RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter kanton
Zaaknummer: 12357731 / KK EXPL 26-533
fno.: 70037
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in kort geding van 10 september 2026
in de zaak van
[eiser]
wonende te [woonplaats] ,
eiser
hierna te noemen: verhuurder
gemachtigde: mr. P.P. Klokkers
tegen
1. [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij
hierna te noemen: huurders
gemachtigde: mr. A. Frederiksen
De zitting is op 10 september 2026 gehouden in het gebouw van de rechtbank in Amsterdam.
De zaak is behandeld door mr. L. van Berkum, kantonrechter, bijgestaan door mr. A.G.P. van den Brandt als griffier.
Namens verhuurder is de gemachtigde verschenen. Huurders zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Partijen hebben mede aan de hand van een pleitnota hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte heeft de kantonrechter, na een korte schorsing, mondeling uitspraak gedaan.
1. De beoordeling
Vooropgesteld wordt dat het hier gaat om een kortgedingprocedure. Daarin moet worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen, dan wel of de vordering van in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. Daarbij geldt dat een kort geding een spoedeisend karakter dient te hebben en zich niet leent voor zaken die vanwege hun aard of omvang te complex of te omvangrijk zijn.
Huurders bewonen op het adres [adres] momenteel de kamer met [kamernummer 1] , terwijl het oorspronkelijke huurcontract ziet op de kamer met [kamernummer 2] op datzelfde adres. Verhuurder betoogt daarom dat huurders zonder recht of titel in de woning verblijven en dat zij de woning moeten verlaten. Huurders hebben dit gemotiveerd betwist door te stellen dat verhuurder (nadat zij bij hem hadden geklaagd over het ontbreken van een eigen keuken, toilet en douche in [kamernummer 2] ) aan hen al in september 2024 de tuinwoning met [kamernummer 1] heeft toegewezen. Verhuurder heeft deze lezing van huurders niet aannemelijk kunnen weerleggen, zodat voorshands ervan wordt uitgegaan dat de huurovereenkomst die oorspronkelijk zag op [kamernummer 2] vanaf september 2024 heeft te gelden voor kamer [kamernummer 1] .
Verhuurder stelt dat huurders een huurachterstand hebben van € 11.801,78 en dat de huurprijs na verhogingen nu € 803,39 per maand bedraagt. Naast betaling van dit bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente, vordert hij ontruiming van het gehuurde. Verder vordert hij huurders te veroordelen tot betaling van een boete van € 25,- per dag op grond van artikel 20.6 van de Algemene Huurbepalingen, evenals buitengerechtelijke incassokosten en om hen te veroordelen in de proceskosten.
Ambtshalve toetsing
Aangezien deze huurovereenkomst is gesloten tussen een professionele verhuurder (hij verhuurt meerdere kamers in het pand) en huurders die in het gehuurde wonen, moet de kantonrechter diverse bepalingen uit zichzelf (ambtshalve) toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst en/of de algemene voorwaarden staan, binden deze de consument niet. De eisende partij mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).
Het huurprijsbeding is een kernbeding, wat betekent dat ingevolge artikel 4 lid 2 van de richtlijn allereerst moet worden beoordeeld of de bepaling transparant is. In artikel 4 van de huurovereenkomst is in cijfers een huurprijs van € 700,- vermeld, terwijl in letters (“zegge”) een bedrag van achthonderd euro is vermeld. Het huurprijsbeding is daarom voorshands oordelend niet transparant.
Daarom moet vervolgens worden beoordeeld of het huurprijsbeding als oneerlijk valt aan te merken. Met het oog op het bedrag dat onder 4.6 van de huurovereenkomst wordt vermeld voor de eerste betaalperiode (€ 135,48 voor de periode van 26 mei 2023 tot en met 31 mei 2023 – hetgeen overeenkomt met een maandelijkse huurprijs van € 700,-) wordt voorshands geoordeeld dat het voor partijen bij het aangaan van de overeenkomst duidelijk was dat de huurprijs € 700,- bedroeg, zodat de onduidelijkheid in het prijsbeding het evenwicht tussen partijen niet aanzienlijk heeft verstoord en het prijsbeding niet oneerlijk is.
Het huurprijswijzigingsbeding is geen kernbeding en betreft een niet geliberaliseerde huurprijs. Daarover vermeldt artikel 5.1 van de huurovereenkomst: “Indien het gehuurde woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs betreft, kan de huurprijs op voorstel van de verhuurder voor het eerst per 01-07-2023 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs, bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt overeenkomstig het gestelde in artikel 5.2. In aanvulling op het in de vorige zin bedoelde percentage kan de huurprijs op voorstel van de verhuurder worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging toegestane percentage voor de inkomensafhankelijke huurverhoging indien het gehuurde kamer met een niet-geliberaliseerde huurprijs betreft.”
De bewoordingen en de precieze bedoeling van dit beding is voorlopig oordelend onduidelijk, mede omdat het lijkt te suggereren dat een opeenstapeling van de twee genoemde regelingen en bijbehorende percentages mogelijk is. Hierdoor was op het moment dat huurders de huurovereenkomst sloten voor hen onmogelijk te voorzien wat dit zou betekenen voor hun huurprijs. Bovendien kan door een stapeling van de verschillende percentages de huurprijswijziging op grond van dit beding boven de rechtens toegestane verhoging uitkomen. Daarmee is het aannemelijk dat dit beding in een bodemprocedure als oneerlijk wordt beoordeeld, zodat de huurprijsverhogingen die zijn doorgevoerd niet in rekening hadden mogen worden gebracht.
In artikel 20.6 van de algemene bepalingen is vastgelegd dat huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,00 per kalenderdag verschuldigd is voor elke verplichting uit de huurovereenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen, die hij niet nakomt of overtreedt. Deze boete kan veel hoger zijn dan de wettelijke rente die een consument ingevolge de wet maximaal is verschuldigd. De kantonrechter beoordeelt het beding daarom voorshands als oneerlijk.
Artikel 20.3 van de Algemene Bepalingen bepaalt dat als een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en waardoor de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij zijn. Ook dit beding wordt voorshands oneerlijk bevonden, omdat het de mogelijkheid biedt hogere (“alle daaruit voortvloeiende kosten”) buitengerechtelijke proceskosten in rekening te brengen dan bij wet is voorzien. Daarnaast geldt dat dit beding ten aanzien van de gerechtelijke kosten het ook mogelijk maakt meer kosten in rekening te brengen dan door de rechter wordt vastgesteld.
Artikel 20.4 van de Algemene Bepalingen bepaalt verder dat indien een partij tekortschiet in de tijdige betaling van een geldsom, de buitengerechtelijke kosten daarvoor worden bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimumbedrag van € 125,00. Dit beding is in strijd met de dwingendrechtelijke wettelijke regeling van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten die in het geval van een consument moet worden toegepast. Ook dit beding is voorshands oordelend oneerlijk.
Conclusie van het bovenstaande is dat ambtshalve voorlopig oordelend alleen de gevorderde huurachterstand op basis van de aanvangshuur van € 700,- verschuldigd zou kunnen zijn.
Debat van partijen
De stelling van verhuurder dat huurders een forse huurachterstand hebben laten ontstaan, is door huurders gemotiveerd betwist. Zij stellen de huur wel degelijk te hebben betaald, maar daarvan geen bewijs te hebben omdat zij contant betaalden en verhuurder hen nooit een kwitantie of ander betaalbewijs heeft verstrekt. Die contante betalingen geschiedden volgens huurders op aandringen van verhuurder en was de normale praktijk, waarbij ook andere huurders op hetzelfde adres steeds contant zouden hebben betaald. Ter staving daarvan hebben zij verklaringen van andere huurders overgelegd en drie van hen meegenomen naar de zitting. De gemachtigde van verhuurder heeft dit ter zitting betwist. Waar verhuurder vervolgens stelt dat huurders niet hebben gereageerd op aanmaningen, stellen huurders deze nooit te hebben ontvangen, mogelijk omdat die naar [kamernummer 2] zouden zijn gestuurd. Daarnaast stellen huurders dat de woning ernstige gebreken heeft die nopen tot huurprijsvermindering. Verhuurder heeft deze gebreken ter zitting niet gemotiveerd betwist, maar stelt dat gebreken aan de woning op zich geen reden zijn de huur niet te betalen. Ook stellen huurders dat zij in opdracht van verhuurder diverse werkzaamheden (waaronder schilder-, herstel-, onderhouds-, en overige kluswerkzaamheden) hebben verricht, waarvoor verhuurder hen nog geld verschuldigd is en dat dit moet worden verrekend met eventueel openstaande huurbetalingen. Verhuurder betwist niet dat hij huurders daarvoor nog geld verschuldigd is, maar stelt dat deze niet mogen worden verrekend met de huurachterstand, omdat de werkzaamheden zijn verricht in naam van de vennootschap onder firma (vof) van huurders, en zijn schuld dus geldt tegenover het afgescheiden vermogen van de vof.
Gegeven (de onderbouwing van de) bovengenoemde standpunten over en weer, is de kantonrechter, zonder nadere bewijsvoering, waarvoor deze procedure zich niet leent, niet voorshands ervan overtuigd dat huurders de huurachterstand zoals gevorderd verschuldigd zijn. Daardoor kan ook niet worden geoordeeld dat de ontruimingsvordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is daarop vooruit te lopen in dit kort geding. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat huurder sub 2 ziek is en in een rolstoel zit en dat huurders een inwonend kind van zestien jaar hebben.
De kantonrechter wijst de vorderingen van verhuurder daarom af. Dat betekent dat huurders op dit moment niet uit hun woning hoeven te vertrekken en niet veroordeeld worden tot betaling van de gevorderde huurachterstand.
Verhuurder wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld tot betaling van de proceskosten van huurders, die worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
577,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
721,00
voor zover van toepassing, inclusief btw;
2. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen van verhuurder af;
veroordeelt verhuurder in de proceskosten van € 1.008,00 van huurders, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als verhuurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
verklaart bovenstaande proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit proces-verbaal is opgemaakt en ondertekend door de kantonrechter en de griffier.