ECLI:NL:GHARL:2026:6292

1. [appellant]

1. Het verloop van de procedure in hoger beroep

[appellanten] hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, op 16 april 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;

het tussenarrest van 26 augustus 2025;

het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling na aanbrengen van 10 december 2025;

de memorie van grieven, met producties;

de memorie van antwoord, met productie;

de akte uitlaten productie, van de zijde van [appellanten]

Vervolgens heeft het hof een datum voor de uitspraak bepaald.

2. De kern van de zaak

[appellanten] hebben in 2016 van de gemeente een strook grond gekocht om hun tuin uit te breiden. Volgens [appellanten] is bij die verkoop een te hoge grondprijs gehanteerd. De gehanteerde prijs zou in strijd zijn met het grondprijsbeleid van de gemeente. [appellanten] menen dat de gemeente bij de verkoop dan ook onrechtmatig gehandeld heeft en zij vorderen dat de gemeente veroordeeld wordt tot vergoeding van de door hen geleden schade. De gemeente stelt zich op het standpunt dat de vordering moet worden afgewezen.

De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen. In dit hoger beroep vragen [appellanten] het hof om de uitspraak van de kantonrechter te vernietigen en om hun vordering alsnog toe te wijzen.

Het hof oordeelt dat de vordering van [appellanten] niet toewijsbaar is. Het hoger beroep zal dan ook worden verworpen. Dit oordeel wordt hieronder toegelicht. Daarbij geeft het hof eerst een kort overzicht van de feiten.

3. De feiten

In mei 2013 hebben [appellanten] van de gemeente een bouwkavel gekocht om daarop een woning te bouwen. Het gaat om een perceel van ongeveer 303 m2, nu kadastraal bekend als gemeente Almere, [sectie] , [nummer] . De bouwkavel is aangekocht tegen een prijs van € 360 per m2. De kavel lag in het plangebied van bestemmingsplan [naam] . Dit bestemmingsplan voorzag in de realisatie van circa 70 zelfbouwkavels. Bij de uitgifte van deze kavels was sprake van een variabele kavelbreedte, waarbij de kopers een kavelbreedte konden kiezen van tussen de 6 en 21 meter (met stappen van 3 meter).

De kavel van [appellanten] is op 28 januari 2024 aan hen geleverd. Medio juni 2015 was de bouw van de woning van [appellanten] afgerond en is de woning gereed gemeld. Het adres van de woning is [adres1] te Almere, in de [woonwijk] .

Op 25 juni 2016 hebben [appellanten] bij de gemeente een verzoek ingediend tot aankoop van een strook gemeentegrond die grensde aan hun perceel. Het ging om een strook grond die zich – gezien vanaf de openbare weg – bevond aan de zijkant van het perceel van [appellanten] en die het eerder aangekochte perceel dus zou verbreden. De strook had een breedte van ca. 2 meter en een lengte van ongeveer 25 meter (in totaal ca. 50 m2).

Bij de aanvraag van 25 juni 2016 hebben [appellanten] gebruik gemaakt van het formulier ‘Aanvraag tuinvergroting’. Dit formulier verwees voor de grondprijs naar het grondprijsbeleid van de gemeente dat jaarlijks wordt vastgesteld. Het grondprijsbeleid ten tijde van de aanvraag was vastgelegd in de (niet gepubliceerde) Nota Grondprijsbeleid 2016. Deze nota noemde voor ‘tuinuitbreiding’ een grondprijs van € 80 per m2. Omdat de nota geheim was verklaard, hadden [appellanten] geen toegang tot de nota. Op de website van de gemeente stond wel vermeld dat de grondprijs voor tuinvergroting per 1 januari 2016 € 80 per m2 bedroeg. Daarbij was ook vermeld dat als de waarde van het perceel door de tuinvergroting sterk zou stijgen, de grond tegen een hogere prijs kon worden aangeboden.

De gemeente heeft 14 juli 2016 aan [appellanten] laten weten dat hun aanvraag niet in behandeling werd genomen omdat de grond waar het om ging nog onderdeel was van een ontwikkelingsgebied. De openbare ruimte in het gebied zou, zo liet de gemeente weten, nog verder worden ingericht.

Na heroverweging van haar standpunt heeft de gemeente ingestemd met verkoop van de strook grond tegen een prijs van € 360 per m2, dezelfde prijs per m2 als destijds gold voor de door [appellanten] aangekochte kavel. Op de vraag van [appellanten] waarom niet uitgegaan werd van een grondprijs van € 80 per m2, liet de Gemeente weten dat dit was omdat de grond in een ontwikkelgebied lag en de gemeente wilde voorkomen dat kopers van een bouwkavel een deel van hun kavel zouden kunnen aankopen tegen de lage grondprijs die gehanteerd werd bij tuinvergroting. De gemeente heeft daarover op 24 augustus 2016 aan [appellanten] geschreven:

“(…) Het klopt inderdaad dat bureau tuinvergroting lagere grondprijzen hanteert dan 360 euro/m2. Bureau Tuinvergrotingen gaat echter over uitbreidingsvragen voor tuinen in het bestaand stedelijk gebied van de gemeente Almere en niet over gebieden die op dit moment nog worden ontwikkeld zoals het gebied waar u woont in de [woonwijk] . Uitbreidingsvragen in (voormalig) ontwikkelingsgebieden lopen tot circa 10 jaar na het afronden van de ontwikkeling via de dienst Stedelijke Ontwikkeling. Dit om te voorkomen dat initiatiefnemers het oppervlak van hun aan te kopen kavel (voor de reguliere grondprijs) naar beneden bijstellen om dit vervolgens weer uit te breiden met een tuinvergroting voor een substantieel lagere grondprijs.”

[appellanten] en de gemeente hebben uiteindelijk overeenstemming bereikt over de verkoop van een strook grond van ca 1 meter breed tegen een prijs van € 360 per m2 (in totaal ca. 25 m2). De schriftelijke koopovereenkomst is ondertekend op 9 december 2016.

Op 15 december 2016 stelde de gemeenteraad de Nota Grondprijsbeleid 2017 vast. In het deel van de nota dat openbaar werd gemaakt, stond dat voor kaveluitbreidingen gedurende de periode dat de grondexploitatie actief is, dezelfde grondprijs in rekening wordt gebracht als voor de oorspronkelijke kavel.

De gemeente heeft de strook grond op 4 januari 2017 aan [appellanten] geleverd.

4. De beoordeling

[appellanten] stellen zich op het standpunt dat de gemeente bij de verkoop van de strook grond onrechtmatig jegens hen gehandeld heeft. Volgens [appellanten] handelde de gemeente bij de behandeling van hun aanvraag in strijd met het beleid zoals dat was vastgelegd in de Nota Grondprijsbeleid 2016. De gemeente heeft, aldus [appellanten] , te veel in rekening gebracht door uit te gaan van de prijs voor bouwkavels (€ 360 per m2) en niet van de prijs voor tuinuitbreiding (€ 80 per m2). Er zou dus te veel zijn betaald. Bovendien zouden [appellanten] vanwege die hoge prijs minder grond hebben kunnen aankopen dan zij wensten. [appellanten] vorderen dat voor recht wordt verklaard dat de gemeente bij dat alles onrechtmatig gehandeld heeft. Daarnaast vorderen zij dat de gemeente veroordeeld wordt tot betaling van schadevergoeding, vermeerderd met rente en kosten.

Het hof oordeelt, evenals eerder de kantonrechter, dat de vorderingen van [appellanten] niet toewijsbaar zijn. Er is namelijk geen grond om aan te nemen dat de gemeente gehandeld heeft in strijd met haar beleid. Van een schending van artikel 4:84 Awb is alleen om die reden al dan ook geen sprake. Ook blijkt niet dat het handelen van de gemeente om een andere reden onrechtmatig was. Het hof licht dit hieronder toe.

Het beleid van de gemeente werd ten tijde van de aanvraag – medio 2016 – (mede) gevormd door de ‘Beleidslijn tuinvergrotingen 2012’ en de ‘Nota Grondprijsbeleid 2016’. De Beleidslijn tuinvergrotingen 2012, die destijds openbaar was, vermeldt onder meer:

“Beleidslijn tuinvergrotingen 2012

(…)

2) Hoofdlijn

Gemeente Almere streeft ernaar om daar waar mogelijk tegemoet te komen aan de wensen van bewoners om (kleine stukjes) gemeentegrond grenzend aan tuinen te verkopen aan de eigenaren van de tuinen. Voorwaarde hierbij is dat het algemeen belang niet geschaad wordt. (…)

3) Uitgifte

Op basis van de hoofdlijn wordt de uitgifte vormgegeven. Hierbij gelden de volgende aanvullende uitgangspunten.

Grondprijs.

De hoogte van de grondprijs wordt bepaald in de gemeentelijke Nota Grondprijsbeleid. Het tarief 2012 is € 60 per m2. Als door de verkoop de prijs van de totale kavel sterk toeneemt, kan een hogere prijs gehanteerd worden.”

De Beleidslijn tuinvergrotingen 2012 verwijst voor de hoogte van de grondprijs naar de Nota Grondprijsbeleid. Het gaat om een nota die de raad van de gemeente voor elk jaar vaststelt. De Nota Grondprijsbeleid 2016 – die geheim was verklaard – vermeldde onder meer:

“Grondprijzen additionele uitgiften

Deze grondprijzen hebben betrekking op onder meer de gronduitgifte ten behoeve van tuinuitbreidingen, nutsbedrijven en entree-uitbreidingen bij portiekwoningen. (…)

Voor de grondprijs voor tuinvergrotingen geldt het uitgangspunt dat de verkoopopbrengst minimaal kostendekkend is. Daarnaast is een vergelijking van de uitgifteprijzen met omliggende gemeenten (Bussum, Weesp, Diemen, Huizen, Naarden, Muiden, Zeewolde, Lelystad en Hilversum) uitgevoerd. Op basis van beide aspecten is de grondprijs bepaald op € 80/m2. Om de prijsbepaling voor de kopers duidelijk te houden, wordt er geen prijsdifferentiatie toegepast voor diverse soorten tuinvergrotingen. De bandbreedte voor experimenten geldt voor nieuwe uitgiftevormen en concepten die buiten de contouren van het reguliere gronduitgifte- en prijsbeleid. De hoogte van de grondprijs voor het experimentele uitgifteconcept is afhankelijk van het gebied en programma. De ondergrens vormt overigens wel de leidende mandaatsgrens, met dien verstande dat wel sprake moet zijn van sluitende grondexploitatie.”

De gemeente wijst erop dat bij de uitgifte van bouwkavels in het plangebied waar het om gaat, de kopers – in elk geval in een deel van de gevallen – zélf de breedte van hun kavel konden bepalen. Dat laatste maakte het mogelijk, aldus de gemeente, dat kopers bewust een kleiner bouwkavel aankochten om vervolgens door middel van ‘tuinuitbreiding’ alsnog een groter perceel te verkrijgen. Het resultaat daarvan was dat de kopers een deel van hun perceel verkregen tegen een aanzienlijk lagere grondprijs. De grondprijs bij tuinuitbreiding (in 2016: € 80 per m2) was namelijk aanzienlijk lager dan de grondprijs voor bouwkavels in desbetreffend gebied (€ 360 per m2). Die gang van zaken strookte niet met het doel van het beleid, aldus de gemeente. Volgens de gemeente is daarom in 2016 door de afdeling DSO (Dienst Stedelijke Ontwikkeling) en het Bureau Tuinvergroting de interne afspraak gemaakt dat aanvragen voor aankoop van grond binnen actieve grondexploitaties behandeld werden door de afdeling DSO, dat dit niet als tuinuitbreiding zou worden beschouwd en dat in die gevallen de grondprijs voor bouwgrond gehanteerd zou worden. Dit beleid is in december 2016 ook vastgelegd in de Nota Grondprijsbeleid 2017, aldus de gemeente.

Naar het oordeel van het hof heeft de gemeente het beleid zoals dat was opgenomen in onder meer de Beleidslijn tuinvergrotingen 2012, in redelijkheid zo mogen uitleggen en toepassen dat de grondprijs voor ‘tuinuitbreiding’ niet gold voor uitbreiding van een perceel in een gebied met actieve grondexploitatie. Dat geldt eens te meer voor de gevallen waarin – zoals hier aan de orde was – een ‘variabel bouwkavel’ was uitgegeven. Daarbij is van belang dat de Beleidslijn tuinvergrotingen 2012, zoals ook uit de tekst van die beleidslijn blijkt, kennelijk ziet op aankoop van kleine stukken gemeentegrond die grenzen aan bestaande tuinen (zie hierboven, onder 4.3). De beleidslijn is kennelijk niet bedoeld voor situaties als hier aan de orde, waarbij de koper van een (variabel) bouwkavel relatief korte tijd na de aankoop zijn perceel wil verbreden door aankoop van een extra strook grond. Het hof is dan ook met de kantonrechter van oordeel dat de gemeente de aankoop van de strook grond in dit geval niet hoefde aan te merken als een ‘tuinuitbreiding’ in de zin van het genoemde beleid.

Volgens de gemeente is de aanvraag van [appellanten] van 25 juni 2016 behandeld overeenkomstig de interne afspraken die in de loop van 2016 gemaakt zijn en die sindsdien als vaste lijn gehanteerd werden. De gemeente merkt op dat zij dit beleid in haar e-mail van 24 augustus 2016 ook aan [appellanten] gemeld heeft en heeft toegelicht (zie hierboven, onder 3.6). Verder wijst de gemeente erop dat zij nadien in negen andere gevallen voor perceeluitbreiding de grondprijs voor bouwkavels heeft gehanteerd. Daarbij tekent de gemeente aan dat een aanvraag tot perceeluitbreiding niet altijd tot een transactie leidt. Er zijn volgens haar ook gevallen geweest waarin de aanvrager niet bereid was de grondprijs voor bouwkavels te betalen en waarin de aanvrager vanwege de gehanteerde grondprijs van de aankoop heeft afgezien. Er zijn volgens de gemeente overigens wel fouten gemaakt bij de uitvoering van het beleid. In een aantal gevallen zou in strijd met het genoemde beleid het tarief voor tuinuitbreiding zijn gehanteerd.

[appellanten] betogen dat van een consistente beleidslijn geen sprake was. Zij menen dat bij de behandeling van hun aanvraag het gelijkheidsbeginsel geschonden is. Het hof acht de stellingen van [appellanten] in dat verband echter ontoereikend. Volgens de gemeente berust haar beleidslijn op een interne afspraak die medio 2016 is gemaakt. De aanvraag van [appellanten] dateert van 25 juni 2016. Naar aanleiding van die aanvraag heeft de gemeente haar beleidslijn op 24 augustus 2016 gemeld en toegelicht (zie hierboven, onder 3.6). In dit geval heeft de gemeente die beleidslijn ook toegepast. Vast staat dat de gemeente het beleid niet in alle gevallen (juist) heeft toegepast. Anders dan [appellanten] betogen, gaat het daarbij echter niet om aanzienlijke aantallen. Zo zijn de transacties uit 2016 die [appellanten] noemen, gelet op de leveringsdata kennelijk gebaseerd op aanvragen die al vóór medio 2016 bij de gemeente waren ingediend. [appellanten] wijzen ook op 31 gevallen aan [adres2] , waarbij de gemeente ter compensatie van geleden planschade is uitgegaan van het ‘lage’ tarief voor tuinuitbreiding. Per saldo resteren daarmee van de door [appellanten] genoemde gevallen kennelijk nog (circa) acht gevallen waarin de gemeente, ondanks de genoemde beleidslijn, in een gebied met variabele bouwkavels, het tarief voor tuinuitbreiding heeft toegepast. Het hof is van oordeel dat de gemeente mede gelet op de genoemde overige gevallen, echter voldoende heeft aangetoond dat sprake was van een vaste beleidslijn en bestendige praktijk. Dat de door de gemeente genoemde gevallen (deels) zien op percelen in andere woonwijken, maakt dat niet anders, omdat de beleidslijn niet alleen voor de [woonwijk] gold, maar voor de gehele gemeente. Dat de gemeente in enkele andere gevallen fouten heeft gemaakt bij de uitvoering van haar beleid, brengt niet mee dat de gemeente in dit geval niet aan haar beleid mag vasthouden.

[appellanten] betogen ook tevergeefs dat het rechtszekerheidsbeginsel of het vertrouwensbeginsel geschonden is. Zij konden aan de Beleidslijn tuinvergrotingen 2012 en de Nota Grondprijsbeleid redelijkerwijs niet het vertrouwen ontlenen dat zij enkele jaren na de aankoop van een ‘variabele bouwkavel’, hun perceel alsnog konden verbreden tegen het lage tarief voor ‘tuinuitbreiding’. Een dergelijk vertrouwen strookt niet met de kenbare strekking van dat beleid (zie hierboven, onder 4.5). Dat een dergelijk vertrouwen ontleend kon worden aan bijvoorbeeld uitlatingen of mededelingen van de gemeente, blijkt evenmin. Om diezelfde redenen valt ook niet in te zien dat het rechtszekerheidsbeginsel geschonden is. Ook aan voorzienbaarheid van het overheidsoptreden heeft het niet ontbroken. [appellanten] mochten, zoals vermeld, niet verwachten dat zij hun perceel alsnog tegen het ‘lage’ tarief konden uitbreiden. En de gemeente wijst er in dit verband terecht op dat zij [appellanten] adequaat over het beleid geïnformeerd heeft (zie ook hierboven, onder 3.6).

[appellanten] beroepen zich ook op artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. Zij betogen in dat verband dat het door de gemeente gehanteerde tarief van € 360 per m2 niet herleidbaar was tot een kenbaar normatief kader. Het tarief zou ook onredelijk zijn. Deze betogen zijn tevergeefs. Artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM beschermt het recht op ongestoord genot van zijn eigendom, maar geeft de eigenaar van een stuk grond uiteraard niet het recht om een naast zijn eigendom gelegen strook grond tegen een aantrekkelijke prijs te verwerven. In dit hoger beroep staat niet ter discussie dat het tarief van € 360 overeenkwam met de gehanteerde gronduitgifteprijs voor bouwgrond. [appellanten] mochten er niet op vertrouwen dat zij hun perceel destijds – relatief kort na de aankoop van hun ‘variabel bouwkavel’ – tegen een lager tarief zouden kunnen verbreden. Een dergelijke uitbreiding korte tijd na aankoop van de bouwkavel, kan – zoals de gemeente ook heeft gedaan – in redelijkheid op één lijn worden gesteld met de aankoop van een groter bouwkavel. Het hanteren van de grondprijs voor bouwgrond was dan ook alleszins voorzienbaar, passend en gerechtvaardigd.

De conclusie

Het hoger beroep van [appellanten] slaagt niet. De zes grieven die zij hebben aangevoerd worden verworpen. Grieven I t/m V worden verworpen op de gronden die hierboven onder 4.2 t/m 4.9 zijn vermeld. Daaruit volgt dat ook grief VI niet kan slagen. Het hof zal het hoger beroep verwerpen en de beslissing van de kantonrechter bekrachtigen. Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten van het hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.

5. De beslissing

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, van 16 april 2025;

veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van de gemeente:

€ 2.580 aan salaris advocaat (2 procespunten x tarief II ad € 1.290);

€ 827 aan griffierecht;

en bepaalt dat deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.A.J. Smelt, J.H. Kuiper en H. de Hek, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 september 2026.