte al was verbruikt.

Er moet echter ook causaal verband bestaan tussen de dwaling en het aangaan van de overeenkomst. [eiser] moet dus aannemelijk maken dat hij de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zou hebben gesloten. Daarnaast is voor het beroep op dwaling nodig dat Selectrans moest begrijpen dat de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap voor de dwalende van beslissende betekenis was. Het vereiste causaal verband dan wel de kenbaarheid daarvan voor Selectrans ontbreekt in ieder geval als de omstandigheid waarop de gestelde dwaling betrekking heeft bij het sluiten van de overeenkomst in het geheel niet, of niet voor Selectrans kenbaar, van belang is geweest.

Dat het feit dat eerder reeds gebruik was gemaakt van de ontheffingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan en de mate waarin dit was gebeurd van belang was voor [eiser] bij het sluiten van de koopovereenkomst en dat dit kenbaar was aan Selectrans kan niet worden aangenomen. Selectrans wijst er terecht op dat partijen zijn overeengekomen dat zij het bestaande bedrijfspand zou slopen na levering aan [eiser] . Uitgangspunt was dat [eiser] nieuwbouw van bedrijfsunits wilde realiseren. Daarom valt niet in te zien waarom de in 2014 verleende ontheffing en de werkelijke oppervlakte van het bestaande bedrijfspand relevant waren voor [eiser] . Voor het nieuw te bouwen pand zou na sloop van het bestaande pand immers de volledige oppervlakte van 680 m2 plus 15% kunnen worden benut, zoals blijkt uit het bestemmingsplan ‘Buitengebied Zuid’.

In de stellingen van [eiser] ligt besloten dat hij bekend was met dit bestemmingsplan. Hij stelt immers dat zijn bouwplan was gebaseerd op de maximale mogelijkheden die de binnenplanse ontheffingsmogelijkheid uit dat bestemmingsplan bood. Het bestemmingsplan was ook als bijlage bij de koopovereenkomst gevoegd. Weliswaar stelt [eiser] dat bij de koopovereenkomst slechts een soort samenvatting van het bestemmingsplan was gevoegd, maar Selectrans heeft de bladzijden 23 tot en met 26 van de koopovereenkomst overgelegd (als productie J), en op die bladzijden staat ook de binnenplanse ontheffingsbevoegdheid waar het hier om gaat. Dat die bladzijden bij de koopovereenkomst behoorden, heeft [eiser] niet betwist. Selectrans mocht er dus van uitgaan dat [eiser] de relevante bestemmingsplanregeling en daarmee de maximale bebouwingsoppervlakte kende.

In het midden kan blijven of Selectrans wist of had moeten weten dat [eiser] een bouwplan van 844 m2 wilde realiseren, zoals [eiser] stelt en Selectrans betwist. Op grond van de koopovereenkomst was het niet aan Selectrans om na te gaan of de plannen van [eiser] haalbaar waren, maar aan hemzelf en aan de gemeente. De ontbindende voorwaarde die in de koopovereenkomst is opgenomen, gaf hem de tijd om meer zekerheid over de vergunbaarheid van zijn bouwplan te krijgen. Hierbij is van belang dat verlening van een ontheffing voor het vergroten van de oppervlakte van het bedrijfsgebouw geen automatisme was. In de vrijstellingsbepaling staat namelijk dat de vergroting ruimtelijk en stedenbouwkundig inpasbaar moest zijn en noodzakelijk voor het voortbestaan van het betrokken bedrijf. Bij het aangaan van de overeenkomst had de gemeente nog geen uitlatingen gedaan over de vraag of aan deze criteria werd voldaan.

Dat juist de oppervlakte van het bestaande gebouw beslissend zou zijn voor de gemeente bij de beantwoording van de vraag of zij medewerking wilde verlenen aan het bouwplan – en dat Selectrans dat had moeten weten - ligt ook daarom niet voor de hand. In dit verband heeft Selectrans er terecht op gewezen dat de plannen van [eiser] hoe dan ook niet konden worden gerealiseerd met gebruikmaking van de binnenplanse ontheffingsmogelijkheid. De oorspronkelijke oppervlakte van het bedrijfspand was 680 m2, zodat hoogstens (680 m2 plus 15% is) 756 m2 kon worden bebouwd. Het bouwplan van [eiser] besloeg echter 844 m2 en zou dus ook als er in 2014 geen ontheffing zou zijn verleend, niet vergunbaar zijn op grond van het bestemmingsplan.

Onder deze omstandigheden kan niet worden geconcludeerd dat (voor Selectrans kenbaar was dat) voor [eiser] van beslissende betekenis was in welke mate gebruik was gemaakt van de ontheffingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan, zeker niet nu [eiser] een professionele wederpartij is die het perceel wilde herontwikkelen. Evenmin kan worden geoordeeld dat op Selectrans een mededelingsplicht rustte over de inhoud van het bestemmingsplan en de haalbaarheid van het bouwplan van [eiser] . Het verwijt dat Selectrans een mededelingsplicht heeft geschonden, is dan ook in al zijn varianten ongegrond. De koopovereenkomst is daarom niet vernietigbaar wegens dwaling. De vorderingen van [eiser] waaraan de vernietiging van deze overeenkomst ten grondslag ligt, zullen derhalve worden afgewezen.

Geen non-conformiteit – geen ontbinding

Gelet op het voorgaande slaagt het beroep van [eiser] op non-conformiteit evenmin. Hij mocht niet verwachten dat hij ter plaatse een nieuwbouwproject kon realiseren, maar slechts dat hij een perceel met een bestaand bedrijfspand kocht en – gelet op de hiervoor besproken ontbindende voorwaarde – de mogelijkheid had tot uiterlijk 31 maart 2025 om meer zekerheid voor zichzelf te creëren omtrent het verlenen van een vergunning voor zijn nieuwbouwproject door de gemeente. Hij mocht er, gezien het bestemmingsplan, evenmin op vertrouwen dat hij een bedrijfspand van 844 m2 zou kunnen realiseren op het perceel met gebruikmaking van voormelde binnenplanse ontheffingsbevoegdheid. De vorderingen van [eiser] waaraan de ontbinding van de koopovereenkomst wegens non-conformiteit ten grondslag ligt, worden afgewezen.

Nu het beroep van [eiser] op de ontbindende voorwaarde, dwaling en non-conformiteit wordt verworpen, zullen ook het gevorderde bevel om de notaris te instrueren om de waarborgsom van € 175.000,00 terug te betalen (op straffe van verbeurte van een dwangsom) en de bepaling dat dit vonnis in de plaats treedt van die instructie worden afgewezen.

Het beslag wordt niet opgeheven

Tot slot heeft [eiser] gevorderd dat Selectrans wordt veroordeeld tot opheffing van het conservatoir beslag dat zij heeft gelegd op een aantal percelen van [eiser] (op straffe van verbeurte van een dwangsom) en dat, als Selectrans dit beslag niet binnen vijftien werkdagen opheft, [eiser] gemachtigd wordt het beslag door te halen. Gelet op de afwijzing van de vorderingen van [eiser] in conventie en de vorderingen van Selectrans die in reconventie zullen worden toegewezen, bestaat geen grond voor opheffing van het beslag. Weliswaar stelt [eiser] dat hij belang heeft bij opheffing van het beslag omdat hij hierdoor wordt gehinderd in zijn dagelijkse bedrijfsvoering als projectontwikkelaar, in de zin dat hij de beslagen percelen niet kan verkopen en geen financiering kan krijgen, maar die stelling heeft hij niet geconcretiseerd en onderbouwd. Dat zijn belang bij opheffing zwaarder weegt dan dat van Selectrans, gegeven de toe te wijzen vorderingen in reconventie, kan daarom niet worden aangenomen.

[eiser] moet de proceskosten betalen

[eiser] krijgt ongelijk. Hij moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Selectrans worden in conventie begroot op:

- griffierecht

€

6.861,00

- salaris advocaat

€

5.127,50

(2,5 punten × € 2.051,00)

- nakosten

€

148,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

12.136,50

4. De beoordeling van de vorderingen van Selectrans (in reconventie)

Uit wat is overwogen in conventie, volgt dat de koopovereenkomst niet is ontbonden. De door Selectrans na eiswijziging gevorderde verklaring voor recht die hierop ziet, is derhalve in zoverre toewijsbaar. Dit geldt ook voor de vordering van Selectrans om [eiser] te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst. Na wijziging van eis vordert Selectrans dat [eiser] wordt veroordeeld tot betaling van de overeengekomen koopsom en tot onvoorwaardelijke medewerking aan de juridische levering binnen zeven werkdagen na het vonnis. Deze vordering zal worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing. De gevorderde dwangsom, waarbij Selectrans belang heeft ondanks de toezegging van [eiser] dat hij vrijwillig zal nakomen, zal worden toegewezen en gemaximeerd zoals vermeld in de beslissing.

[eiser] moet een boete van € 175.000,00 plus wettelijke rente betalen

Verder vordert Selectrans dat [eiser] wordt veroordeeld tot betaling van een contractuele boete met ingang van 10 juni 2025, nu hij bij ingebrekestelling van 30 mei 2025 is verzocht om de koopovereenkomst alsnog binnen acht dagen na te komen en dat niet is gebeurd. In de koopovereenkomst staat hierover het volgende:

“11.1 Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

(…)

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10% van de koopsom), onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”

[eiser] betwist niet dat Selectrans aanspraak kan maken op betaling van de boete van artikel 11.3, maar stelt dat de boetebepaling buiten toepassing dient te worden verklaard (de rechtbank begrijpt: op grond van artikel 6:248 lid 2 BW) en dat de boete moet worden gematigd (de rechtbank begrijpt: op grond van artikel 6:94 lid 1 BW).

In dit verband stelt [eiser] dat geen sprake is van een weigering van nakoming, maar van een verschil van mening over de vraag of de overeenkomst is ontbonden. Als komt vast te staan dat de overeenkomst niet is ontbonden, kan nakoming worden verlangd. Zolang dat niet het geval is, is aanspraak maken op de contractuele boete prematuur, aldus [eiser] . Deze stelling – wat hier verder ook van zij – is onvoldoende voor het oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Selectrans in de gegeven omstandigheden aanspraak maakt op betaling van de boete, die is gesteld voor het geval [eiser] nalatig is en blijft in het nakomen van de koopovereenkomst, zoals hier aan de orde is. Er bestaat derhalve evenmin aanleiding om te bepalen dat de boete eerst gaat lopen nadat onherroepelijk vaststaat dat de koopovereenkomst niet is ontbonden, zoals [eiser] subsidiair bepleit.

De voornoemde stelling van [eiser] kan ook niet leiden tot het oordeel dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete wordt gematigd (zie artikel 6:94 lid 1 BW). Dat toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, valt op basis van die enkele stelling van [eiser] niet in te zien.

De gevorderde boete is dus toewijsbaar. Partijen zijn het erover eens dat de boete is opgelopen tot het maximum van 10% van de koopsom en dus € 175.000,00 bedraagt, zodat dit bedrag zal worden toegewezen. Anders dan Selectrans stelt, is hierover geen wettelijke handelsrente vanaf 10 juni 2025 verschuldigd. Artikel 6:119a ziet namelijk alleen op de geldelijke tegenprestatie voor geleverde goederen of diensten op grond van een handelsovereenkomst. Het gaat daarbij om de primaire betalingsverplichting. De wettelijke handelsrente ziet niet op andere geldelijke verplichtingen waartoe zo’n overeenkomst aanleiding kan geven, zoals een boete. In plaats van de wettelijke handelsrente zal daarom de wettelijke rente worden toegewezen, en wel vanaf het indienen van de conclusie van antwoord op 6 augustus 2025. Er is immers een schriftelijke aanmaning tot voldoening van de boete vereist voordat wettelijke rente over de boete verschuldigd is en Selectrans heeft niet gesteld dat en wanneer [eiser] met de betaling van de boete in verzuim is.

[eiser] hoeft geen schadevergoeding te betalen

Tot slot vordert Selectrans dat [eiser] wordt veroordeeld tot vergoeding van schade, voor zover meer bedragend dan de door [eiser] verschuldigde boete op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst. Volgens Selectrans bestaat de schade (na eiswijziging en kort samengevat) uit de volgende componenten:

Doorlopende nutsvoorzieningen Eneco van € 6.003,94 excl. btw tot en met juli 2025 en € 3.761,05 tot en met mei 2026, te vermeerderen met de termijnen tot de dag van nakoming en te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 6 augustus 2025;

Termijnbedragen Stedin van € 3.097,37 excl. btw tot en met juli 2025 en € 2.873,22 excl. btw tot en met mei 2026, te vermeerderen met de termijnen tot de dag van nakoming en te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 6 augustus 2025;

Termijnbedragen Fudura van € 903,03 excl. btw tot en met september 2025 en € 696,57 tot en met juni 2026, te vermeerderen met de termijnen tot de dag van nakoming en te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 6 augustus 2025;

Derving van huurinkomsten van € 15.751,03 per maand van september 2024 tot en met juli 2026, plus toekomstige huurtermijnen, te vermeerderen met wettelijke rente;

Kosten van rechtsbijstand waaronder advocaatkosten van september 2024 tot en met juli 2025 van € 41.696,87 excl. btw, te vermeerderen met de kosten vanaf augustus 2025 tot en met april 2026 van € 35.580,09 excl. btw, te vermeerderen met toekomstige facturen, te vermeerderen met de wettelijke rente, te vermeerderen met de kosten in verband met onderhavige procedure, te vermeerderen met wettelijke rente, te vermeerderen met griffierecht.

Tussen partijen is niet in geschil dat Selectrans, gelet op artikel 6:92 lid 1 BW en het bepaalde in artikel 11 lid 3 van de koopovereenkomst, naast de boete uitsluitend recht heeft op schadevergoeding indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de boete. Partijen zijn het, zoals gezegd, erover eens dat het boetebedrag is opgelopen tot het maximumbedrag van 10% van de koopsom is € 175.000,00. Ter beoordeling staat dus of de schade van Selectrans hoger is dan € 175.000,00. Dit is niet zo, zodat de schadevergoedingsvorderingen van Selectrans zullen worden afgewezen. De rechtbank legt dit hierna uit.

De post ‘derving van huurinkomsten’ betreft geen schade als gevolg van de tekortkoming van [eiser] in de nakoming van de koopovereenkomst. In de feitelijke situatie is het pand tot begin 2023 verhuurd en daarna te koop gezet. Volgens Selectrans is het pand vanwege de voorgenomen verkoop niet aan derden te huur aangeboden. Het pand stond leeg ten tijde van de eerste bezichtiging. Volgens de koopovereenkomst moest het pand ook vrij van huur worden geleverd. In de hypothetische situatie, waarin [eiser] niet zou zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, zou het pand eveneens te koop zijn aangeboden, verkocht aan [eiser] en conform de koopovereenkomst uiterlijk op 2 juni 2025 aan hem zijn geleverd, zoals Selectrans erkent. Selectrans heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die kunnen leiden tot het oordeel dat het pand in die hypothetische situatie – zonder tekortkoming en met levering uiterlijk op 1 juni 2025 – wel zou zijn verhuurd vanaf september 2024 althans april 2025. Deze post komt daarom niet voor vergoeding in aanmerking. Of de posten ‘Eneco’, ‘Stedin’ en ‘Fudura’ voor vergoeding in aanmerking komen, die ook worden betwist door [eiser] , behoeft vervolgens geen afzonderlijke beoordeling. Bij elkaar opgeteld, komen deze kostenposten niet uit op een hoger totaal dan € 175.000,00, zodat de gevorderde schadevergoeding zal worden afgewezen.

De vordering tot vergoeding van de kosten van juridische bijstand berust op de zinsnede ’onverminderd vergoeding van kosten van verhaal’ in artikel 11.3 van de koopovereenkomst (zie hiervoor in 4.2). Deze bepaling brengt kennelijk tot uitdrukking dat naast de boete ook vergoeding van kosten van verhaal (als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 BW) kan worden gevorderd. Deze bepaling brengt niet mee dat Selectrans – met voorbijgaan aan de relevante wettelijke bepalingen – vergoeding van haar volledige advocaatkosten voorafgaand aan en tijdens deze procedure kan vorderen of dat daarvoor lagere dan de wettelijke drempels zouden gelden. Nu Selectrans tegenover de betwisting door [eiser] onvoldoende heeft gemotiveerd dat de gemaakte kosten op grond van de wet toewijsbaar zijn naast de hierna in conventie en reconventie uit te spreken proceskostenveroordeling, zal ook deze vordering worden afgewezen.

[eiser] moet de beslagkosten van € 3.412,28 betalen

Selectrans vordert [eiser] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is, gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv, toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 647,28 voor kosten deurwaardersexploten, € 714,00 voor griffierecht en € 2.051,00 voor salaris advocaat (1,0 punt × € 2.051,00), totaal € 3.412,28.

De veroordelingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard

Dit vonnis zal, zoals Selectrans heeft gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dit betekent dat dit vonnis meteen ten uitvoer kan worden gelegd, ook als een van partijen hoger beroep instelt. Uitgangspunt is namelijk dat een veroordeling hangende hoger beroep uitvoerbaar dient te zijn en zonder de voorwaarde van zekerheidsstelling ten uitvoer kan worden gelegd. Wat [eiser] stelt, namelijk dat de gevolgen van levering onomkeerbaar zijn, is onvoldoende om van dit uitgangspunt af te wijken.

[eiser] moet de proceskosten betalen

[eiser] krijgt ongelijk. Hij moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Selectrans worden in reconventie begroot op:

- salaris advocaat

€

1.025,50

(1 punt x 0,5 × € 2.051,00)

- nakosten

€

148,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.173,50

5. De beslissing

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 12.136,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

in reconventie

verklaart voor recht dat de tussen partijen overeengekomen koopovereenkomst d.d. 2 januari 2025 niet is ontbonden,

veroordeelt [eiser] tot nakoming van de koopovereenkomst d.d. 2 januari 2025 door binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de overeengekomen koopsom te betalen en onvoorwaardelijk medewerking te verlenen aan de juridische levering,

veroordeelt [eiser] om aan Selectrans een dwangsom te betalen van € 15.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [eiser] niet voldoet aan de veroordeling onder 5.4, tot een maximum van € 300.000,00 is bereikt,

veroordeelt [eiser] om aan Selectrans te betalen een bedrag van € 175.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 6 augustus 2025 tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt Selectrans in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 3.412,28,

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.173,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

wijst het meer of anders gevorderde af,

in conventie en reconventie

veroordeelt [eiser] tot betaling van € 98,00 plus de kosten van betekening als hij niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart de beslissingen in 5.2, 5.4 tot en met 5.8 en 5.10 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.L. van de Sande en in het openbaar uitgesproken op 30 september 2026.

!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING SECRETARIS!

!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING RECHTER!

!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR STEMPELS!