ECLI:NL:RBAMS:2026:9793

1. [gedaagde 1] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties van 15 januari 2026,

- de conclusie van antwoord met producties van de zijde van [gedaagde 2] ,

- het tussenvonnis van 21 april 2026 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de e-mail van 18 augustus 2026 van de zijde van Terracotta.

Op 20 augustus 2026 is de mondelinge behandeling gehouden. Namens Terrecotta is verschenen mr. F.J.M. van der Bruggen, die waarnam voor mr. Hundscheidt. [gedaagde 2] is verschenen en werd bijgestaan door mr. D.G. van Dam, die waarnam voor mr. IJpelaar. [gedaagde 1] is niet verschenen. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunten toegelicht. Daarna is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

Terracotte verhuurt sinds 1 juli 2015 aan [gedaagde 2] en [gedaagde 1] de woning met parkeerplaats aan [adres] (hierna: het gehuurde). De huidige huurprijs bedraagt € 1.625,37 per maand. Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing. In artikel 6 van de huurovereenkomst is een servicekostenoverzicht opgenomen.

[gedaagde 2] en [gedaagde 1] hebben sinds december 2021 een huurachterstand laten ontstaan. Hiervoor zijn zij door Terracotta meerdere keren aangeschreven.

3. Het geschil

Terracotta vordert, samengevat:

1. de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde 2] en [gedaagde 1] te veroordelen het gehuurde te ontruimen;

2. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 24.548,55 (bestaande uit € 21.212,77 aan huurachterstand tot 1 januari 2026, € 2.798,93 aan rente en € 536,85 aan buitengerechtelijke kosten), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 21.212,77 vanaf de dag der dagvaarding,

3. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 1.560,24 voor iedere maand, te vermeerderen met de (wettelijk) toegestane verhoging, vanaf 1 januari 2026 zolang [gedaagde 2] en [gedaagde 1] in gebreke blijven met ontruiming van het gehuurde,

4. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] te veroordelen in de proceskosten.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

[gedaagde 1] heeft zich niet in deze procedure gesteld en is niet op de mondelinge behandeling verschenen. Daarom wordt aan hem verstek verleend. Op grond van artikel 140 lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) wordt tussen alle partijen één vonnis gewezen dat ook ten aanzien van [gedaagde 1] als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd. Dat betekent dat [gedaagde 1] geen verzet kan aantekenen tegen dit vonnis, maar alleen in hoger beroep kan.

Melding huurachterstand bij de gemeente

Verhuurders zijn op grond van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening verplicht om bij de gemeente melding te doen van een huurachterstand. De kantonrechter constateert dat Terracotta aan deze verplichting heeft voldaan.

Ambtshalve toetsing bepalingen huurovereenkomst en algemene bepalingen

Omdat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] consumenten zijn moet de kantonrechter ambtshalve onderzoeken of de bedingen in de overeenkomst waarop Terracotta zich beroept of zich zou kunnen beroepen, niet oneerlijk zijn in de zin van Richtlijn 93/13/EG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Terracotta mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).

Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding

Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding in de huurovereenkomst zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.

Het huurprijswijzigingsbeding

Het gaat hier om een geliberaliseerde huurprijs. Uit de specificatie van de huurachterstand volgt dat er huurprijswijzigingen hebben plaatsgevonden. In artikel 10 van de huurovereenkomst staat een huurprijswijzigingsbeding. Dit artikel luidt als volgt:

“Artikel 10 - Huurprijswijziging

Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, (…) geldt (…) het volgende:

a. De jaarlijks op 30 juni geldende huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli 2016 en vervolgens jaarlijks per 1 juli gewijzigd overeenkomstig het in de volgende leden bepaalde.

b. De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd met een percentage dat gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage zoals dat jaarlijks zijdens de bevoegde minister wordt vastgesteld voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs.

c. Verhuurder heeft, in plaats van een huurprijswijziging conform het bepaalde in onder sub b van dit artikellid, de mogelijkheid de huurprijs te wijzigen op basis van de wijziging van het jaarprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks CPI-alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In dit geval vindt de berekening plaats volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van het kalenderjaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van het daaraan voorafgaande kalenderjaar.

d. Tevens heeft de verhuurder het recht om de te wijzigen huurprijs zoals omschreven op de wijzigingsdatum, naast de aanpassing overeenkomstig de in 10.1.b en 10.1.c vermelde indexering, daarboven te verhogen met maximaal 5%.

e. Het in 10.1.b, 10.1.c en 10.1.d bepaalde laat onverlet dat de huurprijs niet wordt gewijzigd indien de aanpassing zou leiden tot een lagere huurprijs dan de laatst geldende.

(...)

g. De gewijzigde huurprijs geldt ook indien van de wijziging aan de huurder geen of niet tijdig afzonderlijke mededeling wordt gedaan.

h. Zowel de huurder als de verhuurder is bevoegd om telkens wanneer vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen overeengekomen of de door de kantonrechter vastgestelde aanpassing van de huurprijs aan de markthuurprijs is ingegaan, bij de eerstvolgende huurprijsaanpassingsdatum (1 juli) herziening van de huurprijs voor te stellen door middel van aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkelingen van markthuurprijs, met inachtneming van sub i van dit artikellid.

(…)”

Het beding maakt het mogelijk om, voor het eerst wanneer vijf jaar zijn verstreken sinds de aanvang van de huurovereenkomst, de huurprijs aan te passen aan de ontwikkelingen van de markthuurprijs (leden h. en i.). Omdat de aanvangsdatum van de huurovereenkomst 1 juli 2016 is, had dit dus gekund. Uit de specificatie van de huurachterstand, die terugloopt tot en met december 2021, kan worden afgeleid dat een dergelijke markthuurprijsaanpassing niet heeft plaatsgevonden, waardoor vastgesteld wordt dat de leden h. en i. niet aan de vordering ten grondslag liggen. Over de (on)eerlijkheid van deze leden hoeft daarom geen oordeel te worden gegeven.

Het huurprijswijzigingsbeding maakt het verder mogelijk om een opslag van maximaal 5% naast een op de consumentenprijsindex (CPI) gebaseerd indexatiebeding toe te passen of een opslag van maximaal 5% naast het wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs (leden a. tot en met d.).

Het huurprijswijzigingsbeding kan dus worden gesplitst in indexatiebedingen (10.1.b en 10.1.c) en een opslagbeding (10.1.d). Volgens vaste rechtspraak van deze rechtbank zijn de indexatiebedingen niet oneerlijk, maar is het opslagbeding van 5% wel oneerlijk.

Ter zitting heeft de gemachtigde van Terracotta desgevraagd toegelicht dat alleen artikel 10.1.b is toegepast, dus het wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs. Dit indexatiebeding is niet oneerlijk en mocht dus worden toegepast.

De kantonrechter heeft echter de verhoging over 2022 nagerekend en is er niet van overtuigd dat Terracotta daadwerkelijk de huurprijs jaarlijks met alleen het wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs heeft verhoogd. Daarover heeft Terracotta geen inzicht verschaft. Bovendien biedt het door Terracotta in het geding gebrachte overzicht van de huurachterstand ook geen duidelijkheid of de daarin vermelde huurprijs inclusief of exclusief servicekosten is.

Terracotta wordt daarom in de gelegenheid gesteld om haar vordering nader te onderbouwen door een berekening over te leggen waarbij de gevorderde huurachterstand over de betreffende periode gebaseerd is op een aanvangshuurprijs die gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst is verhoogd alleen het wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs. Terracotta dient daarbij voor ieder jaar van de looptijd van de huurovereenkomst een overzicht te verschaffen van de huurprijs, de servicekosten, het wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs en het percentage van de daadwerkelijke verhoging.

Het is op dit moment niet uit te sluiten dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] vanwege te hoge huurverhogingen te veel huur hebben betaald. Bij de beoordeling of de huurachterstand een ontbinding rechtvaardigt, kan dus relevant zijn of [gedaagde 2] en [gedaagde 1] in het verleden te veel huur hebben betaald. Terracotta wordt daarom ook in de gelegenheid gesteld een overzicht over te leggen van enerzijds de door [gedaagde 2] en [gedaagde 1] betaalde huur en servicekosten vanaf aanvangsdatum huurovereenkomst tot heden en anderzijds de huur die op grond van het hiervoor overwogene gedurende die periode in rekening gebracht had mogen worden.

Het servicekostenwijzigingsbeding

Niet duidelijk is of de servicekosten zijn verhoogd. Voor zover dat het geval is wordt geoordeeld dat artikel 14.5 van de algemene bepalingen niet oneerlijk is.

Buitengerechtelijke kosten en proceskosten

Artikel 20.3 van de algemene bepalingen bepaalt, samengevat, dat indien een van de partijen tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst en de ander partij en de andere partij daardoor gerechtelijke of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening zijn van de tekortschietende partij. Artikel 20.4 van de algemene bepalingen bepaalt, samengevat, dat in het geval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, deze worden bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,00.

Artikel 20.3 en 20.4 kunnen ertoe leiden dat hogere incassokosten voor rekening van de consument komen dan wettelijk is toegestaan. De bedingen over buitengerechtelijke incassokosten zijn daarom oneerlijk en worden vernietigd.

Artikel 20.3 heeft ook betrekking op de proceskosten. Het beding is oneerlijk omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) de prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proces-kostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. Als daaraan wordt toegekomen zullen de proceskosten dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen.

Het rentebeding

In artikel 20.2 van de algemene bepalingen staat, samengevat, dat als de huur niet tijdig wordt betaald 1% rente per maand in rekening wordt gebracht.

Het rentepercentage (12% per jaar of 12,68% per jaar bij samengestelde rente) is aanzienlijk hoger is dan de ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst geldende wettelijke rente van 2% per jaar. Daarmee kan door Terracotta een onevenredig hoge rente worden gevraagd. Het beding is daarmee oneerlijk zodat het buiten toepassing moet worden gelaten. Gevolg hiervan is dat Terracotta daarop geen beroep meer kan doen en ook niet op de wettelijke rente. De gevorderde rente zal dus worden afgewezen.

Vervolg procedure

De zaak wordt verwezen voor akte als hiervoor onder r.o. 4.11 en 4.12 is bepaald naar de hieronder genoemde rol. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5. De beslissing

De kantonrechter

verwijst de zaak naar de rolzitting van 15 oktober 2026 om 10:00 uur voor het nemen van een akte door Terracotta als hierboven onder 4.11 en 4.12 omschreven waarna [gedaagde 2] daarop mag reageren;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Otten, kantonrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2026.

57170