ECLI:NL:RBAMS:2026:9681

1. De procedure

Bij dagvaarding met producties van 16 juni 2026 heeft Eigen Haard een voorziening gevorderd.

Twee dagen voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft mr. L’Ghdas verzocht de mondelinge behandeling uit te stellen. De advocaat die [gedaagde] zou bijstaan zou zijn opgenomen in het ziekenhuis en was om die reden niet meer beschikbaar. [gedaagde] heeft zich daarop gewend tot mr. L’Ghdas, die daardoor te weinig tijd zou hebben voor een adequate voorbereiding van de zaak. Eigen Haard heeft verzocht de mondelinge behandeling door te laten gaan. De kantonrechter heeft het verzoek tot uitstel van mr. L’Ghdas afgewezen. Mede gezien de bezwaren die namens Eigen Haard naar voren waren gebracht en de aard van de zaak zag de kantonrechter onvoldoende aanleiding om de mondelinge behandeling uit te stellen.

De mondelinge behandeling heeft op 27 augustus 2026 plaatsgevonden. Namens Eigen Haard zijn [naam 1] ( [functie 1] ), [naam 2] ( [functie 2] ) en mr. M. Zwaan (bedrijfsjurist) verschenen met de gemachtigde. [gedaagde] is eveneens verschenen met de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, mr. Ekkel mede aan de hand van spreekaantekeningen die in het dossier zijn gevoegd, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt die eveneens in het dossier zijn gevoegd. Ten slotte is een vonnis gevraagd en is een datum voor het vonnis bepaald.

2. De feiten

[gedaagde] huurt sinds 1 oktober 2023 de woning aan het adres [adres 1] (hierna: het gehuurde) van Eigen Haard. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.

In artikel 7.19 van de algemene voorwaarden is bepaald:

“1. Het is huurder niet toegestaan in, op en/of aan het gehuurde (inclusief aanhorigheden) hennep te (doen) of laten kweken, drogen of knippen, of andere (voorbereidings)activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Als huurder in strijd handelt met deze bepaling, dan zal verhuurder een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst bij de rechter starten.

2. Indien huurder op bedrijfsmatige wijze hennep heeft geteeld in het gehuurde dan wel op andere wijze in het kader van de Opiumwet het gehuurde bedrijfsmatig heeft gebruikt, is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd. Deze boete bedraagt € 10.000,-.

3. Het is huurder niet toegestaan vanuit het gehuurde, danwel in de algemene ruimte of in de directe omgeving van het gehuurde verdovende middelen te verhandelen, te produceren of in groepsverband te (laten) gebruiken. Ook het verhandelen en (doen) gebruiken van lachgas is niet toegestaan.”

Op 11 september 2025 heeft Gemeente Amsterdam, Directie Openbare Orde en Veiligheid, naar Eigen Haard gemaild dat de politie op 27 augustus 2025 bij een doorzoeking het volgende in het gehuurde heeft aangetroffen:

5 zakjes met papier, 9 voorgevouwen ponypacks met een plaatje van een astronaut;

1 gripzakje met resten verdovende middelen, 3,97 gram;

41 kleine ponypacks;

21 grote ponypacks;

In plastic verpakt bruin blok 90,82 gram;

Restanten verdovende middelen, verpakt in bruin papier;

1200 zilver- en goudkleurige zegels;

2 gripzakjes met 5 brokjes, 9,35 gram.

Bij twee aangehouden personen die de woning verlieten is het volgende aangetroffen:

10 wikkels, totaal 2,6 gram met witte brokjes;

20 wikkels, 8,64 gram met wit/bruine brokjes;

8 ponypacks, 12,9 gram, zwart/gouden verpakking;

8 ponypacks, 12,01 gram, zwart/zilveren verpakking

20 blauwe zakjes, 7,18 gram, inhoud onbekend;

10 doorzichtige zakjes, 3,21 gram, bruine inhoud (onbekend);

8 blauwe zakjes, 4,13 gram, inhoud onbekend;

13 doorzichtige zakjes, 2,68 gram, witte inhoud (onbekend).

Een deel van de in beslag genomen stoffen is getest. Het bruine blok zoals aangetroffen in de woning betreft heroïne. Ook is positief getest op cocaïne.

Gelet op het bovenstaande was de burgemeester voornemens het gehuurde voor drie maanden te sluiten. Gemeente Amsterdam heeft Eigen Haard om haar zienswijze gevraagd. Eigen Haard heeft hierop gereageerd dat zij een zerotolerancebeleid voert waar het gaat om handelingen en gedragingen die in strijd zijn met de Opiumwet. Naar de mening van Eigen Haard waren de feiten en omstandigheden zo ernstig dat sluiting van de woning door de burgemeester op zijn plaats was.

Op 6 oktober 2025 heeft Gemeente Amsterdam Eigen Haard een bestuurlijke waarschuwing gegeven. In die brief schrijft de burgemeester:

“(…) Bovengenoemde harddrugs staan op Lijst I van de Opiumwet. Het is strafbaar om deze middelen te bewerken, verwerken, verkopen, verstrekken of aanwezig te hebben. Handel, gebruik en aanwezigheid van drugs hebben een nadelig effect op de openbare orde. Op grond van artikel 13b Opiumwet heb ik de bevoegdheid om aan deze situatie een einde te maken door middel van een bestuurlijke maatregel. Bij dit soort ernstige overtredingen kan ik een onbewoonde woning voor 3 maanden sluiten. Als de woning bewoond is, geef ik een waarschuwing. Behalve als er verzwarende omstandigheden zijn. Deze verzwarende omstandigheden zijn gelegen in het feit dat de woning als ontmoetingsplek voor handelaren en gebruikers fungeert, er sprake is van overlast, en er verpakkingsmaterialen aanwezig waren. Ook komt bewoner voor in systemen van de politie.

Ondanks de verzwarende omstandigheden vind ik een sluiting van de woning niet evenredig, gezien de persoonlijke situatie van bewoner. Daarom krijgt u een bestuurlijke waarschuwing. (…)”

Op 22 oktober 2025 heeft Eigen Haard [gedaagde] per brief uitgenodigd voor een gesprek op haar kantoor, omdat het vermoeden bestond dat hij de woning niet gebruikte zoals is afgesproken in de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft niet op de brief gereageerd en is niet verschenen op het gesprek.

Op 24 november 2025 heeft Eigen Haard een huisbezoek afgelegd bij [gedaagde] . Die heeft toen verklaard dat hij geen betrokkenheid heeft bij de aangetroffen drugs en dat hij ernstig ziek is (alvleesklierkanker) en een beperkte levensverwachting heeft.

Op 3 december 2025 heeft Eigen Haard [gedaagde] wederom per brief uitgenodigd voor een gesprek, omdat zij hem wilde spreken over de bestuurlijke rapportage van de gemeente (betreffende hetgeen bij de doorzoeking in het gehuurde is aangetroffen). Ook op deze afspraak is [gedaagde] niet verschenen.

Op 21 januari 2026 heeft Eigen Haard geconstateerd dat zij geen medische stukken van [gedaagde] heeft ontvangen, hoewel hij had aangekondigd dat hij die stukken zou toesturen om zijn ziekte te onderbouwen.

Ondertussen heeft Eigen Haard na 24 november 2025 tot en met 25 februari 2026 meerdere onaangekondigde huisbezoeken afgelegd, waarbij niet werd gereageerd op aanbellen en aankloppen.

Op 4 maart 2026 heeft Eigen Haard [gedaagde] gesommeerd zijn huur op te zeggen vanwege de in het gehuurde aangetroffen drugs.

Op 31 maart 2026 heeft Eigen Haard via telefonisch contact met Gemeente Amsterdam een melding van woonfraude en oplichting met betrekking tot het gehuurde ontvangen. Een vrouw zou in verband met de vermeende verhuur van de woning een geldbedrag hebben betaald, terwijl zij uiteindelijk geen toegang tot de woning kreeg. Tevens werd melding gemaakt van vermoedelijke onrechtmatige onderverhuur van de woning.

Naar aanleiding van dit contact heeft Eigen Haard contact gezocht met de betreffende vrouw. Uit de door haar verstrekte informatie en stukken volgt dat zij via Facebook in contact is gekomen met een persoon die zich voordeed als verhuurder van de woning op het adres [adres 2] en zichzelf [naam 3] noemde. Na een bezichtiging heeft zij een bedrag van € 4.400,- betaald. Hoewel haar sleutels werden verstrekt, bleek zij geen toegang te kunnen verkrijgen tot de woning. De sleutel van de woning had ze van de vermeende verhuurder gekregen en de sleutel van de centrale toegangsdeur van het appartementencomplex zou zij later van hem krijgen. De vermeende verhuurder is op die afspraak echter niet verschenen. Nadat een medebewoner van het complex haar toegang had verschaft tot het portiek, heeft zij aangebeld bij de woning waarvan zij in de veronderstelling verkeerde dat deze aan haar was verhuurd. De deur werd aanvankelijk niet geopend. Vervolgens kwam een persoon uit de woning naar buiten die zij herkende als één van de aanwezigen tijdens de eerdere bezichtiging.

Bij brief van 22 april 2026 heeft Eigen Haard [gedaagde] nogmaals gesommeerd de huurovereenkomst te beëindigen en de woning te ontruimen. Dit is niet gebeurd.

3. Het geschil

Eigen Haard vordert – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis ontruiming van het gehuurde op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 10.000,00 aan contractuele boete en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 647,54 per maand tot het moment van daadwerkelijke ontruiming, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

Eigen Haard legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft in strijd gehandeld met de huurovereenkomst, de Opiumwet en de verplichting zich als goed huurder te gedragen. Deze tekortkomingen zijn ieder zelfstandig en in onderlinge samenhang van zodanige ernst dat zij de ontruiming van de woning rechtvaardigen. Daarnaast volgt uit artikel 7.19 lid 2 van de algemene voorwaarden dat hij een direct opeisbare boete van € 10.000,- verschuldigd is als het gehuurde bedrijfsmatig wordt gebruikt in strijd met de Opiumwet.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Eigen Haard, met veroordeling van Eigen Haard in de kosten van deze procedure. Hij voert aan dat er geen sprake is van spoedeisend belang aan de zijde van Eigen Haard, omdat de drugs al in september 2025 is aangetroffen in het gehuurde. Voor wat betreft de aangetroffen drugs voert hij aan dat dit een eenmalig incident was en dat hij niet handelt in drugs vanuit het gehuurde. Er was op het moment dat de politie langskwam een vriend op bezoek en [gedaagde] vermoedt dat die de drugs in de woning heeft achtergelaten. Voor wat betreft de woonfraude voert [gedaagde] aan dat hij hier niets mee te maken heeft en dat de vrouw zich wellicht heeft vergist over het huisnummer. Uit de stukken kan ook niet worden opgemaakt dat [gedaagde] de persoon is geweest die naderhand uit de woning naar buiten kwam lopen. Het beding in de algemene voorwaarden voor de boete vindt [gedaagde] oneerlijk en moet daarom vernietigd worden. Al met al voert [gedaagde] aan dat de door Eigen Haard aangevoerde omstandigheden de ontruiming van het gehuurde niet rechtvaardigen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

Door [gedaagde] is betoogd dat Eigen Haard geen spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Volgens Eigen Haard is haar spoedeisend belang erin gelegen dat sprake is van ernstige en voortdurende schendingen van de huurovereenkomst, waaronder overtreding van de Opiumwet en verboden (onder)verhuurpraktijken. Deze gedragingen raken rechtstreeks aan de openbare orde, veiligheid en leefbaarheid in en rondom het gehuurde. Eigen Haard heeft naar eigen zeggen dan ook een zwaarwegend belang om de sociale huurwoning opnieuw ter beschikking te stellen aan een woningzoekende die zich wél aan de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen zal houden en bovendien hanteert Eigen Haard een zero tolerance-beleid ten aanzien van drugsgerelateerde activiteiten in haar woningen. De kantonrechter ziet echter, ook als zij zou aannemen dat Eigen Haard spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen, geen aanleiding om de vorderingen toe te wijzen. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.

Eigen Haard heeft aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag gelegd dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomst, de Opiumwet en zijn verplichting zich als goed huurder te gedragen door het gehuurde te gebruiken voor activiteiten die verband houden met verdovende middelen. Zij heeft dit gebaseerd op één doorzoeking, waarbij de politie drugs in het gehuurde heeft aangetroffen. Ook stelt Eigen Haard dat omwonenden hebben verklaard dat [gedaagde] vanuit de woning drugs zou verkopen, maar deze verklaringen heeft zij niet in het geding gebracht. Eigen Haard heeft slechts gesteld dat omwonenden bij een bezoek van Eigen Haard aan de woning hebben verklaard dat [gedaagde] vanuit de woning drugs zou verkopen en dat hij bij hen zou hebben ingebroken, hetgeen [gedaagde] heeft betwist. Maar zelfs als betrokkenheid van [gedaagde] bij drugshandel op 27 augustus 2025 zou worden aangenomen, is niet gebleken dat er sinds de doorzoeking van de woning in augustus 2025 opnieuw meldingen zijn geweest. Ook van meldingen vóór augustus 2025 is niet gebleken. Het gaat in deze procedure dus om een eenmalig incident.

Ten aanzien van de vermeende woonfraude en onderverhuur wordt als volgt overwogen. De overgelegde stukken daaromtrent zien op een woning aan de [adres 2], maar op dat adres zijn acht woningen gevestigd. Daaruit volgt op zichzelf dus nog niet dat de melding ziet op nummer [adres 1], waar [gedaagde] woonachtig is. De stelling van Eigen Haard dat [gedaagde] de persoon is geweest die door het slachtoffer van de woonfraude is herkend is door Eigen Haard niet nader toegelicht, volgt ook niet uit het door Eigen Haard overgelegde krantenartikel waarin de woonfraude wordt beschreven en is door [gedaagde] gemotiveerd betwist. Dat [gedaagde] bij deze woonfraude betrokken was is dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt in het kader van dit kort geding.

[gedaagde] heeft gesteld dat hij lijdt aan een terminale ziekte en dat hij binnen enkele maanden zal overlijden. Hij heeft dat in deze procedure niet met stukken onderbouwd. Voor nader onderzoek naar de feiten, bijvoorbeeld door middel van bewijslevering, leent dit kort geding zich niet. Wel stelt de kantonrechter vast dat de burgemeester aan haar besluit om de woning niet te sluiten de persoonlijke situatie van [gedaagde] ten grondslag heeft gelegd. Dit kan erop wijzen dat de burgemeester mogelijk over meer stukken beschikte dan de kantonrechter in deze procedure. Gelet daarop is niet onaannemelijk dat de verklaring van [gedaagde] over zijn medische situatie op waarheid berust en gaat de kantonrechter voorlopig uit van de juistheid daarvan.

Vanwege de gestelde persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] en het gegeven dat er zowel voorafgaand aan de doorzoeking van 27 augustus 2025 als ook daarna (ruim een jaar later) geen incidenten geweest zijn die aan hem zijn te koppelen, bezien in combinatie met het uitgangspunt dat bij ontruiming in een kort gedingprocedure grote terughoudendheid moet worden betracht, geeft de kantonrechter [gedaagde] daarom het voordeel van de twijfel en zal de vordering tot ontruiming worden afgewezen.

Eigen Haard heeft ook een contractuele boete van € 10.000,- gevorderd. Aangezien Eigen Haard bij alleen deze boete geen spoedeisend belang heeft en [gedaagde] gemotiveerd heeft betwist dat hij het gehuurde bedrijfsmatig heeft gebruikt in strijd met de Opiumwet, zal deze vordering in kort geding worden afgewezen.

Eigen Haard is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

577,00

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

721,00

5. De beslissing

wijst de vorderingen van Eigen Haard af,

veroordeelt Eigen Haard in de proceskosten van € 721,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Eigen Haard niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Wiltjer, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 september 2026.

66351